כאשר אנחנו שומעים את המושג הסכם חכירה אנחנו ישר חושבים על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
על פי חוק מיסוי מקרקעין, חכירה, הינה זכות במקרקעין ואין כל מגבלה על הקניית זכות זו בהסכם חכירה.
אדם פרטי או כל גוף אחר רשאי להקנות זכות זו על פי חוק.
במקרים רבים שמאי מקרקעין נדרשים להעריך שווי נכסים אשר מוחזקים מכח הסכם חכירה מול אגודה דתית, רשות מקומית, אדם פרטי ועוד.
בניגוד לחכירה מרשות מקרקעי ישראל אשר מעוגנת בנהלים ומפוקחת, להסכם חכירה בין אדדם פרטי לבין גוף או אדם אחר אין כל הגנה "ציבורית".
יחד עם זאת, נכסים רבים מוחזקים בהסכמי חכירה מול רשויות מקומיות שניתנים להארכה בדומה להסכמי חכירה מול רמ"י.
במאמר זה ניתן דוגמה לתחשיב כדאיות כלכלית כאשר מוחכרת חנות בשטח של 1,500 מ"ר מרשות מקומית.
לחוכר קיימת אפשרות להישאר בחכירת לתקופה נוספת של 49 שנים, אבל, יש דרישה להשקעה של 5,000,000 בשיפוץ הנכס.
לחילופין החוכר רשאי לעזוב את הנכס.
בתחשיב הדוגמה, נעשה שימוש בחישובי היוון. חישובי היוון הינם חישובים בהם משתמשים שמאי נדל"ן לצורך אמדן ערכם הכלכלי של תקבולים עתידיים.
כמו כן, נעשה שימשו בטכניקות שמאיות לחילוץ ערכי שווי.
נתונים:
מהות הנכס: חנות.
שטח בנוי: 1,500 מ"ר.
שווי מ"ר מבונה 6,000 ש"ח.
שיעור היוון: 7%.
שווי עלות בניה למבנה טרם השיפוץ: 3,800 ש"ח למ"ר.
השקעה נדרשת: 5,000,000 מש"ח.
תשלום נדרש בגין הארכת הסכם שכירות: 50% משווי הקרקע.
Table of contents [Close]
איך שמאי מקרקעין מחשב כדאיות כלכלית בהארכת הסכם חכירה לעסק:
בשלב הראשון נמצא את ההכנסות הצפויות במידה ונאריך את הסכם החכירה.
את החישוב נבצע במחשבון פיננסי (היוון).
נחבר את כל הרכיבים הכלכליים של העסקה ונבחן מה המחיר למ"ר שהשוק יהיה מוכן לשלם.
3,800 (שווי עלות בניה שחוקה) + 6,000 (שווי מ"ר קרקע) + (5,000,000/1500) (עלות שיפוץ למ"ר) = 13,133 ש"ח למ"ר.
משווי זה נבצע חילוץ בנוסחה שמאית ונקבל כי מחיר השכירות למ"ר בחנות הינו 77 ש"ח למ"ר.
כאשר אנו יודעים מה התשלום החודשי למ"ר ניתן בקלות לחשב את ההכנסה המהוונת לתקופה של 49 שנים בעזרת מחשבון פיננסי.
שווי מהוון: 77 (ש"ח למ"ר בחודש) * 1,500 (מ"ר) * 12 (חודשים), 7% (שיעור היוון), 49 שנים = 19,080,000 ש"ח.
כעת שמאי חנויות יבצע את ההוצאה המיידית הנדרשת לשיפוץ המבנה והארכת הסכם החכירה.
עלויות שיפוץ: 5,000,000 ש"ח.
חידוש הסכם חכירה: 6,000, ש"ח (שווי מ"ר מבונה) * 1,500 מ"ר * 50% (עמלת חידוש הסכם החכירה) = 4,500,000 ש"ח.
מדוגמה זו, ניתן לראות כי שמאי המקרקעין הגיע לתוצאה כי עם הוצעה של 4,500,000 ש"ח החוכר ייהנה מזכויות שנאמדות בכ- 19,080,000 ש"ח.
יוצא שהרווח המהוון ליזם הינו כ – 14,580,000 ש"ח.
מה היה קורה עם הארכת חכירה הייתה מתבקשת מרשות מקרקעי ישראל:
במידה והחכירה הייתה מרשות מקרקעי ישראל החישוב היה מתבצע על פי החלטות המנהל.
מנהל מקרקעי ישראל קובע אחידות לביצוע פעולות רכישה ומכירה במקרקעי ישראל.
בין היתר קיימות הוראות לתשלומי דמי היוון בנחלות, תשלומי דמי היוון במשקי עזר, הקניות בעלות במגזר העירוני ועוד.
במקרה זה היה החוכר משלם "יובל חכירה".
יובל חכירה זה מצב בו נותרו לחוכר 7 שנים עד תום הסכם החכירה.
בתקופת היובל חכירה תינתן לחוכר הטבה בדמות הנחה בחידוש הסכם החכירה.
ההנחה נגזרת משיעור הדח"ר (דמי חכירה ראשוניים – תשלום ראשון על החשבון) ששילם החוכר.
במידה ושולם דח"ר של עד 39% משווי הקרקע, ישולם 22.75% משווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.
במידה ושולם דח"ר בשיעור של 40% ומעלה משווי הקרקע, ישולם 13.65% משווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח.
כמו כן, יש לבחון אשפרות של הקניית בעלות ושימוש בהטבות עדיפות לאומית.
שמאי מקרקעין המתמחים בסוגיות מנהל מקרקעי ישראל יכולים לתרום רבות לכל עסקת מקרקעין.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? - 27/01/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה? - 27/12/2023
- תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין - 23/11/2023
