חישוב הקניית בעלות עם בינוי בפועל על ידי שמאי מקרקעין

ביצוע תחשיב הקניית בעלות יכול להיות מורכב מאוד.

בכלל, תחום רשות מקרקעי ישראל הינו מסובך ובעצם מהווה תחום מיסוי נפרד.

לא כל שמאי דירות יכול לתת לך פתרון הקשור לתשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

במקרים רבים, נהלי רשות מקרקעי ישראל נראים לנו ברורים, אבל, לבסוף מתברר כי לא הכל כל כך פשוט.

התשלומים שרמ"י גובה בגין הקניית בעלות הם פשוטים להבנה. התשלום הינו באחוז שנקבע בהתאם לגודל המגרש.

לדוגמה: תשלום בגין הקניית בעלות במגרש ששטחו מעת 280 מ"ר ועד ל – 540 מ"ר הינו 4.5%.

אבל יש חריג אחד. החריג נקרא "בינוי בפועל".

בינוי בפועל זה מצב בו במועד ההקצאה הייתה תב"ע אשר התירה זכויות בנייה רבות ואנחנו בחרנו לרכוש מרשות מקרקעי ישראל רק זכויות בנייה חלקיות.

דוגמה:

קיים מגרש בשטח של 450 מ"ר.

תכנית משנת 1990 התירה בנייה של 25% לקומה בשתי קומות. יוצא, שזכויות הבנייה הם 225 מ"ר (50% סה"כ).

בשנת 1995 בחרנו להחכיר מהמנהל רק 160 מ"ר.

בשנת 2022 אושרה תכנית המגדילה את זכויות הבנייה ל – 30% לקומה.

שווי המגרש לפי תכנית 1990 הינו 1,800,000 ₪.

שווי מגרש לפי תכנית 2022 הינו 2,300,000 ₪.

אמדן שווי המגרש לפי חוזה החכירה הינו 1,600,000 ₪.

חישוב של תשלום לרמי בגין הקניית בעלות כאשר לא נרכשו מלוא זכויות הבנייה במועד ההקצאה:

על פי חוזה החכירה רכשנו רק 160 מ"ר מתוך ה – 225 המותרים.

לפיכך, בגין 65 מ"ר (ההפרש) נדרש לשלם דמי היוון בשיעור של 91%. התשלום של ה – 91% מגלם גם היטל השבחה במידה וחל.

הפער בין שווי חוזה החכירה (1,600,000 ₪) לפין שווי המגרש על פי תכנית משנת 1990 (1,800,000 ₪) הינו 200,000 ₪.

בשלב הראשון נכפיל סכום זה ב – 91% ונקבל = 182,000 ₪. תשלום זה הינו בגין זכויות בנייה שלא נרכשו על ידינו במועד ההקצאה.

מה הרעיון? שלא נשלם עבור מטר אחד למרות שקיימת תב"ע המתירה בנייה בהיקף גדול יותר. ואז, נשלם 4.5% ונקבל בעלות בקרקע ששווה המון כסף.

בשלב השני, נכפיל את שווי המגרש המגלם את כל הפוטנציאל התכנוני ב 4.5% (דמי רכישה).

2,300,000 ₪ * 4.5% = 103,500 ₪.

לסיכום:

שלב א': נשלם על זכויות הבנייה שלא שילמנו עליהם במועד ההקצאה.

שלב ב': נשלם דמי רכישה הקבועים בנהלי רמ"י.

סה"כ נשלם סך של 285,500 ₪. לתשלום זה יש להוסיף מע"מ במידה ונוכה.

לכל תשלום לרשות מקרקעי ישראל יש להוסיף גם מס רכישה.

כמה הדברים פשוטים, ככה הם מורכבים במשרדי רשות מקרקעי ישראל.

לביצוע תחשיבי רמ"י, אני ממליצים לכם להיעזר בשמאי הבקיא בתחום בלבד.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.

Latest posts by פז אליהו (see all)