בלוג

הערכת שווי חנות זכויות בניה

איך שמאי מקרקעין מעריך שווי מוסך עם זכויות בניה

מוסך הינו נכס עסקי, לפיכך, הערכת שווי מוסך צריכה להתבסס על גישת ההכנסות.

במאמר זה ניתן דוגמה לחישוב תשלומי איזון והערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה נוספות שהתקבל בירושה.

במקרים רבים, במסגרת סל הירושה, מתקבלים נכסים מסחריים. נכסים מסחריים, בניגוד לנכסים כמו בתים פרטיים או דירות מגורים חשופים לשיעורי מס שבח גבוה.

בנוסף, במידה וקיימות זכויות בנייה אשר התווספו עם השנים, יחול עליהם היטל השבחה.

בדוגמה זאת נציג כיצד אפשר להסתבך בחובות של מיליונים אם לא מתייעצים עם שמאי מקרקעין טרם עסקה במכירת נכס מסחרי.

שני אחים ירשו מגרש בשטח של 1,000 מ"ר שעליו בנוי מוסך רכב. האחים מעוניינים למכור את הקרקע ולחלק ביניהם את התמורה.

המוסך בנוי בחלקו מבניה קלה ובחלקו מחומות בלוקים. גג המבנה מבנייה קלה.

האח הבכור הציע לרכוש מאחיו את המגרש בתמורה ל – 3,000,000 ש"ח (מחצית משווי מוערך של 6,000,000 ש"ח).

נתונים לדוגמה:

שטח מגרש: 1,000 מ"ר.

שטח מוסך בנוי: 400 מ"ר.

שיעור היוון: 7%.

עלויות בניה למ"ר: 6,500 ש"ח.

רווח ייזמי: 18%.

דמי שכירות במצבו כמוסך: 80 ש"ח למ"ר.

דמ"ש בייעוד מסחר בקומת הקרקע: 180 ש"ח למ"ר.

דמ"ש בייעוד משרדים בקומות עליונות: 120 ש"ח למ"ר.

תבע משנת 1974: מתירה בינוי בשטח עיקרי של 40% בייעוד מוסך.

תבע שאושרה השנה: 40% בייעוד מסחר בקומת הקרקע ו – 200% זכויות בנייה למשרדים.

הערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין:

בשלב הראשון נחשב את שווי מוסך כבנוי על פי תחשיב היוון ההכנסות.

80 ש"ח דמ"ש * 400 מ"ר בנוי * 12 חודשים / חליק 7% (שיעור ההיוון) = 5,500,000 ש"ח.

האם מציע לנו 3,000,000 ש"ח. נגזרת משווי של 6,000,000 ש"ח. לכאורה נראה כי הצעתו מצוינת.

בואו נראה מה היה קורה אילו היית מסכים להצעה.

כאמור, עלך המגרש חלה תב"ע אשת מקנה זכויות בנייה משופרות. נחשב את רכיבי התרומה הכלכלית (משרדים ומסחר).

מסחר:

כמות מ"ר למסחר על פי תב"ע: 1,000 מ"ר מגרש * 40% זכויות בנייה למסחר * 180 ש"ח למ"ר * 12 חודשים / חלקי 7% (שיעור ההיוון) = 12,300,000 ש"ח כבנוי.

נפחית את עלויות הבנייה:

400 מ"ר בנוי * 6,500 ש"ח למ"ר * 18% יזמות = 3,070,000 ש"ח.

שווי קרקע בייעוד מסחר הינו: 9,200,000 ש"ח.

משרדים:

כמות מ"ר למשרדים על פי תב"ע: 1,000 מ"ר מגרש * 200% זכויות בנייה למשרדים * 120 ש"ח למ"ר * 12 חודשים / חלקי 7% (שיעור ההיוון) = 41,100,000 ש"ח כבנוי.

נפחית את עלויות הבנייה:

2,000 מ"ר בנוי * 6,500 ש"ח למ"ר * 18% יזמות = 15,300,000 ש"ח.

שווי קרקע בייעוד משרדים הינו: 25,800,000 ש"ח.

נכמת את השווי על פי התבע ונקבל כי על פי התבע החדשה שווי שוק הקרקע הינו: 35,000,000 ש"ח.

יחד עם זאת, מדובר על שווי שוק. על מנת לבצע תשלומי איזון יש להגיע לשווי זכויות. שווי זכויות זה השווי נטו לאחר תשלומי המס.

נחשב את היטל ההשבחה שחל על הקרקע.

חישוב היטל השבחה בהערכת שווי מוסך עם זכויות בנייה נוספות:

היטל ההשבחה משולם על השיפור התכנוני במקרקעין. המס הינו בשיעור של 50% על פי ערך הקרקע נכון ליום אישור התכנית.

תכניות אשר אושרו לפני שנת 1975 אינן חייבות בהיטל השבחה.

בדוגמה, אושרה לא מזמן תבע אשר העלתה את שווי המגרש. לפיכך שמאי היטל השבחה יכול להשתמש בערכי הקרקע של היום.

שווי מצד קודם: 5,500,000 ש"ח.

שווי מצב חדש: 35,000,000 ש"ח.

ההשבחה: 29,500,000 ש"ח היטל ההשבחה (50%) = 14,750,000 ש"ח.

אמדן מס שבח מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין:

לאחר שקבלנו את אמדן היטל ההשבחה, שמאי מס שבח יחשב את אמדן מס שבח מקרקעין.

כמוש ציינו בתחילת המאמר, על נכסים מסחריים חל מס שבח רגיל שנע סביבות 30%.

במידה ושווי שוק הקרקע הוא 35,000,000 ש"ח. ושווי מצב קודם (ממודד) הינו 10,000,000 ש"ח.

מס השבח, על השבח של 25,000,000 ש"ח הינו כ – 8,000,000 ש"ח.

איך שמאי מקרקעין ירושה מחשב את תשלומי האיזון בין האחים:

שווי שוק: 35,000,000 ש"ח.

היטל השבחה: 14,750,000 ש"ח.

מס שבח: 10,000,000- 14,750,000- 35,000,000 = 10,250,000 ש"ח. מס השבח (הנחנו 30%) שיחול הינו כ – 3,000,000 ש"ח.

לסיכום שמאי מקרקעין ירושה ינכה משווי הקרקע את כל הוצאות המס ויקבע את החלוקה בין האחים על פי הצוואה או על פי סידור כפי רצונם.

שווי שוק: 3,000,000 ש"ח – 14,750,000 – 35,000,000 ש"ח. היתרה לקרקע (שווי זכויות) הינה 17,250,000 ש"ח.

לפי כך, שווי מחצית הזכויות הינה 8,600,000 ש"ח.

מה היה קורה אם האח היה מקבל את הצעת אחיו? היה משלם את היטל ההשבחה ואת מס השבח בכל מקרה.

חבויות המס היו מוציאות את האח המוכר בנזק של מיליונים.

בביצוע עסקה במקרקעין יש להיוועץ בגורם מוסמך, לבחון את התכנון העירוני וחשיפה למיסוי מקרקעין.

לוגו א. פז שמאות מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.