איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה בנחלה

דמי רכישה הינו התשלום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין ניצול זכויות בניה.

במקרים רבים "קיבולת הבניה" המוחכרת המצוינת בחוזה החכירה הינה קטנה מזכויות הבנייה המותרות על פי תב"ע.

תב"ע – תכנית בניין עיר. קיבולת בניה מוחכרת – מה שקנית ואתה משלם עליו דח"ש או שחוזה החכירה מהוון.

בנחלות התשלומים הנפוצים לרמי הם: דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר.

לצורך מימוש קיבולת הבניה והסכמת רשות מקרקעי ישראל לתוספת הבניה יש לשלם דמי רכישה.

גובה תשלום דמי רכישה מוגדר בנהלי רשות מקרקעי ישראל.

לרוב, תשלום דמי רכישה מתבצע במכירת בית פרטי או נחלה. דירות בבניה רוויה לא חייבות בתשלום להקניית בעלות.

בדוגמה זו, נתאר איך שמאי מקרקעין מחשב דמי רכישה בנחלה.

החוכר רוצה לרכוש זכויות בנחלה ובכך, למשל לפצל מגרש.

חישוב דמי רכישה מבוסס על התועלת הכלכלית שמסבות זכויות הבנייה לנחלה. לפיכך, יבצע השמאי חישובים אקוויוולנטיים (אקוו').

Table of contents [Close]

חישוב דמי רכישה על ידי שמאי מקרקעין בנחלה:

נתונים לדוגמה:

שטח נחלה: 25 דונם.

שטח חלקת המגורים: 2.4 דונם.

זכויות בניה על פי חוזה החכירה: 375 מ"ר (160 מ"ר יחידת חוכר, 160 מ"ר ילדיו של החוכר, 55 מ"ר יח' הורים).

זכויות בנייה נוספות: 120 מ"ר שטח עיקרי בביינוי בקומה אחת.

שווי מ"ר מבונה: 7,000 ש"ח למ"ר.

מקדם תועלת חצר: 15%.

מקדם דחייה לניצול זכויות בניה: 80%.

התשלום בגין רכישת זכויות מרשות מקרקעי ישראל הינו 33% משווי חלקת המגורים בנוסף לפוטנציאל התכנוני.

בשלב הראשון נחשב את שווי זכויות הבנייה הקיימות: 375 מ"ר * 7,000 ש"ח למ"ר מבונה = 2,625,000 ש"ח.

יתרת חצר: 375 מ"ר – 2,400 מ"ר = 2,025 מ"ר * 15% (מקדם) * 7,000 ש"ח למ"ר מבונה = 2,125,000 ש"ח.

בשלב השני, נחשב את שווי זכויות הבנייה: 120 מ"ר * 80% (מקדם דחייה) * 85% (מקדם אבדן חצר) * 7,000 ש"ח למ"ר מבונה = 570,000 ש"ח.

סה"כ שווי חלקת המגורים הינו 2,625,000 ש"ח + 2,125,000 ש"ח + 570,000 ש"ח = 5,320,000 ש"ח.

המס לתשלום הינו 33% * 5,320,000 ש"ח = 1,755,000 ש"ח דמי רכישה.

רשות מקרקעי ישראל מתירה לבצע "רכישה" של זכויות בניה בחלקת המגורים גם בתמורה לתשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים.

במקרה זה, יהיה ניתן להשכיר חלקים מהנחלה לאדם קרוב בלבד ולא ניתן לפצל מגרש.

בפיצול מגרש יש להשלים 29.25% לסך של 33% משווי חלקת המגורים.

פתרון מוזל זה יכול להיות מצוין לאדם אשר מתגורר בנחלה עם משפחתו ואינו מעוניין לפצל מגרש.

על פי שיטה זו, היה החוכר משלם דמי רכישה בסך של 5,320,000 ש"ח * 3.75% (דמי רכישה מופחתים) = 200,000 ש"ח.

יש לשים לב כי על התשלומים לרמי עלול לחול מע"מ ומס רכישה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.

Latest posts by פז אליהו (see all)