מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באשדוד?

בבחירת שמאי מקרקעין באשדוד עליכם לבדוק את וותק השמאי ונסיונו בהערכת כל סוגי הנכסים כמו הערכת שווי דירה, הערכת שווי בית פרטי, חנות או משרד.

בחירת שמאי מקרקעין באשדוד עם ראייה מקיפה ושליטה בכל סוגי מיסי המקרקעין, יכולה לתרום בצורה מכרעת לאיכותה של שמאות המקרקעין שמכין השמאי.

במאמר זה, נדבר על התפתחותה של העיר אשדוד, נדבר על שיטות להערכת שווי דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין ונדבר על מיסוי מקרקעין.

בשנת 1990, עקב העלייה מברית המועצות לשעבר, העיר אשדוד זכתה לתנופת בנייה מהותית ביותר.

במהירות רבה הוקמו האזורים י' ו – יג' לצורך קליטת העלייה הרבה.

אשדוד הוסיפה כמות תושבים רבה ביותר, בזמן קצר ביותר. עובדה אשר הצריכה חיזוק וחידוש תשתיות ציבוריות לצורך מתן שירות ראוי לאוכלוסייה.

העיר שינתה את פניה כליל. המרכז המסחרי ומרכז השירותים עבר מרובע א' הוותיק לרובע הסיטי, התחנה המרכזית הועתקה מרובע ד' לרובע הסיטי ובהמשך כלל משרדי הממשלה עברו גם הם לרובע הסיטי.

עם התפתחות העיר והשינויים התכנוניים הרבים לשמאי מקרקעין באשדוד נוספה עבודה רבה.

אורטופוטו של מתחם ה"ביג פאשן" מאתר ה GIS של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד (קרדיט):

בשנים האחרונות, אשדוד נהנית מפיתוח מואץ. במשך שנים תוכנן בית החולים "אסותא", מחלף אשדוד דרום, בית הקולנוע במתחם המסחרי "ביג פאשן" ועוד.

כיום תושבי אשדוד יכולים ליהנות מפירות התכנון ואשדוד "על המפה" כעיר מודרנית עם שירותי פנאי מגוונים לתושב.

פיתוח חלקה הצפון מזרחי של העיר אשדוד:

ביום 26.3.2025 פורסמה תכנית שלד לתוספת של כ – 90,000 יחידות דיור בחלקה המזרחי של אשדוד.

מדובר על פיתוח שטח "הפרדסים" בו בוצעו הרבה עסקאות ספקולטיביות. התכנית תגדיל מהותית את היצע הדירות בעיר.

התכנית תחבר את העיר לכביש 4 בחלקה הצפוני ואף ייבנה מחלף כניסה צפוני נוסף.

בין היתר, התכנית עתידה להוסיף כ – 1,000,000 מ"ר מסחר ותעסוקה ובכך לפתח את כלכלת העיר.

מיקום התכנית בקירוב:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באשדוד על התפתחות חלקה הצפוני של העיר:

לאחרונה אושרו תכניות הרחבת חלקה הצפוני של העיר. הבנייה בחלקו המערבי של מתחם הסטאר סנטר כבר החלה וחלקה הצפוני של העיר רק התחיל להתפתח.

תכנית תמ"ל 1062 שאושרה ביום 31.7.2018 מתייחסת לחלקה הצפוני של העיר אשדוד. התכנית משתרעת על רחוב הרצל, מרחוב ז'בוטינסקי בדרום ועד לנחל.

לדעת שמאי מקרקעין באשדוד, התכנית הינה בין התכניות מהמהותיות לעיר. התכנית מוסיפה דירות מגורים, מבני ציבור, שטחי מסחר ופארק.

שטחה של התכנית הוא 617 דונם, והתכנית תוסיף לאשדוד 3,008 יחידות דיור חדשות, 240 יחידות דיור בדיור מוגן, שטחי מסחר בהיקף של 80,000 מ"ר וחידוש קריית הספורט.

להלן חלק מתרשים תכנית תמ"ל 1062 (קרדיט לאתר GOVMAP):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באשדוד בהערכת שווי דירה:

בהערכת שווי דירה, שמאי מקרקעין באשדוד נדרש למיומנות גבוהה בניתוח כל תכונות הדירה. בהערכת שווי דירה באשדוד, שמאי מקרקעין באשדוד צריך לבצע כמה בדיקות חשובות מאוד.

הבדיקה הראשונה זה איתור חריגות בניה. במועד הביקור בנכס, שמאי מקרקעין באשדוד צריך להיעזר בסרגל לייזר על מנת למדוד את שטח הדירה. מומלץ ששמאי המקרקעין ידפיס מראש את תשריט הקומה. פעולה זו, תסייע לשמאי להתמצא טוב יותר בדירה ובקלות לזהות שטחים אשר בנויים שלא בהיתר.

אם שמאי מקרקעין באשדוד זיהה חריגות בניה שניתנות להסדרה, השמאי יכול לבדוק את שלבי ההסדרה ולהפחית את עלות ההסדרה משווי הנכס. במידה השטחים אינם ניתנים להסדרה, השמאי ישקול לא לתת לשטחים אלו ערך כלכלי.

אם השמאות נעשית לטובת קבלת משכנתא, שטחים חורגים לא יילקחו בתחשיב השווי ואף שמאי המקרקעין יבצע הפחתה המגלמת את עלויות הבנייה להחזרת המצב לקודמו.

הבדיקה השנייה ששמאי מקרקעין באשדוד צריך לבצע זה את הבדיקה המשפטית. הבדיקה המשפטית היא בין הבדידות החשובות ביותר בהערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין.

במסגרת הבדיקה המשפטית שמאי מקרקעין צריך להזמין את נסח הטאבו של הדירה ואת תשריט הבית המשותף. שמאי מקרקעין מקצועי, בהערכת שווי דירה לא יסתפק רק בנסח הטאבו.

נסח הטאבו במוסס על תשריט הבית המשותף בכל הקשור לשטחים של הדירה ולהצמדות לדירה כמו חניות, מחסנים ועוד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באשדוד על תשריט הבית המשותף בהערכת שווי דירה:

תשריט הבית המשותף מורכב מכמה מסמכי יסוד. המסמך הראשון זה תקנון הבית המשותף. בתקנון הדיירים יכולים לקבוע איך יתנהל הבניין ואיך יחולקו זכויות הבנייה.

המסמך השני זה תרשים של כל קומות הדירה. בתרשים זה, כל דירה מקבלת מספר "תת חלקה" ובתשריט מסומנים חלקים מהרכוש המשותף שהוצמדו לדירה כמו חניות ומחסנים.

שמאי דירות באשדוד כאשר הוא בוחן את תשריט הבית המשותף צריך לוודא שהשטחים שראה בביקור בנכס אכן ממוקמים במקום הנכון בתשריט.

אם בתקנון קיימים תנאים אשר יכולים להגביל את הרחבת הדירה בעתיד בגלל מגבלות חריגות, שמאי מקרקעין באשדוד צריך לציין זאת בחוות הדעת השמאית ולתת למגבלה זו ערך כלכלי שלילי.

שימו לב! השטחים הקובעים לעניין הם המופיעים בהיתר הבנייה. להלן דוגמה כאשר תשריט הבית המשותף נוגד את היתר הבניה.

דוגמה לחריגת בניה – סיפוח מחסן קומתי לחלל הדירה על ידי שבירת קיר חוצץ.

תרשים הדירה מתיק הבית המשותף (שטח המחסן מסופח כחלק מחלל המגורים):

תרשים הדירה מתכנית הבקשה להיתר (שטח המחסן הינו נפרד משטח הדירה):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באשדוד בהערכת בית פרטי דו או חד משפחתי:

הערכת שווי בית פרטי הינה מורכבת יותר בהערכת שווי דירה. בהערכת שווי בית פרטי שמאי מקרקעין באשדוד צריך לבדוק את כל זכויות הבנייה שחלות על המגרש הנישום.

את זכויות הבנייה, שמאי מקרקעין באשדוד צריך לרכז מכל גופי התכנון כמו רשות מקרקעי ישראל, מנהל התכנון במשרד האוצר והוועדה המקומית לתכנון ובנייה באשדוד.

לאחר שהשמאי ריכז את כל התכניות, עליו לזקק את התכניות אשר להן השפעה על שווי הנכס. לאחר שהשמאי בדק מה הן זכויות הבנייה שטרם נוצלו על ידי הבעלים, יוסיף את שוויין לשווי הנכס הבנוי.

דוגמה לחישוב זכויות בנייה בבית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

קיים בית פרטי ברובע א' בשטח בנוי של 160 מ"ר על מגרש של 400 מ"ר.

בשנת 2024 אושרה תכנית המתירה תוספת של 100 מ"ר בקומה נוספת.

שווי מ"ר בנוי עומד על 20,000 ש"ח למ"ר. עלויות הבנייה הן 8,000 ש"ח למ"ר והרווח הייזמי הוא 10%.

כל הנתונים האלה מחוצים לשמאי מקרקעין באשדוד על מנת לחשב שווי של מ"ר זכויות בנייה ללא הבנייה עצמה וללא הרווח הייזמי.

מהשווי הבנוי, השמאי יפחית את הרווח היזמי אשר טרם הושקע ואת עלויות הבנייה שטרם בוצעו.

8,000 ש"ח עלויות בנייה – 1.10 / 20,000 = 10,200 ש"ח לשווי מ"ר זכות בנייה. אם אושרו 100 מ"ר, השמאי יכפיל את המ"ר שאושר בשווי הקרקע וימצא ששווי זכויות הבנייה הוא כמיליון ש"ח.

חשיבות ניתוח זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין באשדוד בהערכת שווי בית פרטי:

אחת התכניות המהותיות המוסיפות זכויות בנייה בקרקע הינה תכנית 85/101/2/3 מיום 25.2.2002.

התכנית מוסיפה זכויות בנייה לשטח מגורים עיקרי ושטחי שירות, הוראות לתוספת מרתפים, מחסנים סככות לרכב, מרקיזות, בריכות שחייה ועוד.

להלן תרשים מפת תכניות הבניין עיר באשדוד:

בדוגמה הקודמת הראנו כמה חשוב ששמאי מקרקעין באשדוד ידע לנתח את זכויות הבנייה על מנת לתמחר נכון את הבית ולא למכור אותו בחסר.

לבדיקת זכויות הבנייה במסגרת הערכת שווי בית פרטי קיימת חשיבות נוספת לעניין מיסוי מקרקעין.

במכירת בית פרטי על מגרש הכולל זכויות בנייה המוכר חשוף למיסים אשר יכולים להידרש על ידי רשויות מס שונות.

מס היטל השבחה – נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מס שבח – נגבה על ידי המדינה.

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל – נגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה:

היטל השבחה משלמים עבור זכויות בנייה שאושרו בנכס לאחר הקניה. את המס על זכויות בנייה שהיו לפני שקניתם את הבית שילם מי שמכר לכם את הבית.

אם בזמן שהחזקתם בבית אושרה תכנית, אתם תדרשו לשלם היטל השבחה בגין זכויות הבנייה שנוספו במועד המימוש.

מועד המימוש זה מכירת הבית או בקשה להיתר בניה לניצול זכויות הבנייה.

דוגמה לחישוב היטל השבחה בבית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

קיים בית בנוי בשטח של 200 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר. הבית נרכש בשנת 2020.

בשנת 2019 אושרה תכנית שמוסיפה מרתף לבית בשטח של 100 מ"ר.

בשנת 2024 אושרה תכנית שמוסיפה עליית גג בשטח של 40 מ"ר.

כיום, מי שרכש את הבית בשנת 2020 פנה לשמאי מקרקעין באשדוד לצורך הערכת היטל השבחה צפוי.

בשלב הראשון, שמאי מקרקעין באשדוד שמתמחה בהיטל השבחה צריך לשים לב שעבור תכנית המרתפים, לא ישולם מס היות והתכנית אושרה בשנת 2019 – לפני שהבית נקנה בשנת 2020.

עבור התכנית שאושרה אחרי שקנינו את הבית נשלם היטל השבחה.

אם שוויו של מ"ר מבונה הוא 15,000 ש"ח, ישלם המוכר 40 מ"ר * 15,000 ש"ח = 600,000 ש"ח * 50% (שיעור המס) = 300,000 ש"ח.

מ"ר מבונה זה מ"ר זכויות בנייה ללא מרכיב הבינוי וללא מרכיב הרווח היזמי.

התייחסות שמאי מקרקעין לתמ"א 38:

אחד הפתרונות לחידוש הרובעים הוותיקים הינה תכנית תמ"א 38 לסוגיה. אשדוד הינה בין הערים המובילות באישור תכניות תמ"א 38 (תוספת בנייה).

במסגרת תמ"א 38, היזם מחדש את הבניין, מתקין מעלית, ומוסיף לדירות הקיימות מרפסת וממ"ד.

למרות היתרונות הבולטים שמביאה תכנית תמ"א 38 לדיירי הדירות הקיימות, קיימים מקרים של חלוקה אי שוויונית בשטחי הבנייה בין הדיירים.

פניה לשמאי מקרקעין באשדוד תשמור על האינטרסים שלכם לקבלת התמורה הראויה שהנכם זכאים לקבל במסגרת תמ"א 38.

לדוגמא:

במסגרת תוספת ממ"ד ומרפסות, חלק מהדירות הקיימות קיבלו תוספת של 2 חדרי שינה וחלק מהדירות קבלו תוספת של חדר שינה בודד והגדלת חדר המגורים.

מבדיקה של שמאי מקרקעין באשדוד, עלה כי שווי דירה עם יותר חדרי שינה, עולה על שווי דירה עם פחות חדרי שינה וסלון גדול יותר.

במקרה זה, נקבעו תשלומי איזון (פיצויים) בגבולות מאות אלפי שקלים לבעלי הדירות שקיבלו רק חדר שינה אחד.

טרם חתימה על תכניות הבינוי שמבוצעות בבניין העובר תמ"א 38, עליכם לפנות לשמאי מקרקעין באשדוד לצורך בדיקה של התמורה שאתם עתידים לקבל.

חשוב מאוד להיעזר בשמאי מקרקעין באשדוד בכדי לנתח את תכנית הבינוי ולבדוק את יעילות הבינוי ביחס לדירות שכנות.

בין הדברים שעל שמאי המקרקעין באשדוד לבדוק בתכנית הבינוי: מיקום החניה, סיפוח שטחים בדירה לצורך הקמת מעלית, כיווני אוויר, כניסת אור ועוד.

במקרים רבים תוספות הבנייה פוגעות בכיווני אוויר וכניסת אור בדירות הקיימות לאחר ביצוע ההרחבות.

דוגמא לתוספת בנייה החוסמת את כניסת האור לחדר השינה – בניגוד לתקן:

סיכום:

אשדוד הינה עיר מפותחת ומודרנית. מחירי הנכסים באשדוד גבוהים וכל טעות בביצוע עסקה במקרקעין גוררת עלויות של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

בביצוע עסקה במקרקעין, עליכם להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין באשדוד הבקיא בכל התכניות העירוניות שחלות על המקרקעין.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.