מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בנתניה?

בוחרים שמאי מקרקעין בנתניה? במאמר זה, נדבר על השינויים התכנוניים הרבים שאותם נדרש לדעת שמאי מקרקעין בנתניה והשפעתם על שווי כלל הנכסים בסביבה.

כידוע, כל שינוי תכנוני בתוואי הדרך או קרבה למרכז עסקים, משפיעים בצורה בלתי מבוטלת על שווי המקרקעין.

שמאי מקרקעין בנתניה נדרש להכרות מעמיקה עם כל התכניות המופקדות ומדיניות התכנון.

על פי פרסומי נת"ע, נכון להיום, נתניה אינה נכללת בתוואי הרכבת הקלה או קווי המטרו. לפיכך, ועדות התכנו ונדרשות למצוא לנתניה פתרון תחבורתי מתאים.

שמאי מקרקעין בנתניה בבואו להעריך שווי דירה, בית פרטי, חנות, משרד או כל נכס מקרקעין אחר נדרש להתייחס למיצובו של נכס המקרקעין אותו הוא נדרש להעריך ביחס לתכנון העתידי.

במקרים מסויימים, נכסי ההשוואה אשר מצויים בקרבת הנכס נשוא ההערכה כבר מגלמים את הפוטנציאל התכנוני הגלום.

בהערכת שווי דירה או בית פרטי, בנוסף למיקום הגיאוגרפי של הנכס, יש להתייחס לפוטנציאל התכנוני הנגזר.

הפוטנציאל נגזר הן מההתחדשות העירונית והן מהתכנון העירוני הקיים המקנה זכויות בנייה נוספות לצורך הרחבת הנכס או ניצול טוב יותר של המקרקעין.

Table of contents [Close]

מה השינויים התכנוניים ששמאי מקרקעין בנתניה נדרש לדעת?
- שדרוג כביש 57 היוצא מרחוב הרצל, חוצה את כפר יונה ומתנקז לכביש 6:

מה נדרש לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על המרכז העירוני החדש?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין?
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי רשות מקרקעי ישראל:

מה השינויים התכנוניים ששמאי מקרקעין בנתניה נדרש לדעת?

שדרוג כביש 57 היוצא מרחוב הרצל, חוצה את כפר יונה ומתנקז לכביש 6:

כביש 57 הינו עוקר תחבורתי מרכזי המחבר את נתניה על כביש חוצה ישראל (כביש 6).

בין עיקרי התכנון, הקמת נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צ) וביטול רמזורים המעכבים את התנועה.

ביטול הרמזורים יתאפשר על ידי הקמת מחלפים זורמים אשר יאפשרו תנועה זורמת עד לכביש 6.

שינוי תכנוני זה בתוואי הכביש ישפר מהותית את הנגישות התחבורתית בשכונת גנים, אזור התעשייה קרית אליעזר, קרית יהלום, שכונת נאות הרצל, שכונת אפרים ועוד.

צילום אוויר של כביש 57 והסביבה כיום:

תכנית להקמת מחלף איינשטיין:

פיצול הכביש הקיים ישודרג לכדי מחלף מלא למעבר כלי רכב והולכי רגל. שדרוג הכביש יאפשר כניסה ויציאה לנתניה הן לבאים מצפון והן באים מדרום.

על פי המצב הקיים כיום, פיצול הכביש מאפשר רק יציאה מנתניה לכיוון תל אביב וכניסה לנתניה מצפון.

שיפור תכנוני זה בתוואי הכביש ישפר מהותית את הנגישות התחבורתית בשכונת כוכב הצפון, נאות הרצל (בחלקה הצפוני), פרדס הגדוד, צפון מזרח מרכז העיר ועוד.

צילום אוויר של צומת הדכים איינשטיין וכביש 2 כיום:

מה נדרש לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על המרכז העירוני החדש?

תכנית מרכז העיר הינה בין התכניות המשמעותיות ביותר שעתידה להשפיע על מחירי הנדל"ן בנתניה.

התכנית מחלקת את העיר ל – 20 מתחמי בינוי. שטחה של התכנית הינו כ – 780 דונם. מיקום התכנית הינו בין כביש 2 לים.

גבולות התכנית הן ממזרח שדרות בן צבי, ממערב שדרות בן גוריון, מצפון היהלומן אברהמס ומדרום שכונת נווה עוז.

התכנית מתירה הקמה של 6,300 יחידות דיור בצפיפות של 20 יחידות דיור לדונם. 20% מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח כולל של 80 מ"ר (הקלת שבס).

הבינוי מתיר מגדלי מגורים בגובה של 30 קומות בשילוב שימושי מסחר ו – 3 גורדי שטחים בייעוד משרדים. בין היתר, התכנית מייעדת שטחים לטיילת ושטח ציבורי פתוח.

תרשים חלוקת שטח התכנית למתחמים:

שמאי מקרקעין בנתניה נדרש לשליטה מלאה במתחמי התכנון מכח התכנית והשפעת הבינוי הנרחב על הסביבה הקרובה הן לעניין השפעת מתחמי המסחר העתידיים והן על הסדרי התנועה החדשים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין?

מיסוי מקרקעין הינו נושא מורכב ביותר. המסים החלים על המקרקעין הם מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, מס רכישה ועוד.

שמאי מקרקעין בנתניה נדרש להתייחסות למיסוי מקרקעין במקרים כמו חלוקת ירושה, ניצול זכויות בנייה ופירוק שיתוף.

בחלוקת ירושה המורכבת מכמה נכסים, לכל נכס יש את חבות המס האינדיבידואלית.

במקרים מסויימים נכס אשר יקר יותר מנכסים אחרים שהותיר המוריש, משאיר בנטו סכום נמוך יותר היות ונושא חבות משמעותית במיסוי מקרקעין (היטל השבחה ומיסוי רשות מקרקעי ישראל).

דוגמה המתארת מצב בו הנכס היקר ביותר, בפועל משאיר סכום נמוך יותר מנכס זול יותר:

רשויות המס בבואן למסות את הנכסים אשר הורשו ונמכרים לצד ג', מסתכלות על חבותו במס של המוריש שנפטר.

הורשה, על פי חוק מיסוי מקרקעין אינה עסקה.

זאת אומרת, כאשר היורש ימכור את נכס המקרקעין שירש, יחויב במס (הנגרר) אילו המוריש המקורי מבצע את העסקה.

במקרים אלו, יש צורך בתחשיב מס ייסודי על מנת שהיורש לא יישאר עם נכסים אשר מתירים בידו סכום אשר נמוך יותר ממה שנקבע בצוואה.

שמאי מקרקעין בנתניה ידע ללוות את הצדדים לביצוע חלוקה שווה התואמת את רצונו של המוריש.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי רשות מקרקעי ישראל:

במגרשים אשר בבעלות רשות מקרקעי ישראל ומוחכרים לפרטיים, יש להיעזר בשמאי מקרקעין בנתניה לצורך אמדן מיסוי צפוי לרשות מקרקעי ישראל.

רשות מקרקעי ישראל מחכירה מגרשים בחוזים אשר בהם נקבע היקף הבינוי המותר.

ברוב המקרים, התכניות העירוניות מתעדכנות ומתירות הרחבה לש הבינוי הקיים מעבר להיקף הבינוי שנקבע בחוזי החכירה של רשות מקרקעי ישראל.

לצורך הרחבת הבינוי וניצול את מלוא הפוטנציאל של הקרקע יש להיעזר בשמאי מקרקעין בנתניה אשר יידע לפעול על פי נהלי רשות מקרקעי ישראל.

שמאי מקרקעין מקצועי בנתניה ידאג לכך שתשלמו את הסכום הנמוך ביותר על פי החלטת רשות מקרקעי ישראל הרלוונטית והמטיבה ביותר כאשר תבצעו עסקה או תבקשו לנצל את זכויות הבנייה.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה.