מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהרצליה?

בוחרים שמאי מקרקעין בהרצליה? הרצליה מתפתחת בקצב מהיר מאוד.

אחת הסיבות להתפתחות העיר הינו אישור מגוון תכניות עירוניות אשר מקנות זכויות בנייה רבות.

במאמר זה נסקור 2 תכניות בניין עיר. תכנית מתאר מספר הר/2350 ותכנית הר/2029.

מלבד התכניות לעיל, נדבר על השינויים הסביבתיים העתידיים הצפויים והשפעתם על שוק המקרקעין בהרצליה.

שווי המקרקעין נקבעים על פי השימוש המותר.

למשל, קרקע שבה היקף הבנייה המותר הינו 160 מ"ר, נמוך מאותו גודל מגרש בו מותרת בנייה בהיקף של 250 מ"ר.

ההבדלים בהיקף הבנייה בכל מגרש ומגרש נקבעים על ידי הוועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה.

הרצליה הינה עיר וותיקה. זכויות הבנייה שנקבעו בתכניות הוותיקות אינן מיועדות לצפיפות האוכלוסין הקיימת היום במרכז הארץ.

כל עיר בישראל נוהגת לעדכן את התכנון העירוני, את צפיפות הבנייה וייעודי הבנייה בהתאם לצרכי העיר המשתנים עם הזמן.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על שכונת נווה עמל?

שכונת נווה עמל הינה שכונה וותיקה הממוקמת בחלקה המזרחי של הרצליה.

מגרשים רבים בייעוד מגורים בשכונה עדיין נמצאים בבעלות רשות מקרקעי ישראל ומוחכרים לאנשים פרטיים.

מפת שכונת נווה עמל במזרח (קרדיט לפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

בשנת 2015 אושרה בהרצליה תכנית הר/2029 התכנית הינה מפורטת לשכונת נווה עמל.

התכנית קובעת את הוראות הבינוי בשכונה ומחלקת את השכונה למתחמי בינוי.

התכנית קובעת את אחוז זכויות הבנייה בכל מגרש ומגרש לרבות מספר הקומות, שטחי השירות, שטחי מרתפים ועוד.

שמאי מקרקעין בהרצליה נדרש לשליטה מעמיקה בכל הוראות התכנית והבנה במתחמי התכנון שהתכנית קובעת.

התכנית מקנה זכויות בנייה רבות אשר מעלות את שווי המקרקעין בצורה מהותית.

מכח התכנית ניתן להרחיב את הבינוי הקיים במגרש ואף להוסיף יחידות דיור.

שווי מגרשים עם בתים וותיקים על חלקות גדולות מושפע מזכויות הבנייה שמקנה מכלול תכניות בניין עיר המאושרות ואף הפוטנציאל הגלום בתכניות המופקדות.

שכונת נווה עמל והחלוקה למתחמי בינוי (קרדיט לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על תכנון כוללני?

תכנון כוללני מהווה מגמה. התכנון הכוללני מתגבש כחזון על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.

במקרים רבים, מופקדות תכניות שונות אשר מבקשות להגדיל זכויות בנייה במגרשים שונים ובכך להגדיל את שוויין של המקרקעין.

חלקן של התכניות נדחה בסופו של דבר או שמאושר בכפוף לשינויים רבים.

שמאי מקרקעין בהרצליה נדרש למעקב מתמיד אחר התכניות המופקדות.

שכן, מהן ניתן ללמוד על מדיניות התכנון ולהסיק שינויים עתידיים בשווי המקרקעין.

תכנית כוללנית להרצליה מספר הר/2350 הינה בשלבי הפקדה. התכנית מתווה מדיניות תכנונית כוללנית לעיר.

התכנית המופקדת נותנת דגש על התפתחותה של הרצליה ב – 15 השנים הקרובות בתחומים הבאים:

בנייה ירוקה וסביבה ירוקה, צביון קהילתי, התחדשות עירונית, פיתוח ההי-טק, תיירות פנים וחוץ, אקדמיה ותשתיות.

התכנית מגדילה את כמות יחידות הדיור בהרצליה ב – 13,000 ומוסיפה 3,074,000 מ"ר שטחי מסחר.

בין היתר, התכנית מגדירה מסגרת תכנונית אשר תקל על הוועדה המקומית לאשר תכניות בניין עיר בסמכות מקומית.

תרשים התכנית (קרדיט לאתר המקוון של משרד האוצר):

איך השינויים התכנוניים משפיעים על שווי הדירה או הבית הפרטי שברשותי?

נכסי מגורים:

מי שעומד לבצע עסקה במגרשים צמודי קרקע בהרצליה, בהכרח נדרש לליווי של שמאי מקרקעין.

שמאי מקרקעין בהרצליה יידע לנתח את התכנון הכללי, לאתר את מיקום המגרש שברשותכם ביחס למתחמי התכנון של התכניות המאושרות והמופקדות.

מכך, על שמאי המקרקעין בהרצלייה להסיק את שווי המגרש שברשותכם.

כידוע, זכויות בנייה שוות כסף רב והן המרכיב העיקרי בשווי הנכס שברשותכם.

התכנון העירוני מביא אתו גם תשלומי מס לא מבוטלים, כגון מס שבח, היטל השבחה, תשלום לרשות מקרקעי ישראל ועוד.

נכסים עסקיים:

במידה ואתם מבצעים עסקה במקרקעין בייעוד עסקי, יש לשים לב להיקף הבינוי המותר והעדכני במגרש.

כידוע, בניגוד לקרקע בייעוד מגורים, בקרקעות בייעוד מסחרי אין הטבות במס שבח.

טרם ביצוע עסקה בקרקע בייעוד מסחרי, יש להיעזר בשמאי מקרקעין בכדי לבצע את העסקה בצורה נכונה.

במידה ולא תגלמו במכירה את כלל זכויות הבנייה שמקנה המכלול התכנוני במקרקעין, תדרשו לשלם היטל השבחה גם על זכויות הבנייה שלא גביתם בגינם במועד המכירה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על מערכת הסעת המונים?

למערכות הסעת המונים השפעה חיובית על שווי המקרקעין בסביבה.

ברוב המקרים, אף אם מערכת הסעת ההמונים גורמת לצפיפות ומטרד, עדיין, מחירי המקרקעין בסביבתה עולים.

שמאי מקרקעין בהרצליה נדרש להבנה מעמיקה פשר ההשפעה הצפויה על נכסי המקרקעין הנמצאים בתוואי התכנון של הקו הירוק.

על פי תרשים תכנון הקו הירוק מאתר נת"ע, נראה כי הקו יחצה את דרך אלטניולנד ויסתיים ברחוב שדרות אבא אבן.

מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):

בנוסף, בהרצליה עתיד לעבור גם קו המטרו.

קווי המטרו יתממשקו עם קווי הרכבת הקלה בכלל גוש דן ובכך ישפרו את הנגישות התחבורתית בצורה משמעותית.

מפת קווי המטרו (באדיבות נת"ע):

שמאי מקרקעין בהרצליה בבואו להעריך שווי דירה, בית פרטי או חנות, נדרש להתייחסות לכמה משתנים במקביל.

השמאי נדרש לתת משקל לתכנון העירוני התהליכי ושינויים תחבורתיים עתידיים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על מיסוי מקרקעין?

מיסוי מקרקעין הינו נושא מורכב ביותר.

קיימים כמה סוגי מס עיקריים החלים על בתים פרטיים בבנייה צמודת קרקע ונכסים מסחריים כמו חנויות, משרדים ועוד.

ללא ליווי של שמאי מקרקעין בהרצליה, קל מאוד לעשות טעויות ולשלם מיסוי יתר עקב תכנון לקוי של העסקה.

בין כלל המסים שצוינו לעיל, במאמר זה נפרט על מיסוי המשולם לרשות מקרקעין ישראל.

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל בבסיסו הינו סוציאלי. מה הכוונה?

על פי הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, קיימים תנאים שונים המקנים בעלות על מגרשים אשר מוחכרים מרשות מקרקעי ישראל.

הרשות יצאה במבצע אשר מטרתו להקנות בעלות על מגרשים לחוכרים ובכך להוריד עומסים מהרשות ולהקל על בשלבים הסטטוטוריים.

לצורך הקניית בעלות מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין על הטיפול היעיל ביותר.

במגרשים אשר הגדולים מ – 280 מ"ר הקניית הבעלות תתבצע בתשלום של יתרת זכויות הבנייה במגרש (היוון).

במגרשים הקטנים מ – 280 מ"ר הבעלות בתנאים מסויימים תועבר לחוכר ללא תשלום.

במכירת או רכישת מגרש המוחכר על ידי רשות מקרקעי ישראל יש לשים לב לקיבולת הבנייה המוחכרת.

הגם אם תכנית בניין העיר מקנה תוספת בנייה מהותית, לא בהכרח ניתן יהיה לנצלה ללא קבלת אישור ותשלום מהותי נוסף לרשות מקרקעי ישראל.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.