בלוג

שמאי מקרקעין הקניית בעלות - בית בכפר

איך מחשב שמאי מקרקעין הקניית בעלות במגרשים מעל 1,000 מ"ר

הקניית בעלות במגרשים הינה פעולה שחוכרים רבים מבקשים לבצע.

הקניית הבעלות בעצם מנתקת את החוכר מרשות מקרקעי ישראל והחוכר נרשם כבעלים במקרקעין.

במקרים מסויימים רשות מקרקעי ישראל תסכים להעביר את הבעלות במקרקעין ללא תשלום.

התנאי הראשון הוא חוזה חכירה מהוון. התנאי השני – אין מצב של בינוי בפועל.

רשות מקרקעי ישראל מעוניינת לבצע הקניית בעלות במגרשים לחוכרים אשר חוכרים דירה רגילה או חוכרים אשר שילמו עבור כל זכויות הבנייה.

העברת הבעלות במקרקעין לחוכר תפנה לרמ"י זמן לטפל בנושאים חשובים כמו הפשרת קרקעות ותכנון.

להלן רשימת נכסים בהם רמ"י תסכים להקנות בעלות ללא תשלום.

  • דירות מגורים בבנייה רוויה.
  • בית צמוד קרקע היושב על מגרש ששטחו עד 280 מ"ר.
  • נכס לתעסוקה שנרכשו לגביו כל זכויות הבנייה עד לשטח של 16,000 מ"ר.

בנכסי מגורים, רשות מקרקעי ישראל תגבה תשלום הנגזר משטח המגרש המוחכר.

לדוגמה, בהקניית בעלות במגרשים אשר שטחם מ – 280 עד 540 מ"ר תגבה רמ"י 4.5% לפני מס רכישה ומע"מ.

במגרשים העולים על 1,000 מ"ר תגבה רמ"י 31% בגין הפרש הזכויות המוחכרות למלא הזכויות לפי תב"ע.

יחד עם זאת, התשלום המינימלי לרמ"י הקניית בעלות במגרישם העולים על 1,000 מ"ר יעמוד על 12%.

איך מחשב שמאי מקרקעין תשלום הקניית בעלות במגרשים לרמ"י בגין מגרש של 1,300 מ"ר עם זכויות בנייה נוספות:

שמאי מקרקעין בפתח תקווה (לדוגמה) נדרש לבצע אומדן דמי רכישה (הקניית בעלות במגרשים) במגרש ששטחו 1,300 מ"ר.

נתוני חוזה החכירה וזכויות הבנייה:

קיים חוזה חכירה מהוון לשטח של 240 מ"ר עיקרי.

על פי תכנית בניין עיר בתוקף, ניתן להקים על המגרש שתי יח"ד בשטח של 200 מ"ר כל אחת.

תכסית הבינוי: 20%.

מקדם חצר: 20%.

נתונים כלכליים:

מגרשים דומים בבעלות מלאה נמכרים תמורת 8,000,000 ש"ח כולל פיתוח.

עלות פיתוח: 380 ש"ח למ"ר.

התחשיב:

בשלב הראשון ננתח את זכויות הבנייה על פי תכנית הבניין עיר העדכנית בהתאם למגבלת התכסית.

תכסית: כמה ניתן לבנות על הקרקע בפועל. תכסית של 20% ממגרש של 1,300 מ"ר מתירה בינוי כולל של 260 מ"ר.

יתרת זכויות הבנייה ינוצלו בקומות.

לפיכך, שטחה של קומת הקרקע לכל יחידת דיור תעמוד על 130 מ"ר.

יתרת ה – 70 מ"ר ינוצלו בקומה א'.

שטח עיקרי: 400 מ"ר לשתי יחידות הדיור.

יתרת שטח חצר: 130 מ"ר – 130 מ"ר – 1,300 מ"ר = 1,040 מ"ר.

היות והמקדם לחצר הינו 20%, שטחו האקוויוולנטי יעמוד על 20% * 1,040 מ"ר = 208 מ"ר.

לפיכך, קבלנו כי השטח הכלכלי היעיל במגרש על פי התבע החדשה הינו 400 מ"ר עיקרי + 208 מ"ר (אקוו') חצר = 608 מ"ר.

בשלב השני נחשב את השווי למ"ר מבונה ללא פיתוח.

ממחיר המגרש כולל פיתוח נפחית את עלויות הפיתוח:

1,300 מ"ר * 380 ש"ח פיתוח למ"ר = 494,000 ש"ח.

494,000 ש"ח – 8,000,000 ש"ח שווי מגרש = 7,506,000 ש"ח שווי מגרש ללא פיתוח.

את שווי המגרש נחלק בזכויות הבנייה לפי התב"ע התקפה: 608 מ"ר אקוו' / 7,506,000 ש"ח = 12,340 ש"ח למ"ר מבונה ללא פיתוח.

ניתוח שווי המגרש המוחכר על פי חוזה החכירה (מצב קודם) והתשלום בפועל:

240 מ"ר עיקרי + 1,060 מ"ר חצר * מקדם 20% = 452 מ"ר אקוו' ללא פיתוח. על פי החלטות רמ"י שטח במצב הקודם יש להכפיל ב – 91%.

קבלנו שבמצב הקודם השטח המבונה היה 411 מ"ר ובמצב החדש השטח המבונה הינו 608 מ"ר.

זאת אומרת שעבור ה – 197 מ"ר הנוספים יש לשלם תשלום לרמ"י בשיעור של 31%.

12,340 ש"ח למ"ר ללא פיתוח * 197 מ"ר * 31% = 753,600 ש"ח.

לבקרה, נבדוק האם הסכום שהתקבל עומד בתשלום המינימלי שדורשת רמ"י העומד על 12% משווי הקרקע בבעלות.

7,506,000 ש"ח שווי קרקע ללא פיתוח * 12% = 900,700 ש"ח.

מבין שתי החלופות, ישולם לרמ"י הסכום המינימלי על סך של 900,700 ש"ח בגין הקניית בעלות במגרש.

לסכום זה יתווסף מס רכישה ומע"מ.

לוגו א. פז שמאות מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.