למה אתם צריכים שמאי דירות מומחה?

שמאי דירות מומחה זה שמאי מקרקעין שיש לו ניסיון והבנה מקיפה בכל תחומי שמאות המקרקעין.

בהערכת שווי דירה או בית פרטי השמאי צריך לנתח מסמכים משפטיים ומסמכים הנדסיים רבים. שמאי דירות צריך להיות מומחה בניתוח משפטי של הזכויות בדירה ולהיות מנוסה בקריאת תשריטים.

קיימת עדיפות רבה לבחירת שמאי דירות שמתמחה גם במיסוי מקרקעין. היתרון בשליטה של שמאי דירות במיסוי מקרקעין יכולה לעזור במקרים רבים.

במאמר זה נדבר על הפעולות ששמאי דירות צריך לבצע במסגרת הכנת שמאות מקרקעין לדירה ונתן דוגמאות למיסים הנפוצים.

Table of contents [Close]

מה השלבים בהערכת שווי דירה על ידי שמאי דירות:
מה צריך לדעת שמאי דירות על מס שבח?

מה השלבים בהערכת שווי דירה על ידי שמאי דירות:

על פי תקן מספר 1 לתקינה השמאית, מגדירה מועצת שמאי המקרקעין לשמאי דירות את הצורה בה אמורה להיראות שמאות מקרקעין. שמאות מקרקעין כוללת כמה פרקים. חשיבותו של כל פרק משתנה בהתאם למטרת השומה.

למשל, אם השמאות מתבצעת לצורך תביעה לירידת ערך בדירה או בבית הפרטי, הפרק המשפטי יהיה מפורט יותר. אם מתבצעת שמאות לצורך הערכת שווי עלויות בנייה, אז הפרק ההנדסי יהיה מפורט יותר.

שמאות להערכת שווי דירה, זו חוות דעת סטנדרטית הכוללת את פרק זיהוי ותיאור הנכס, הפרק המשפטי, הפרק ההנדסי, הפרק התכנוני ואת פרק הסיכום וקביעת השווי.

מה צריך לכלול שמאי דירות בפרק זיהוי ותיאור הנכס בשמאות להערכת שווי דירה:

בפרק זיהוי הנכס ותיאור הדירה שמאי דירות צריך לתאר את סביבת הנכס, קרבת הדירה לפארקים, מוסדות ציבור, מוקדי מסחר ועוד.

שמאי דירות יתאר את הטופוגרפיה של הקרקע ויציין את מידות החלקה. השמאי יציין את מספר תת החלקה של הדירה, את שטח הדירה ואת ההצמדות שיש לדירה. בתיאור הבניין, יתואר הבניין, חדר המדרגות, קיומה של מעלית וצורת הבינוי. בתיאור הדירה, שמאי דירות יתאר את הדירה ויציין האם הדירה משופצת, סבירה או זקוקה לשיפוץ.

אם לדירה יש פוטנציאל תכנוני ממשי כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי, שמאי דירות יכול לשקול לציין זאת כבר בפרק תיאור הנכס.

למה אתם צריכים שמאי דירות מומחה ומה ההבדלים בין שמאי הדירות?

מה צריך לכלול שמאי דירות בפרק המשפטי בשמאות להערכת שווי דירה:

הפרק המשפטי בהערכת שווי דירה הוא בין הפרקים החשובים ביותר ששמאי דירות צריך לנתח. בשלב הראשון השמאי צריך לאתר את הרשם המתאים בו רשומה הדירה. רוב הדירות בישראל רשומות ברשם הבתים המשותפים ולכל דירה יש תת חלקה. קיימים מקרים בהם הבית טרם נרשם כבית משותף והזכויות רשומות אצל רשם הזכויות. במקרים אלה, שמאי דירות צריך לבדוק האם הזכויות בדירה רשומות בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל.

בהערכת שווי דירה הרשומה כבית משותף, השמאי צריך להזמין גם את תשריט הבית המשותף ממשרד המשפטים. בתשריט הבית המשותף השמאי יכול לזהות את מיקומה של הדירה ואת ההצמדות לדירה על פי תשריט.

את הממצאים יפרט השמאי בחוות הדעת ויצרף צילום מתשריט הבית המשותף. בדיקה נוספת ששמאי מקרקעין צריך לבצע היא בדיקת הערות אזהרה. בנסח הטאבו יכולות להופיע הערות אזהרה. חלק מההערות אין להן השפעה על שווי הדירה ולחלק מההערות יכולה להיות השפעה מכרעת על שווי הדירה.

במידה ויש הסכמי מכר או הסכמי שכירות שרלוונטיים לחוות הדעת, יצוינו בפרק המשפטי.

מה צריך לכלול שמאי מקרקעין בפרק הרישוי בשמאות להערכת שווי דירה:

בפרק הרישוי יפרט השמאי את כל היתרי הבנייה שניתנו לדירה. יכול להיות שהדירה היא דירה וותיקה והתוספות בוצעו בדירה בהדרגה. שמאי דירות ירכז את כל היתרי הבנייה ויפרט אותם בפרק הרישוי (הפרק ההנדסי).

ליד כל היתר השמאי יצמיד צילום מהתוספת הרלוונטית להמחשה נוחה. בשלב הביקור בנכס השמאי צריך לבצע מדידות לייזר על מנת לוודא שהיתר הבנייה שניתן לדירה תואם את הבנוי בפועל. במידה והשמאי מזהה שקיימים בדירה שטחים שנבנו ללא היתר השמאי צריך לבדוק האם ניתן להכשיר את חריגות הבניה.

שימו לב כי גם אם קיימת יתרת זכויות בנייה להכשרת הבנוי, אין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חייבת להכשיר את החריגה ואף עלולה לנקוט באמצעים מול המפר.

במידה והשטחים ניתנים להסדרה והסדרתם מקובלת בסביבה, ישקול השמאי לכלול את השטחים עם מקדם הפחתה מסוים.

שמאי דירות במשרדנו, פועלים תחת נהלי עבודה מוגדרים ונעזרים בתוכנות מדידה ממוחשבות מתקדמות.

טרם הביקור בדירה או בבית הפרטי, אנו מבצעים שאילתה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת התכניות ההנדסיות המאושרות (תכנית בקשה להיתר) ואת היתר הבנייה.

בביקור בנכס, שמאי מקרקעין ממשרדנו, נדרש לבצע מדידות לייזר של הדירה או הבית הפרטי.

בתום המדידה, מבצע שמאי דירות את הבקרות הבאות:

1. מאמת את הבינוי שנמדד בשטח אל מול תכנית הבקשה להיתר.

2. את תכנית הבקשה להיתר מזין שמאי הדירות לתכנת מדידה גראפית אשר מודדת שטחים.

על פי שיטת הבדק המשולש, הלקוח הסופי צריך לקבל את המוצר הטוב ביותר והמדויק ביותר.

מה צריך לכלול שמאי מקרקעין בפרק התכנוני בשמאות להערכת שווי דירה:

בפרק התכנוני יפרט שמאי דירות את כל התכניות החלות על הקרקע בו הדירה נמצאת. השמאי צריך לבדוק את התכניות גם ברשות מקרקעי ישראל, גם ברשות התכנון וגם בוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

לאחר ששמאי המקרקעין ריכז את כל התכניות, עליו לציין רק את התכניות אשר מוסיפות זכויות בנייה בפועל לדירה. שמאי דירות צריך לבדוק האם הדירה נמצאת במתחם המוכרז כמתחם פינוי בינוי.

במידה והדירה נמצאת במתחם פינוי בינוי השמאי צריך להתחשב בפוטנציאל הגלום בציפייה לקבלת דירה חדשה בבניין מודרני.

מה צריך לדעת שמאי דירות על מס שבח?

מס שבח. מס השבח הינו מס המשולם לקופת האוצר בגין עליית שווי המקרקעין. שמאי דירות יכול לבצע הערכת תשלום מס שבח.

מס שבח יכול לחול על מכירת דירת מגורים שאינה דירה יחידה. אם הדירה הנמכרת אינה דירתו של המוכר אז ישולם מס שבח ליניארי. תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין קבע שבמכירת דירת מגורים לא יחידה יקבל המוכר פטור מכל השבח שנוצר עד שנת 2014. משנת 2014 ישלם המוכר שבח של 25%.

דוגמה: רכשנו דירה בשנת 2000 במחיר של 1,000,000 ש"ח. היום, בשנת 2024 אנחנו מוכרים את הדירה תמורת 2,000,000. כמה שבח נשלם?

בשלב הראשון נחשב את כל שנות החזקה בדירה. 2000 – 2024 = 24 שנה.

בשלב השני שמאי דירות יחשב כמה שנים עברו משנת 2014 עד שנת 2024, עברו 10 שנים. יוצא שאנו נשלם מס שבח רק על התקופה הזאת מתוך כל ה – 24 שנים שהחזקנו בדירה.

10/24 = 41%. 41% * 25% מס שבח = 10.5%. בגלל החישוב הליניארי נשלם רק 10.5% מס שבח במקום 25%. אם השבח שנוצר הוא 1,000,000 ש"ח, נשלם רק 105,000 מס שבח.

משוב לציין כי מתשלום מס השבח ניתן לקזז הוצאות המותרות לקיזוז על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. ניתן להפחית הוצאות כמו שיפוצים או תוספות בניה.

הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה הוא 4,500,000 ש"ח והסכומים משתנים מפעם לפעם.

קישור לאתר משרד המשפטים לצורך הזמנת תשריט בית משותף.

קישור לאתר משרד המשפטים לצורך הזמנת נסח טאבו.