מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי קרקע חקלאית

שמאי קרקע חקלאית אשר מתמחה בניתוח הליכי תכנון יכול לסייע לך רבות בכל עסקת השקעה בקרקע חקלאית עם פוטנציאל תכנוני.

לאחרונה, אנו רואים בפרסומות המציעות לרכוש קרקע חקלאית אשר עתידה ביום מהימים לשנות את ייעודה ולהפוך לקרקע בייעוד סחיר (מגורים או מסחר).

במאמר זה, ברצוני לתת לכם כמה דגשים מהותיים שיעזרו לכם לקבל החלטה בכל הקשור להשקעות בקרקע חקלאית.

להשקעה בקרקע חקלאית יש יתרונות רבים. ראשית, קרקעות שומרות על שוויין לאורח זמן ולא מושפעות יותר מדי משערי המטבע.

בדרך כלל, התשואה על הקרקע גבוה יותר מתשואה לנכסים בנויים. נכס בנוי כולל את רכיב היזמות ואת רכיב עלויות הבנייה.

הרכיב הייזמי ועלויות הבנייה נוטים להישחק ויש להם רכיב פחת. מנגד, לקרקע אין פחת.

מי שקנה מלפני שנים רבות קרקע חקלאית או קרקע בייעוד לא סחיר, והקרקע שינתה את ייעודה, נהנה מעליית שווי מהותית ואף התעשר.

יחד עם זאת, בהשקעה בקרקע חקלאית עליכם לדעת מה המס הצפוי ואיך להיזהר מעסקאות גרועות.

כחלק מהבדיקות ששמאי קרקע חקלאית מבצע, השמאי יכול לבצע אומדן מיסוי עתידי צפוי.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי קרקע חקלאית על תקן 22:
מה צריך לדעת שמאי קרקע חקלאית על מיסוי מקרקעין?
- מה הפעולות הנדרשות כאשר מציעים לכם להשקיע בקרקע חקלאית?

מה צריך לדעת שמאי קרקע חקלאית על תקן 22:

הרגולטור מחייב כל גוף המוכר קרקעות לא זמינות לבניה עם פוטנציאל לשינוי ייעוד להציג בפני הרוכש שומת מקרקעין הבנויה על פי תקן 22.

שומת תקן 22 ברובה מדברת על הפוטנציאל העתידי של הקרקע ורק בסוף השמאות מצוין ערכה האמתי של הקרקע.

שמאי קרקע חקלאית שמבצע הערכת שווי על פי תקן 22 צריך להציג שני ערכים. הערך הראשון מציג את שווי הקרקע אילו הקרקע זמינה לבניה על פי פרוגרמת המוכר וערך נוסף שמציג את שווי הקרקע בייעודה נכון להיום.

כאמור, מחובתה של החברה המציעה לכם את הקרקע למסור לידכם שומת תקן 22. את השומה הזאת מומלץ להעביר למשרדנו לצורך בחינת סבירותה.

ייתכן והעסקה המוצעת לכם אכן מגלמת פוטנציאל לרווח לא מבוטל.

מה צריך לדעת שמאי קרקע חקלאית על מיסוי מקרקעין?

קיים הבדל בין המושג שווי שוק לבין המושג שווי זכויות. שווי שוק זה מה מחיר הקרקע לאחר הפשרתה.

שווי הזכויות זה מה הסכום שיישאר בידך לאחר תשלומי המס.

ביום בו הקרקע תשנה את ייעודה מכח תכנית בניין עיר חדשה, תדרשו לשלם מיסוי מקרקעין לא מבוטל.

המסים שתדרשו לשלם הם היטל השבחה ומס שבח. חשוב לדעת שמס השבח מתקזז עם היטל ההשבחה ומס הרכישה העומד היום על 6%.

מס היטל ההשבחה נקבע על 50% משווי זכויות הבנייה במועד אישור התכנית.

דוגמא של תחשיב שווי זכויות בקרקע חקלאית:

בתחשיב זה, קרקע חקלאית שנסחרה ב – 80 ₪ למ"ר שינתה את ייעודה ושוויה החדש הינו 3,200 ₪ למ"ר.

בנוסף, עד שהתכנית המובטחת תאושר, יחלפו שנים לא מבוטלות אשר ישחקו את הסכום הנומינלי שאתם צפויים להרוויח בעסקה. בשפה הכלכלית / שמאית נקרא "דחייה למימוש".

נראה כי לאחר שינוי הייעוד, שווי שוק הקרקע הינו 3,200,000 ₪.

מיסוי מקרקעין בלתי צפוי עלול לפגוע ברווחים הצפויים מהעסקה. פנייה לשמאי קרקע חקלאית מומחה תאיר את עיניכם פשר המס הצפוי לחול עליכם עקב השינוי התכנוני.