איך ניתן לחסוך בדמי היוון כאשר קיימות זכויות בנייה בקרקע מנהל

במאמר זה נתן כמה דוגמאות וסימולציות אשר יעזרו לנו להבין איך ומתי ניתן לחסוך בדמי היוון. כמו כן, נבחן את הכדאיות הכלכלית בביצוע חלופות שונות.

מטרת המאמר הינה לסייע לבעלי מגרשים מסחריים להבין באופן כללי את המיסוי הצפוי של רמ"י ועקרונותיו.

בדרך כלל, מגרשים מסחריים מוחכרים לתקופה של 49 שנים. החכרת מגרשים על ידי רמ"י מתבצעת בהתקשרות חוזית.

בהסכם החכירה / חוזה החכירה קיימים תנאים ומגבלות. בחוזה מצויינת מטרת החכירה (השימוש המותר בקרקע) וקיבולת הבניה.

במקרים רבים, העירייה מאפשרת לבנות על המגרש תוספת בניה או לבצע שינוי ייעוד אבל שימוש זה לא מוגדר בחוזה שאותו מחזיק החוכר.

במקרים אלה, על החוכר לרכוש זכויות בנייה מרמ"י על מנת שרמ"י יתיר לו לממש את זכויות הבנייה שמתירה הוועדה המקומית (העירייה).

דמי היוון הינו תשלום אשר משולם עבור חידוש חוזה חכירה לתקופה נוספת.

כמו כן, נדבר על נהלי רמ"י בהם קיימים תנאים שונים אשר מקנים לחוכר חידוש חוזה חכירה והארכתו לתקופה נוספת.

איך שמאי מקרקעין יודע לחסוך דמי היוון ביובל חכירה:

יובל חכירה הינה תקופת זמן של כ – 8 שנים עד לסיום חוזה החכירה.

בתקופה זו, רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לחוכר לחדש את חוזה החכירה בתנאים מטיבים.

בית התנאים, הינה התייחסות לדח"ר ששילם החוכר במועד ההקצאה.

דח"ר – דמי מכירה ראשוניים. דמי חכירה של 91% משווי הקרקע ששולמו "על החשבון".

לדוגמה, מגרש ששווה 1,000,000 ש"ח מוצע להחכרה.

חוכר מציע לשלם דח"ר (מראש) 500,000 ש"ח ואת היתרה (500,000 ש"ח) לשלם לפי 5% בשנה, דהיינו כ – 25,000 ש"ח.

נוהל יובל חכירה במסחר קובע את מדרגות הדח"ר הבאות:

במידה ושילם החוכר דח"ר (דמי תשלום ראשוניים) בשיעור של עד 39%  משווי הקרקע במועד ההקצאה, ישלם החוכר יובל חכירה בשיעור של 22.75% משווי הקרקע המוחכרת לצורך הארכת החוזה.

במידה ושילם החוכר דח"ר (דמי תשלום ראשוניים) בשיעור של 40% או יותר משווי הקרקע במועד ההקצאה, ישלם החוכר יובל חכירה בשיעור של 13.65% משווי הקרקע המוחכרת לצורך הארכת החוזה.

בנכסי מגורים כמו דירות מגורים או בתים פרטיים, יש לשלם סך של 5.5% משווי הקרקע לצורך היוון החוזה לתקופה נוספת.

כיום החוכר מצוי בשנה ה – 44 לחכירה (פחות מ – 8 שנים לתום תקופת החכירה). החוכר מעוניין לדעת כמה עליו לשלם לצורך הארכת חוזה החכירה.

היות ושילם החוכר 50% משווי הנכס במועד ההקצאה, יוכל לחסוך בדמי היוון ולשלם סך של 13.65% משווי הקרקע ללא פיתוח בתוספת מע"מ ומס רכישה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הקניית בעלות במגורים:

במידה ועל המגרש קיימות זכויות בנייה נוספות, ניתן לעשות כמה פעולות על מנת לחסוך בדמי היוון.

ראשית, אם המגרש שברשותכם קטן מ – 280 מ"ר תוכלו לבצע הקניית בעלות ובכך לחסוך את כל ההתעסקות עם רמ"י.

במידה והמגרש שלכם עולה על 280 מ"ר ואינו עולה על 540 מ"ר יש לבדוק קיומו של "בינוי בפועל". בינוי בפועל הינה הגדרה למצב בו במועד ההקצאה החוכר רוכש זכויות בנייה הקטנות ממה שניתן.

על זכויות בנייה אלה יש לשלם 91% משווין כיום.

לאחר רכישת זכויות הבנייה שטרם נרכשו במועד ההקצאה יש לשלם 4.5% משווי שוק הקרקע.

במידה והמגרש עולה על 1,000 מ"ר, יש לשלם סך של 31% על פער שווי הזכויות במגרש במועד ההקצאה לבין מה שמותר לבנות היום.

בפועל, מדובר על סוג של "היטל השבחה" של רמ"י של מגרשים גדולים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין הדרכים לחסוך דמי היוון בתעסוקה:

בתעסוקה במידה ותרצו לרכוש זכויות בנייה יש לבחון אפשרות של הקניית בעלות. במגרשים מהוונים עד לשטח של דונם, המנהל יגבה 9% משווי הקרקע.

במגרשים מעל דונם ועד חמישה דונם, יגבה המנהל 31% על הפער שבין שווי זכויות הבנייה על פי החוזה לבין שווי המגרש היום עם כל זכויות הבנייה החדשות.

התשלום למנהל לא יפחת מ – 12%. על התשלומים למנהל חל מע"מ  ומס רכישה.

במידה והחליט החכר לרכוש זכויות בנייה מהוונות בדרך של דמי היתר, קיימות שתי חלופות.

חלופה א ': במידה והזכויות הבנייה המבוקשות מהמנהל אינן חורגות מפי שנים, אזי, התשלום בגין זכויות הבנייה יהיה 31% משוויין.

חלופה ב': במידה והזכויות המבוקשות עולות מפי שנים, יש לפעול על פי נוהל "שינוי ניצול וייעוד".

טרם ביצוע עסקה בקרקע המצויה בחכירה מרמי יש לבחון את כל האפשרויות לחסוך בדמי היוון בפרט ולבחון את כל דרכי הפעולה בכלל.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.