איך צריך שמאי מקרקעין לחשב דמי הסכמה בנחלה

רשות מקרקעי ישראל גובה דמי הסכמה בנחלה בגין מכירתה.

נחלה הינה קרקע חקלאית אשר בתחומה מותר לחקלאי להקים את ביתו בחלקה א' במשבצת הצהובה.

דמי ההסכמה, בפועל, מהווים סוג של "מס שבח" שגובה רמ"י.

דמי ההסכמה, בדומה למס שבח, נגבים על הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

כאן עולה השאלה… אם החוכר בנה בית יוקרתי והבית גרם לעליית השווי ולא הקרקע, איך רמ"י יבצע חישוב של דמי הסכמה?

על פי נהלי רמ"י, דמי ההסכמה ישולמו בגין עליית שווי הקרקע. לפיכך, השבחה שביצה החוכר תנוכה מתשלום דמי ההסכמה.

נחלות מחולקות לשלוש חלקות. חלקה א' – זו החלקה בה ממוקם הבית (שטח צהוב). חלקה ב' אשר משמשת את חוכר הנחלה לשימושים חקלאיים וחלקה ג' אשר מהווה רכוש משותף של המושב.

על מנת לבצע אמדן דמי הסכמה בנחלה יש צורך בנתונים הבאים:

מחיר רכישה ממודד, שווי המטעים, עלות בניית הבית, מחיר המכירה ועוד.

עקרונות הנוסחה לחישוב דמי הסכמה בנחלה:

ממחיר המכירה או מחיר הערכת הנחלה במועד המכירה על ידי שמאי מקרקעין, ינוכה הגבוה מבין:

מחיר רכישה ממודד.
רכיבי הנחלה לרבות הבניה.

ההפרש יוכפל ב – 33% ולסכום הכולל תתווסף ערכה המזערי של הנחלה במקדם של 2%.

על פי נוסחה זו, רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לחוכר להזדכות חלקית על ההשבחות שביצע.

במידה ומה שהשפיע על מחיר המכירה זה הבינוי וההשקעות של החוכר, יוכל החוכר להזדכות על הוצאות אלה גם אם הן גבוהות ממחיר רכישת הנחלה.

Table of contents [Close]

דוגמה לתחשיב דמי הסכמה בנחלה:
- חלופות השווי ששמאי מקרקעין צריך לבחון בהערכת דמי הסכמה בנחלה:
סיכום:

דוגמה לתחשיב דמי הסכמה בנחלה:

נתונים כלכליים:

בשנת 2022 נמכרה נחלה תמורת 8,000,000 ₪. בנחלה קיים מטע אבוקדו בשטח של 18 דונם.

הנחלה נרכשה על ידי החוכר תמורת 3,800,000 ₪.

בנחלה קיים בית בשטח של 375 מ"ר. עלות הבנייה הינה 10,000 ₪ למ"ר.

שווי יתרת החצר של חלקה א' הינו 150,000 ₪.

שווי דונם מטע אבוקדו הינו 6,000 ₪.

השווי היחסי של הרכוש המשותף בנחלה הינו 120,000 ₪.

שווי נחלה מזערי הינו 615,000 ₪.

חלופות השווי ששמאי מקרקעין צריך לבחון בהערכת דמי הסכמה בנחלה:

לאחר שהתקבלו כל הנתונים הנדרשים, שמאי המקרקעין נדרש לבצע שתי חלופות שווי של המצב הקודם. כאמור, נבחר את המצב הקודם הגבוה ביותר על מנת להקטין את התשלום לרמ"י.

חלופה א': מחיר רכישה ממודד.

הנחלה נרכשה תמורת 3,800,000 ₪. נניח כי המחיר הממודד הינו 4,000,000 ₪.

להלן תחשיב דמי הסכמה בנחלה בחלופה א':

4,000,000 ₪ – 8,000,000 ₪ = 4,000,000 ₪.

33% * 4,000,000 ₪ = 1,333,333 ₪.

לסך זה נוסיף את שוויה היסודי של הנחלה במקדם של 2%.

615,000 ₪ * 2% = 12,300 ₪.

בחלופה א' התשלום יעמוד על 1,345,630 ₪.

חלופה ב': השקות שבוצעו בנחלה.

בחלופה זו נכמת את כל רכיבי הנחלה.

375 מ"ר בנוי * 10,000 ₪ למ"ר בניה = 3,750,000 ₪.

שווי יתרת חצר 150,000 ₪.

השווי היחסי של הרכוש 120,000 ₪.

18 דונם מטע אבוקדו * 6,000 ₪ לדונם = 108,000 ₪.

להלן תחשיב דמי הסכמה בנחלה בחלופה ב':

4,128,000 ₪ – 8,000,000 ₪ = 3,872,000 ₪.

33% * 3,872,000 ₪ = 1,290,666 ₪.

לסך זה נוסיף את שוויה היסודי של הנחלה במקדם של 2%.

615,000 ₪ * 2% = 12,300 ₪.

בחלופה ב' התשלום יעמוד על 1,303,000 ₪.

סיכום:

באומדן דמי הסכמה בנחלה, יש לבחון האם הקרקע היא זו שהשביחה את הנכס או שההשבחה נוצרה מהשקעותיו של החוכר.

לא הגיוני מצב בו חוכר משביח נכס מכספו ולאחר מכך נדרש עוד לשלם מס על השקעותיו במקום להזדכות על השקעתו בדומה לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין כאשר מדובר על מס שבח.

טרם בחירת שמאי מקרקעין לאומדן דמי הסכמה בנחלה, עליכם לבחון את שליטתו המוחלטת של השמאי בתחום.