חישוב דמי פינוי דייר מוגן מחנות על ידי שמאי מקרקעין

חישוב פינוי דייר מוגן על ידי שמאי מקרקעין מתבצע על פי חוק דייר מוגן. החוק וותיק מאוד ובזמנו נתן פתרון דיור למחוסרי דיור.

חוק דייר מוגן, בעצם, מפקיע זכות במקרקעין מהבעלים ומעביר אותה לדייר המוגן.

עם השנים, נחקק חוק הגנת הדייר המשולב. חוק זה, מרכז את כל חוקי הגנת הדייר לחוק אחיד.

כאמור, מדובר בהפקעת זכות של בעל הדירה. מצב אשר מנוגד לעיקרון ההגנה על הקניין.

חוק דייר מוגן נחקק בתקופה בה היה מחסור קיצוני בדיור והכלכלה דשדשה.

היות ומדובר על זכות פוגעת (בבעל הדירה או העסק) קיים צפי לביטול החוק על מנת להחזיר את ההגנה על הקניין.

על פי הקווים המנחים (דייר מוגן) של משרד המשפטים, זכות לדיירות מוגנת יש להעריך ולהוון לתקופה של 15 שנה.

מה הכוונה?

בהנחה ויש לחשב תקבולים עתידיים המשולמים על ידי דייר מוגן או את ההפסד של השכירות המוגנת, יש לבצע היוון לתקופה של 15 שנה.

בנוסף, במידה וגילו של הדייר מתקדם, יש מקרים בהם נבצע חישוב דמי פיצוי לדייר המוגן גם על פי תוחלת חיים ממוצעת.

שמאי דייר מוגן בבואו להעריך את זכויות הדייר המוגן בחנות צריך להתבסס על שני עקרונות בסיסיים:

1. לדייר המוגן אין חלק בזכויות הבנייה הקיימות לנכס.
2. הדייר המוגן רשאי לעשות שימוש רק בחלק אשר הושכר בחוזה.
3. בנכסים מסחריים יש לבחון האם לדייר קיימת הגנה מהעלאת דמי השכירות.

משרד המשפטים פרסם רשימה של עסקים בהם לא ישולמו דמי שכירות מוגנים. לפיכך, לדייר המוגן קיימת הגנה מפינוי בלבד.

זכות זו, נאמדת ב – 10 % בלבד משווי החנות.

להלן טבלת השימושים בהם לא ישולמו דמי שכירות מוגנים (הגנה מפינוי בלבד):

1. בית עסק המשמש כבנק.
2. חברת ביטוח.
3. משרדי יבואן או יצואן.
4. משרד או מחסן או חנות או מפעל תעשייתי המעסיק 30 עובדים ומעלה.
5. עסק המושכר לממשלה או רשות מקומית.
6. קולנוע, תיאטרון, אולם שמחות.
7. סוכנות נסיעות.
8. מסחר ותיווך במקרקעין.
9. בית מלון.
10. בית עסק המשמש עסקי תעופה, ספנות, תחבורה, הובלה ומונית.
11. מרפאה, פסיכולוג, רופא שיניים, וטרינר ועוד.
12. מעבדה רפואית.
13. מועדון קלפים והימורים.
14. משרד בעל מקצוע חופשי (שמאי, עורך דין, אדריכל).
15. בית עבוט (עסק למשכון נכסים).
16. גלריה לאומנות.
17. בית מסחר לפרוות.
18. בית עסק למכירת רכב.
19. חניון.
20. תחנת דלק.
21. בית ספר לנהיגה.
22. כל עסק שלא שילם דמי מפתח.

כאמור, עסקים אלה לא ייהנו מהגנה בפני העלאת דמי השכירות. יחד עם זאת, לא ניתן לפנות את הדייר המוגן ללא מתן פיצוי.

דוגמה לחישוב דמי פינוי דייר מוגן מחנות (מתפרה) על ידי שמאי מקרקעין:

בעלים של חנות בשטח של 30 מ"ר המשמשת כמתפרה פנה לשמאי מקרקעין לצורך אומדן דמי פינוי דייר מוגן.

הדייר המוגן הינו דייר "נכנס" אשר שילם דמי מפתח לדייר היוצא שלפניו.

– בשלב זה כבר ניתן לראות כי הנכס אינו ברשימת הנכסים הלא מוגנים לעיל וכי שולמו דמי מפתח על ידי הדייר המוגן.

תנאים אלה מצביעים כי לדייר המוגן הגנה מפני העלאת דמי השכירות בנכס.

בעל הקרקע פנה לשמאי מהסיבה שאושרה תכנית בניין עיר אשר מתירה לבעל הנכס להקים במקום החנות, בנין משרדים בן 8 קומות.

נתונים:

דמי שכירות ראויים לחודש למ"ר בנכסים דומים מהסביבה הינם 120 ש"ח לחודש.

שווי המגרש כולל את כל זכויות הבנייה (שווי משרדים) הינו כ – 20,000,000 ש"ח.

חלקו של הדייר המוגן בנכס (ללא תקרת דמי שכירות) כ – 55%.

שיעור דמי המפתח הינו 60%.

מה הפיצוי שישולם לדייר המוגן בגין פינוי הנכס:

בביצוע פינוי דייר מוגן על ידי הבעלים, ישולמו לדייר המוגן דמי המפתח המלאים.

בנוסף, בפינוי כפוי, יש לשלם לדייר שליש נוסף מדמי הפינוי כפיצוי על אבדן מוניטין, הובלה, תיווך, מיסוי ועוד.

בשלב הראשון נחשב את שווי רכיב המושכר על פי גישת היוון ההכנסות בשיעור היוון של 7%.

30 מ"ר * 120 ש"ח למ"ר * 12 חודשים, חלקי 7% = 617,000 ש"ח.

לאחר שמצאנו את שווי הנכס המושכר והמוגן, נכפיל את שוויו בחלקו של הדייר המוגן.

56% * 617,000 ש"ח = 340,000 ש"ח.

סכום זה ישולם לדייר המוגן במלואו היות וכאשר הבעלים רוכש את זכויות הדייר המוגן, ישלם הבעלים את דמי המפתח המלאים.

כאמור, סך זה יש להכפיל ב – 4/3 על מנת לגלם את הנזק העקיף שנגרם לעסק בשל פינויו.

340,000 ש"ח * 4/3 = 452,000 ש"ח.

איך שמאי מקרקעין היה מעריך את דמי פינוי דייר מוגן אם דמי השכירות שלו לא היו מוגנים (משולם כמקובל בשוק) ולדייר הגנה מפני פינוי בלבד.

617,000 ש"ח (שווי החנות) * 10% * 4/3 = 82,000 ש"ח.

כאשר לדייר המוגן אין הגנה מגובה דמי השכירות, ההפרעה שלו לבעל הנכס מועטה ביחס לדייר שמשלם דמי שכירות מופחתים.

לפיכך, מקדם ההפרעה הינו קטן יחסים והפיצוי לדייר המוגן קטן בהתאם (10% משווי החלק המוגן בלבד).

לנוחיותכם, קישור למאמר מקיף על חישובי פיצויים בדיירות מוגנת על ידי שמאי מקרקעין.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.