מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין ברעננה?

שמאי מקרקעין ברעננה זה שמאי אשר נדרש לידע מעמיק בכל הקשור לתכנון המחוזי והעירוני העדכני ברעננה. שמאי מקרקעין ברעננה נדרש לידע במיסוי מקרקעין וידע בתכנון ובנייה לצורך הערכת דירה או בית פרטי.

רעננה הוקמה כמושבה בשנת 1922 והוכרזה כעיר בשנת 1982. כידוע, בערים וותיקות קיימות תכניות בניין עיר רבות אשר מקנות תוספת זכויות בנייה מהותיות לנכסים רבים.

דוגמה:

קיים מגרש בגודל של 300 מ"ר אשר עליו הוקם בית פרטי בשנת 1965.

1. תכנית רעננה/1 משנת 1970 –  התירה תוספת בנייה של קומה נוספת.

2. תכנית רעננה/2 משנת 1978 –  התירה תוספת בנייה של חדר בגג.

3. תכנית רעננה/3 משנת 1985 –  התירה תוספת בנייה מרתפים.

4. תכנית רעננה/4 משנת 1990 –  התירה תוספת של יחידת דיור נוספת ופיצול הבית הקיים.

שמאי מקרקעין ברעננה נדרש לזהות את כלל המגמות התכנוניות העירוניות ולהסיק את תוספת השווי לדירה או הבית הפרטי שמקנה כל תכנית ותכנית.

במאמר זה, אנו נסביר לכם איך לבחור שמאי מקרקעין ברעננה ומה שמאי נדל"ן נדרש לדעת בבואו להעריך שווי של דירה, בית פרטי או כל נכס מקרקעין אחר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על זכויות בנייה:

כפי שהצגנו בדוגמה לעיל, שמאי מקרקעין מקצועי נדרש לבדוק את מכלול זכויות הבנייה אשר הקנתה כל תכנית ותכנית במהלך חייו של הנכס.

על שמאי המקרקעין לכמת את כלל זכויות הבנייה שמקנה כל תכנית. יחד עם זאת, על השמאי להתחשב במגבלות שונות לניצולן.

בין המגבלות לניצול זכויות הבנייה הן: קווי בניין, הפקעות, בעיות משפטיות ועוד.

חשוב מאוד לנתח את כל זכויות הבנייה ולא לדלג על שום שלב. בהמשך המאמר נדבר על היטל ההשבחה ונסביר למה חשוב לבחור שמאי מקרקעין ברעננה הבקיא ברזי המס.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על בדיקה משפטית של נכסי מקרקעין:

בזמנו, השלטון הבריטי ביצע מדידות רבות בשטחה של ישראל ותרם רבות לתכנון הקדסטריאלי.

כידוע, בשטחה המיושב מדינת ישראל מחולקת לגושים. הגושים מתחלקים לחלקות אשר במקרים מסויימים מתחלקות לתתי חלקות.

במידה ואתם בעלים של נכס מקרקעין כמו דירה, בית פרטי או נכס עסקי, ייתכן והבעלות שלכם הינה במושע.

"מושע" – מושג נפוץ בתחום הנדל"ן. בדרך כלל, שמאי נדל"ן מתייחס לזכויות בעלות במושע כבעלות חזקה פחות מבעלות ספציפית יותר.

"מושע" זו בעלות במשותף עם אחרים. לדוגמה, ברשותכם מגרש של 500 מ"ר ברעננה. וביתכם ממוקם על חצי מהמגרש.

במידה ותזמינו נסח טאבו (פנקס הזכויות) ממשרד המשפטים תראו כי אתם בעלים ב – 50% מכל המגרש.

בעולם המשפט קיים המושג "מסויימות". המסוימות תורמת לזיהוי חלקכם המסויים והספציפי בנכס (מגרש).

הבעלות במושע הינה בעלות משותפת במגרש בכל "גרגיר וגרגיר" מהקרקע. העובדה שביתכם ממוקם בחלקו של המגרש אינה תורמת לעובדה שחלק זה הינו בבעלותכם באופן מובהק.

להלן חלק מהפתרונות לביטול המושע ו"צביעת" חלקכם במקרקעין ששמאי מקרקעין ברעננה נדרש לדעת.

1. הכנת תשריט בית משותף – מתאים לבנייני דירות, בתים דו משפחתיים, נכסים עסקיים.
2. הכנת הסכם שיתוף – מתאים למגרשים עסקיים ובתים דו משפחתיים.

בין היתר, שמאי מקרקעין מומחה נדרש לבדוק האם על הנכס רובצים עיקולים ו/או התחייבויות לאחרים אשר בכוחן לפגוע ב"סחירות" הנכס.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:

רשות מקרקעי ישראל מחכירה נכסים לשימושים שונים. במסגרת חוזה החכירה החוכר חוכר מגרש עם קיבולת בנייה מסוימת.

קיבולת הבנייה מוגבלת לחוזה החכירה ומגבילה את אפשרותכם לנצל את מכלול זכויות הבנייה על פי תכניות בניין עיר (תב"ע).

לדוגמה:

על פי החוזה מול רשות מקרקעי ישראל ניתן להקים בית חד משפחתי בשטח 160 מ"ר על מגרש של 300 מ"ר.

על פי תכנית בניין העיר ניתן להקים על מגרש זה בית חד משפחתי בשטח 240 מ"ר.

יוצא, כי על מנת לממש את הבנייה עליכם לרכוש מרשות מקרקעי ישראל 80 מ"ר נוספים.

ישנן כמה שיטות לבצע רכישת זכויות מהמנהל לצורך מימוש הבנייה. שמאי דירות ברעננה נדרש לבצע תחשיב מיוחד לצורך בחירת הדרך הזולה ביותר למימוש הבנייה ורכישת זכויות הבנייה מרשות מקרקעי ישראל.

חשוב לציין כי במגרשים מעל 280 מ"ר, במקרים רבים, לא ניתן לבצע הקניית בעלות ללא תשלום (על פי הרפורמה) ותדרשו לשלם על זכויות הבנייה הנוספות מכח תב"ע.

שמאי מקרקעין ברעננה צריך להכיר את כל החלטות רשות מקרקעי ישראל. ידע זה נחוץ על מנת ללוות אתכם מול המנהל ולחסוך לכם כסף רב.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על היטל השבחה:

בדוגמה שנתנו בתחילת המאמר, הצגנו מצב, בו, עם השנים, מאושרות תכניות בניין עיר אשר מוסיפות (משביחות) את המקרקעין.

אם במקור רכשנו את המגרש עם קיבולת בנייה של 150 מ"ר. לאחר אישור כלל התכניות ניתן לבנות על המגרש בית מגורים בגודל של 350 מ"ר, יוצא שקיימת על המגרש יתרת זכויות בנייה של 200 מ"ר.

שמאי מקרקעין ברעננה נדרש לדעת כי החיוב בגין היטל השבחה של כל תכנית ותכנית נעשה לערך הקרקע במועד כניסתה לתוקף.

תכניות שאושרו בשנים קודמות, החיוב בהיטל השבחה בגינן, צריך להיות נמוך ולפגוע פחות בתמורה הסופית שתישאר בידיכם.

דגשים נוספים ששמאי מקרקעין ברעננה נדרש לדעת בעניין היטל השבחה:

• תכניות אשר אושרו לפני מאי 1975 אינן מחייבות בהיטל השבחה.
• תכניות להקמת מרתף, ייתכן ויחויבו בערך נמוך יותר היות ואין כדאיות להרוס את הבית הקיים (דחייה למימוש).

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על פינוי בינוי?

בשנת 2017 אושרה תכנית פינוי בינוי ב"מרכז גולן". התכנית קובעת הוראות לבניית פרויקט מסחר משרדים ומגורים על רחוב האחוזה.

להלן חלק מהוראות התכנית:

להלן תרשים התכנית ואילוסטרציית הבינוי:

 

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על חלוקת ירושה?

במידה ומדובר בירושה המורכבת מכמה נכסי מקרקעין או מנכס מקרקעין ומזומנים, קיימת חשיבות רבה ששמאי ירושה יבצע תחשיב מיסוי מקרקעין לצורך אמדן הסך הסופי שישאר בידיכם לאחר מכירת נכס המקרקעין.

לדוגמה:

אתם 2 אחים. ירשתם בית פרטי ששווי השוק שלו הינו כ – 3,000,000 ש"ח. בנוסף, הירושה כוללת סך של 1,000,000 ש"ח מזומן.

לכאורה, שווי הירושה הינו 4,000,000 ש"ח. במידה ואח אחד יחליט להשאיר את הבית, הוא יידרש לשלם סך של 1,000,000 ש"ח לאח השני. וכתמורה נוספת ישאר לו את הכסף הנזיל בסל הירושה.

לכאורה, נראה הגיוני. כל אח נשאר עם 2,000,000 ש"ח.

לא כך הדבר!

שמאי ירושה מקצועי בבואו להעריך את שוויו של הבית נדרש לבצע תחשיב מיסוי מקרקעין ייסודי ומעמיק. במקרים רבים שווי הבית (ברוטו) אינו שווה לשווי הבית (נטו).

ייתכן, ולבית קיימת חבות במס שבח וחבות בהיטל השבחה.

לאחר ניכוי של 250,000 אלף ש"ח בגין היטל השבחה, ו – 100,000 ש"ח מס שבח האח שנשאר עם הבית, יקבל פחות ממה שציפה בבואו לממש את הירושה.

על פי חוק מיסוי מקרקעין, ירושה אינה מהווה עסקה במקרקעין.

במקרה של מכירת נכס שהתקבל במסגרת ירושה:

היורש נכנס לנעלי המוריש ורשויות המס מתייחסות לעסקת המכר אילו המוריש מבצע את המכירה.

בדרך כלל, קיימים פטורים שונים ממס שבח. ב

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברעננה על תוואי קו המטרו:

כידוע, קרבה לצייר תחבורה משביחה את שווי נכסי המקרקעין. קו המטרו המתוכנן ברעננה צפוי לעבור דרך תחנת הרכבת מערב, לעבור את מרכז העיר וסופו בדפו.

בביצוע אמדן שווי מקרקעין, בתחשיב השווי יש להתייחס לעסקאות אשר מגלמות פוטנציאל תכנוני זה.

להלן תרשים הם שמאי מקרקעין ברעננה נדרש להבנה מעמיקה. אחד הפטורים הנפוצים ממס שבח בבצוע עסקאות בנכסי מגורים הינו סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.קו המטרו:

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה. 

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.