חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי ע"י שמאי מקרקעין בחיפה

התמודדות שמאי מקרקעין בחיפה עם היטל השבחה רטרואקטיבי?

במקרים רבים על מגרש חקלאי נטול זכויות בניה מאושרות תכניות אשר אינן ניתנות לניצול.

לדוגמה: על מגרש חקלאי בשטח של דונם אושרו תכניות להקמת מרתפים וחדרי גג.

התכנית עצמה מכוונת לשכונת המגורים הסמוכה ואינה ניתנת לניצול במגרש החקלאי.

יוצא, כי התכניות שאושרו כלל אינן ניתנות לניצול היות והמגרש אינו מיועד למגורים.

בתרגיל היום, ניתן דוגמה לחישוב היטל השבחה רטרואקטיבי, בגין תכניות אלו, כאשר המגרש החקלאי ישנה את ייעודו למגורים.

כידוע, היטל השבחה נגבה לפי שווי מ"ר מבונה ליום אישור התכנית. התשלום אמנם צמוד למדד, אבל, כולנו נעדיף שהיטל ההשבחה יהיה בערכים נמוכים יותר למ"ר מבונה.

Table of contents [Close]

חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי על ידי שמאי מקרקעין בחיפה:
איך יתייחס שמאי מקרקעין בחיפה לבסיס חישוב היטל ההשבחה הנובע מהתכניות הוותיקות:

חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי על ידי שמאי מקרקעין בחיפה:

נתונים:

מגרש חקלאי בשטח של 1,000 מ"ר שינה את ייעודו בשנת 2022 למגורים וממנו הופקעו 50% לצרכי ציבור.

זכויות הבניה: 30% לקומה בשתי קומות.

בשנת 2010 אושרה תכנית מרתפים אשר מתירה להקים מרתף בהיקף קומת הקרקע.

בשנת 2000 אושרה תכנית המתירה להקים חדרים בגג בשטח של 30 מ"ר.

שווי מ"ר מבונה לשנת 2022: 15,000 ₪.

שווי מ"ר מבונה לשנת 2010: 8,000 ₪.

נתון שווי מ"ר מבונה לשנת 2000: 5,000 ₪.

שווי קרקע חקלאית ליום אישור התכנית המשנה ייעוד: 500 ₪ למ"ר.

מקדמים אקוויוולנטיים: שטח עיקרי: 100%, מרתף: 50%, חצר: 20%, חדר בגג: 80%.

השאלה הנשאלת: לפי אילו ערכים נשלם היטל השבחה כאשר נבצע פעולה במקרקעין.

פעולה במקרקעין: מכר או ביצוע בניה במקרקעין.

האם נשלם היטל השבחה על פי הערכים הוותיקים או שנשלם היטל השבחה על פי השווי נכון ליום אישור התכנית המשנה את ייעוד המגרש מחקלאי למגורים.

נתחיל לחשב:

שווי מצב קודם: 1,000 (מ"ר קרקע חקלאית) * 500 ₪ (שווי קרקע חקלאית) = 500,000 ₪.

שווי מצב חדש (לפי התכנית המשביחה): 370 מ"ר אקוו' * 15,000 ₪ שווי מ"ר מבונה = 5,550,000 ₪.

להלן התחשיב:

איך יתייחס שמאי מקרקעין בחיפה לבסיס חישוב היטל ההשבחה הנובע מהתכניות הוותיקות:

הרי, התכניות אושרו עוד לפני שאושרה התכנית אשר משנה את ייעוד המגרש למגורים.

האם נחשב את היטל ההשבחה על בסיס ערכי הקרקע בשנים 2010 ו – 2000?

היות והתכנית משנת 2022 היא זאת שאפשרה את ניצול התכניות הקודמות, לפיכך, שמאי מקרקעין בחיפה יבצע אמדן היטל השבחה לפי ערכי הקרקע במועד התכנית לשינוי הייעוד.

להלן התחשיב: