מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות באשדוד?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות באשדוד?

שמאי דירות באשדוד זה שמאי אשר בקיא בשכונות העיר אשדוד ומודע לשוני בערכי השווי בין השכונות.

שמאי דירות נדרש להעריך את שווי הדירה על סמך מצבה הפיזי, התכנוני והמשפטי.

מחירה של דירה מושפע מכמה גורמים:

1. מצבה המשפטי.
2. מצבה הפיזי.
3. המצב התכנוני.

כאשר שמאי דירות באשדוד נדרש לקבוע שווי של דירה או שווי של בית פרטי, נדרש השמאי לעבוד בצורה יסודית ולבחון את הנקודות שציינו קודם.

על שמאי המקרקעין באשדוד להיות מקצועי ומנוסה על מנת לזהות במיידית בעיות בדירה הנישומה.

אי זיהוי של ליקויים בדירה או וויתור על הזמנת שמאי מקרקעין, יכול להביא להפסדים כלכליים.

במאמר זה נדבר על שלושת הבדיקות העיקריות ששמאי דירות באשדוד נדרש לדעת.

מה צריך לדעת שמאי דירות באשדוד על הבדיקה המשפטית בהערכת שווי דירה או בית פרטי:

הבדיקה המשפטית הינה בין הבדיקות החשובות ביותר.

במסגרת הבדיקה המשפטית שמאי דירות באשדוד נדרש לבדוק את מסמכי היסוד הבאים:

1. הסכם חכירה.
2. תשריט בית משותף.
3. נסח טאבו.

מה צריך לדעת שמאי דירות באשדוד על ניתוח הסכם חכירה:

במידה והדירה או הבית הפרטי בחכירה מהמדינה שמאי דירות באשדוד יבדוק את תוכן החוזה.

בחוזה החכירה קיים מידע בדבר תקופת החכירה, מטרת החכירה והאפשרות להאריך את תקופת החכירה.

לא לכל שמאי מקרקעין יש את היכולת והידע לבחון בצורה נכונה את חוזה החכירה.

נהלי רשות מקרקעי ישראל הינם מורכבים ביותר. רק שמאי דירות מומחה ידע לנתח את החוזה נכון.

לדוגמה:

קיימים שני מגרשים בחכירה. מגרש א' בשטח של 300 מ"ר ומגרש ב' בשטח של 250 מ"ר.

על כל מגרש בנוי בית חד משפחתי, חד קומתי בשטח של 100 מ"ר.

שני החוכרים שילמו לרשות מקרקעי ישראל בגין בינוי בפועל של בית 100 מ"ר.

הכוונה: התב"ע במועד ההקצאה התירה 200 מ"ר והחוכרים בחרו לשלם ולבנות רק עבור 100 מ"ר.

מה ההבדל בין המגרשים? מה התשלומים שכל אחד מהם יידרש לשלם במכירת הנכס?

בשני המצבים, קיים מצב בו החוכרים לא רכשו את כל זכויות הבנייה בקיבולת התב"ע.

החוכרים בחרו לשלם למנהל על פי "בינוי בפועל".

במכירת הזכויות בבית יידרשו החוכרים לשלם כבור זכויות בנייה שלא שולם עליהם במועד ההקצאה.

יחד עם זאת, מנהל מקרקעי ישראל פטר מתשלום זה מגרשים אשר שטחם אינו עולה על 280 מ"ר.

תחשיב לדוגמה:

על פי התחשיב ניתן לראות שדווקא המגרש הקטן יותר אשר שוויו נמוך יותר משאיר לבעליו יותר כסף מהמכירה.

מצבים אלה וסוגיות אחרות אשר נגזרים מחוזה החכירה צריכים להיבדק על ידי שמאי דירות באשדוד.

מה צריך לדעת שמאי דירות באשדוד על תשריט הבית המשותף:

תשריט הבית המשותף הינו תשריט משפטי אשר מגדיר לכל יחידה (דירה חנות או מחסן) מספר תת חלקה.

שמאי דירות באשדוד בבואו לבחון את תשריט הבית המשותף נדרש לבצע זיהוי ודאי של הדירה.

במילים אחרות, לוודא שהדירה מוקמת אכן לפי מה שצוין בתשריט.

במקרים רבים, קיימים בלבולים בתשריט הבית המשותף. תקלות רישום משפטיות אלה פוגעות בשווי הדירה.

הפגיעה בשווי הדירה יכולה לנבוע מהעובדה כי בנק למשכנתאות לא יסכים לקבל את הדירה כבטחון למשכנתא.

נכסים שלא ניתן לשעבד נמכרים אך ורק למי שיש את ההון המלא לביצוע הרכישה.

היות ונכסים אלה מוגבלים בחשיפתם לכלל המשק מחירם יהיה נמוך יותר מנכסים תקינים אחרים.

להלן דוגמה של תרשים דירה מתוף תשריט הבית המשותף:

מה צריך לדעת שמאי דירות באשדוד על נסח הטאבו:

נסח הטאבו מהווה את אחד ממסמכי היסוד במקרקעין.

בנכס הטאבו קיים מידע רב על הבית או הדירה. נסח הטאבו במקרים רבים מתבסס על תשריט הבית המשותף.

בנכס הטאבו שמאי דירות יכול לראות מה ההערות הרשומות על הנכס, עיקולים, צווי הריסה ועוד.

שמאי דירות באשדוד צריך לבחון את נסח הטאבו, להשוות לתשריט הבית המשותף ולשתף את הלקוח בכל בעיה שמצא.

מה צריך לדעת שמאי דירות באשדוד על הבדיקה הפיזית בהערכת שווי דירה או בית פרטי:

למצבה הפיזי של דירה השפעה על שוויה.

יחד עם זאת, בשמאות מקרקעין קיימים שני מושגים:

השבחת חסר ו – השבחת יתר.

דוגמה להשבחת חסר:

ברשותכם בית פרטי בהרצלייה. הבית אינו משופץ כלל. הסביבה מאופיינת בהיצע של בתים מפוארים ומושקעים.

יוצא, כי בית שבדוגמה קיימת השבחת חסר.

אולי בהשקעה לא גדולה, ניתן לסדר את הבית ולמכור ביותר.

דוגמה להשבחת יתר:

לכם דירה בדימונה. התקנתם בדירה בית חכם, חומרי חיפוי יוקרתיים ועוד.

הסביבה מאופיינת בהיצע של בתים בסטנדרט בניה בינוני ומטה.

במקרה הזה קיימת השבחת יתר. שכן, לא תוכלו לקבל את מלוא התמורה על ההשקעה.

מה צריך לדעת שמאי דירות באשדוד על הבדיקה התכנונית בהערכת שווי דירה או בית פרטי:

את הפרק התכנוני נחלק לשני נושאים. א. נושא הרישוי והיתר הבנייה, ב. נושא התכנוני עירוני.

רישוי והיתרי בניה:

שמאי מקרקעין באשדוד אשר מתבקש להעריך שווי של נכס בנוי צריך לעיין בהיתר הבנייה.

היתר בניה מורכב משני מסמכי ייסוד עיקריים: היתר מילולי ותכנית בקשה להיתר.

ההיתר המילולי הינו מסמך בן דף אחד אשר בו מופיע מהות ההיתר ויום הוצאת ההיתר, לדוגמה:

"על פי החלטת וועדה מספר 469785 מיום 1.2.2022 הוחלט: תוספת בנייה של 100 מ"ר בקומה נוספת".

התכנית בקשה להיתר הינה תכנית הגשה הנדסית. תכנית ההגשה כוללת תשריטים של השטח הקיים והשטח המבוקש לבניה.

דוגמה לתכנית בקשה להיתר:

שמאי דירות באשדוד צריך לבצע מדידה בנכס הנישום ולהשוות את המדידה עם התרשים בתכנית הבקשה להיתר.

במקרים רבים בנכס קיימת בנייה לא חוקית או הרחבות שטרם אושרו.

במידה והדוח הינו למטרת שווי שוק, ניתן לקחת את השטחים במקדם שווי מסוים בהנחה כי קיימת יתרת זכויות בנייה על מנת להכשיר את הבינוי הלא חוקי.

במידה ואין יתרת זכויות בנייה להכשרת הבנייה הלא חוקית, על שמאי דירות לשקול להתעלם מתוספות הבנייה.

בהנחה והשמאות מבוצעת לבנק למשכנתאות, השטחים הלא חוקיים לא יילקחו בשווי.

במקרים רבים לא קיים היתר בניה בארכיב הוועדה המקומית.

במקרה זה, ניתן לבקש מכתב מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להנפיק מסמך כי התיק אבד וכי הבינוי הקיים הינו בהיתר.

תכנון עירוני:

כל היתר בניה שניתן, מתבסס על זכויות הבנייה הקיימות בקרקע.

זכויות הבנייה בקרקע נקבעות על ידי הוועדה המחוזית והוועדה המקומית.

זכויות הביניה שנקבעות מגדירות שימושי ייעוד לכל חלקת קרקע.

כאשר שמאי דירות באשדוד מתבקש להעריך שווי בית או קרקע ריקה, עליו לבצע ניתוח של זכויות בנייה.

זכויות הבנייה נקבעות בדרך כלל באחוזים ובמ"ר, לדוגמה:

קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר.

זכויות בנייה כוללות 50%.

תכסית 30%.

מרתף: בהיקף הבית.

מחסן עד 6 מ"ר.

חדר בגג 40 מ"ר.

להלן תחשיב השטח הבנוי ביחידות אקוויוולנטיות:

השימוש במ"ר אקוויוולנטי נעשה על מנת לאמוד את התרומה הכלכלית של כל רכיב.

על פי התחשיב ניתן לראות כי ערכו הכלכלי של השטח העיקרי הינה 100%.

מנגד, תרומתו הכלכלית של שטח המרתף הינה 50%.

בעזרת התחשיב האקוויוולנטי שמאי דירות באשדוד יכול לבצע אמדן שווי של מכלול זכויות הבנייה מכח התב"ע.