מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהרצליה

בבחירת שמאי מקרקעין בהרצליה להערכת שווי דירה, בית פרטי או להערכת שווי חנות, יש לוודא שהשמאי בקיא בשכונות העיר ומודע למיסוי המורכב.

בהערכת שווי דירה הממוקמת בבניין שנבנה לפני שנת 1980 שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לבדוק האם חלות על הבניין הוראות תמ"א 38.

במידה ועל הבניין חלות הוראות תמ"א 38, אזי, לכל דירה בבניין יש פוטנציאל ממשי לתוספת שטחים כמו ממ"ד ומרפסת שמש.

לצורך ביצוע חוות דעת שמאי מדויקת, אם הדירה שאותה נתבקש השמאי להעריך ממוקמת בבניין עם פוטנציאל תמ"א 38, אז מן הראוי שעסקאות ההשוואה שלוקח השמאי בחשבון יהיו מבניינים בעלי פוטנציאל דומה.

מלבד בדיקת היתר הבנייה לאיתור חריגות בניה, שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לבחון בקפידה את תשריט הבית המשותף.

תשריט הבית המשותף זה הבסיס המשפטי שעליו מבוסס נסח הטאבו. נסח הטאבו זה מסמך שבו רשומות זכויות המחזיק במקרקעין ופרטי המקרקעין.

תשריט הבית המשותף לא כולל רישום זכויות אבל התשריט מתאר את כל השטחים הצמודים לדירה ואת מיקומה המשפטי של הדירה.

בדיקת תשריט הבית המשותף על ידי שמאי מקרקעין בהרצליה נדרשת על מנת לאמת כי השטחים הצמודים לדירה מצויים במקומם בפועל, וכן, בכדי לוודא את מיקום הדירה.

היו מקרים מעולם ששכנים באותה הקומה התגוררו בדירות שגויות כי לא הכירו את תשריט הבית המשותף.

במאמר זה, נדבר על שכונת נווה עמל ועל סוגיות במיסוי מקרקעין בהערכת בתים פרטיים ונכסים מסחריים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על שכונת נווה עמל

שכונת נווה עמל הינה שכונה וותיקה הממוקמת בחלקה המזרחי של הרצליה.

מגרשים רבים בייעוד מגורים בשכונה עדיין נמצאים בבעלות רשות מקרקעי ישראל ומוחכרים לאנשים פרטיים.

מפת שכונת נווה עמל במזרח (קרדיט לפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

בשנת 2015 אושרה בהרצליה תכנית הר/2029 התכנית הינה מפורטת לשכונת נווה עמל.

התכנית קובעת את הוראות הבינוי בשכונה ומחלקת את השכונה למתחמי בינוי.

התכנית קובעת את אחוז זכויות הבנייה בכל מגרש ומגרש לרבות מספר הקומות, שטחי השירות, שטחי מרתפים ועוד.

שמאי מקרקעין בהרצליה נדרש לשליטה מעמיקה בכל הוראות התכנית והבנה במתחמי התכנון שהתכנית קובעת.

התכנית מקנה זכויות בנייה רבות אשר מעלות את שווי המקרקעין בצורה מהותית.

מכח התכנית ניתן להרחיב את הבינוי הקיים במגרש ואף להוסיף יחידות דיור.

שווי מגרשים עם בתים וותיקים על חלקות גדולות מושפע מזכויות הבנייה שמקנה מכלול תכניות בניין עיר המאושרות ואף הפוטנציאל הגלום בתכניות המופקדות.

שכונת נווה עמל והחלוקה למתחמי בינוי (קרדיט לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על תשלומים למנהל במכירת בית פרטי

במכירת בית פרטי אשר מצוי בחכירה מול מנהל מקרקעי ישראל הנכם צפויים לשלם תשלומי בגין היוון זכויות הבנייה והקניית הבעלות.

במגרשים ששטחם עולה על 280 מ"ר ומוחכרים מרשות מקרקעי ישראל יש חשיפה למיסוי מקרקעין.

כתנאי להקניית בעלות במגרש, רשות מקרקעי ישראל ("מנהל") תדרוש להוון את המגרש על כל זכויות הבנייה העדכניות.

במקרים רבים חוכרים מחזיקים בהסכמי חכירה בהן נקובה קיבולת הבניה המותרת. במקרים אלו קיימים שני מצבים.

במצב הראשון החוכר החכיר את כל זכויות הבנייה לפי התכנית שהייתה לפני עשרות שנים ולכן יידרש לשלם רק 31% משווי זכויות הבנייה הנוספות.

במצב השני, החוכר בחר להחכיר כמות מ"ר קטנה יותר ממה שמותר בתב"ע. לכן, יידרש לשלם 91% משווי זכויות הבנייה עד לתב"ע שהייתה לפני עשרות שנים וישלם 31% משווי זכויות הבנייה שאושרו לאחר מכן.

דוגמה לחישוב תשלומים למנהל (רשות מקרקעי ישראל) על ידי שמאי מקרקעין בהרצליה

חוכר מעוניין למכור מגרש. שטח המגרש 450 מ"ר, על המגרש בנוי בהיתר בית בשטח של 160 מ"ר. במועד ההקצאה היה מותר לבנות בתים בשטח של 200 מ"ר. כיום מותר לבנות על המגרש 350 מ"ר. שווי מ"ר מבונה ללא פיתוח הוא 15,000 ש"ח.

בשלב הראשון, שמאי מקרקעין בהרצליה יבצע חישוב של אותו שטח שהחוכר לא החכיר במועד ההקצאה. החוכר החכיר רק 160 מ"ר מתוך ה – 200 מ"ר המותרים.

לפיכך, עבור זכויות בנייה אלה בהיקף של 40 מ"ר ישלם החוכר 91%. 91% * 40 מ"ר * 15,000 ש"ח = 546,000 ש"ח.

עבור יתרת זכויות הבנייה מ – 200 מ"ר ועד ל – 350 מ"ר ישלם החוכר 31%. 31% * 150 מ"ר * 15,000 ש"ח = 697,500 ש"ח.

שימו לב כי על התשלומים לרמ"י חל מע"מ ומס רכישה.

חישוב ביצוע הקניית בעלות בבית פרטי על ידי שמאי מקרקעין בהרצליה

בפרק הקודם חישבנו את דמי ההיוון שחוכר צריך לשלם על מנת להוון את כל זכויות הבנייה הקיימות במגרש.

לאחר היוון המגרש לחוכר קיימת האפשרות לבצע הקניית בעלות. הקניית בעלות זו פעולה שמנתקת את המנהל מהקרקע לחלוטין.

על פי נהלי רשות מקרקעי ישראל, עבור הקניית בעלות במגרשים בשטח של 450 מ"ר, יש לשלם 4.5% משווי הקרקע כולל פוטנציאל תכנוני.

בשלב זה שמאי מקרקעין בהרצליה יכפיל את סך המ"ר המותר לבניה כפול המחיר למ"ר ושיעור המס לתשלום. 350 מ"ר * 15,000 ש"ח למ"ר * 4.5% = 236,250 ש"ח.

שיעורי המס בגין הקניית בעלות משתנים על פי גודל הקרקע. מגרשים ששטחם עולה על 540 מ"ר ועד לשטח של דונם, התשלום עבור הקניית הבעלות יעמוד על 9% משווי הקרקע.

במגרשים מעל שטח של דונם יעשה חישוב של פער הזכויות עלפי חוזה החכירה לבין שווי המגרש על פי תב"ע (תכנית בניין עיר בתוקף). פער זה יוכפל ב – 31%.

למרות החישוב, התשלום לא יפחת מ – 12% משווי המגרש כולל פוטנציאל תכנוני.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על היטל השבחה במכירת חנות או משרד

הערכת שווי חנות או משרד על ידי שמאי מקרקעין בהרצליה, כוללת במקרים רבים גם חישובי מס.

בניגוד לנכסי מגורים, נכסים בייעוד עסקי חשופים יותר לתשלומי מס שבח והיטל השבחה.

כאשר לנכסי מגורים יש הטבות מס בדמות חישובים ליניאריים ופטורים שונים, בנכסים עסקיים משולם מס שבח שיכול להגיע גם ל – 38%.

בהערכת שווי משרד, שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לחשב את שווי השוק של המשרד ומשווי זה להפחית את המסים הצפויים.

בין המסים הנפוצים ששמאי מקרקעין בהרצליה מתבקשים להעריך זה את היטל ההשבחה.

היטל השבחה הוא מס שמשולם עבור זכויות בנייה חדשות שאושרו בנכס בזמן שהחזקנו בנכס. היטל ההשבחה מחושב מהיום שרכשנו את הנכס או מתוקף החוק (שנת 1975).

לצורך חישוב היטל השבחה שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לקחת את שווי הקרקע שהיה במועד אישור התכנית.

דוגמה:

קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בנייה של 400 מ"ר משרדים. המגרש נרכש בשנת 2005 עם זכויות בניה של 200 מ"ר.

על המגרש בנוי מבנה משרדים בשטח של 200 מ"ר שמנצל זכויות בניה שאושרו בשנת 2010.

שווי מ"ר בנוי בשנת 2010: 30,000 ש"ח. שווי עלויות בניה למ"ר: 8,000 ש"ח. רווח ייזמי: 15%.

שימו לב, מס היטל השבחה לא מחושב על פי שווי למ"ר בנוי ביום המכירה. השווי מחושב על פי ערכי הקרקע ביום אישור התכנית וצמוד עד ליום התשלום.

בשלב הראשון שמאי מקרקעין בהרצליה ימצא שווי קרקע למשרד ללא ירווח יזמי וללא עלויות בניה. 8,000 – 1.15 / 30,000 = 18,000 ש"ח.

בשלב השני, השמאי יכפיל את השווי למ"ר זכויות בניה שהתקבל בכמות המ"ר שנוספו מכח התכנית החדשה. 200 מ"ר * 18,000 * 50% (מס היטל השבחה) = 1,800,000 ש"ח לפני הצמדה.

אם קבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין בהרצליה לבדיקת סעיפי החיוב ובחינת הגשר ערר בעזרת שומה נגדית.

שינויים התחבורתיים הצפויים להשפיע על הרצליה

למערכות הסעת המונים השפעה חיובית על שווי המקרקעין בסביבה.

ברוב המקרים, אף אם מערכת הסעת ההמונים גורמת לצפיפות ומטרד, עדיין, מחירי המקרקעין בסביבתה עולים.

שמאי מקרקעין בהרצליה צריך להיות מודע להשפעה הצפויה על נכסי המקרקעין הנמצאים בתוואי התכנון של הקו הירוק.

על פי תרשים תכנון הקו הירוק מאתר הפורטל הגיאוגרפי הלאומי, נראה כי הקו יחצה את דרך אלטניולנד ויסתיים ברחוב שדרות אבא אבן.

מפת הקו הירוק (הפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

בהרצליה עתיד לעבור גם קו המטרו. קווי המטרו יתממשקו עם קווי הרכבת הקלה בכלל גוש דן, ובכך, תשתפר הנגישות התחבורתית בצורה משמעותית.

מפת קווי המטרו (הפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.