מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באשדוד?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באשדוד?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באשדוד? 

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין באשדוד? בשנת 1990, עקב העלייה מברית המועצות לשעבר, העיר אשדוד זכתה לתנופת בנייה מהותית ביותר.

במהירות רבה הוקמו האזורים י' ו – יג' לצורך קליטת העלייה הרבה.

אשדוד הוסיפה כמות תושבים רבה ביותר, בזמן קצר ביותר. עובדה אשר הצריכה חיזוק וחידוש תשתיות ציבוריות לצורך מתן שירות ראוי לאוכלוסייה.

בזאת, העיר שינתה את פניה כליל. המרכז המסחרי ומרכז השירותים עבר מרובע א' הוותיק לרובע הסיטי, התחנה המרכזית הועתקה מרובע ד' לרובע הסיטי ובהמשך כלל משרדי הממשלה עברו גם הם לרובע הסיטי. 

עם התפתחות העיר והשינויים התכנוניים הרבים לשמאי מקרקעין באשדוד נוספה עבודה רבה.

אורטופוטו של מתחם ה"ביג פאשן" מאתר ה GIS של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד (קרדיט):

שמאי מקרקעין באשדוד

בשנים האחרונות, אשדוד נהנית מפיתוח מואץ. במשך שנים תוכנן בית החולים "אסותא", מחלף אשדוד דרום, בית הקולנוע במתחם המסחרי "ביג פאשן" ועוד.

כיום תושבי אשדוד יכולים ליהנות מפירות התכנון ואשדוד "על המפה" כעיר מודרניים עם שירותי רווחה מגוונים לתושב.

תמ"א 38:

אחד הפתרונות לחידוש הרובעים הוותיקים הינה תכנית תמ"א 38 לסוגיה. אשדוד הינה בין הערים המובילות באישור תכניות תמ"א 38 (תוספת בנייה).

במסגרת תמ"א 38, היזם מחדש את הבניין, מתקין מעלית, ומוסיף לדירות הקיימות מרפסת וממ"ד.

למרות היתרונות הבולטים שמביאה תכנית תמ"א 38 לדיירי הדירות הקיימות, קיימים מקרים של חלוקה אי שוויונית בשטחי הבנייה בין הדיירים.

רק שמאי מקרקעין באשדוד יידע לשמור על האינטרסים שלכם ולהעריך את התמורה הראויה שהנכם זכאים לקבל במסגרת תמ"א 38.

לדוגמא:

במסגרת תוספת ממ"ד ומרפסות, חלק מהדירות הקיימות קיבלו תוספת של 2 חדרי שינה וחלק מהדירות קבלו תוספת של חדר שינה בודד והגדלת חדר המגורים.

מבדיקה של שמאי מקרקעין באשדוד, עלה כי שווי דירה עם יותר חדרי שינה, עולה על שווי דירה עם פחות חדרי שינה וסלון גדול יותר.

במקרה זה, נקבעו תשלומי איזון (פיצויים) בגבולות מאות אלפי שקלים לבעלי הדירות שקיבלו רק חדר שינה אחד.

טרם חתימה על תכניות הבינוי שמבוצעות בבניין העובר תמ"א 38, עליכם לפנות לשמאי מקרקעין באשדוד לצורך בדיקה של התמורה שאתם עתידים לקבל.

חשוב מאוד להיעזר בשמאי מקרקעין באשדוד בכדי לנתח את תכנית הבינוי ולבדוק את יעילות הבינוי ביחס לדירות שכנות.

בין הדברים שעל שמאי המקרקעין באשדוד לבדוק בתכנית הבינוי: מיקום החניה, סיפוח שטחים בדירה לצורך הקמת מעלית, כיווני אוויר, כניסת אור ועוד.

במקרים רבים תוספות הבנייה פוגעות בכיווני אוויר וכניסת אור בדירות הקיימות לאחר ביצוע ההרחבות.

דוגמא לתוספת בנייה החוסמת את כניסת האור לחדר השינה – בניגוד לתקן:

תמ

בניה צמודת קרקע:

בבואו שמאי מקרקעין באשדוד להעריך שווי דירה או בית פרטי, עליו לקחת בתחשיב השווי את זכויות הבנייה הקיימות בקרקע שטרם נוצלו על ידי הבעלים.

אחת התכניות המהותיות המוסיפות זכויות בנייה בקרקע הינה תכנית 85/101/2/3 מיום 25.2.2002.

התכנית מוסיפה זכויות בנייה לשטח מגורים עיקרי ושטחי שירות, הוראות לתוספת מרתפים, מחסנים סככות לרכב, מרקיזות, בריכות שחייה ועוד.

להלן תרשים מפת תכניות הבניין עיר באשדוד:

 

4 טעויות נפוצות שיש להיזהר מהן טרם ביצוע עסקה במקרקעין באשדוד

בביצוע עסקה במקרקעין קיימים 3 רכיבי מס מהותיים שאם לא לוקחים אותם בחשבון, ייתכן והתמורה שתישאר בכיסכם נמוכה מהמתוכנן.

היטל השבחה:

היטל השבחה חל על זכויות בניה בלתי מנוצלות. לדוגמא: ברשותכם מגרש בגודל 300 מ"ר ועליו מותר לבנות 250 מ"ר.

בפועל בנוי בית ישן בגודל של 150 מ"ר. בתנאים מסויימים, תדרשו לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה את שווי זכויות הבנייה בין הבנוי (150) לבין המותר על פי התכנית העירונית (250).

סכום זה יכול להגיע לעשרות אלפים ואף מאות אלפי שקלים.

במידה ותעזרו בשמאי מקרקעין באשדוד, שמאי המקרקעין יכול לאמוד את שווי זכויות הבנייה, לכמת את זכויות הבנייה ובמכירה לחייב את הקונה בתשלום עבור זכויות הבנייה הלא מנוצלות המהוות פוטנציאל תכנוני מיידי.

כמו כן, במידה והחיוב בגין היטל השבחה מהוועדה המקומית יחרוג מהמקובל, ניתן להגיש התנגדות לתשלום, להקטינו ואף לבטלו על פי תיקון 84 לחות התכנון והבנייה.

מיסוי רשות מקרקעי ישראל:

על פי החלטות מיסוי מקרקעי ישראל, מגרש שגודלו מעל 280 מ"ר בו קיימות זכויות בנייה נוספות וקיבולת הבנייה המהוונת אינה כוללת את כל זכויות הבנייה, תדרשו לשלם עבור זכויות הבנייה בלתי מהוונות.

תשלום מס זה, משולם לרשות מקרעי ישראל ויכול להגיע למאות אלפי שקלים.

שמאי מקרקעין באשדוד יידע לנתח את חוזה החכירה, לאמוד מראש את התשלום הנדרש ואף להשיג השגה לשמאי הממשלתי לצורך הקטנת התשלום העתידי.

מס שבח:

מס שבח הינו מס שמשולם לקופת המדינה והינו משולם עבור עליית שווי הקרקע ללא קשר לשיפור תכנוני (בניגוד להיטל ההשבחה).

קיימות הטבות סוציאליות רבות המקנות הנחות משמעותיות במס השבח, לרבות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

שמאי מקרקעין באשדוד יידע לאמוד את המס הצפוי ובכך תדעו להתכונן כלכלית לעסקה.

חריגות בנייה:

תקינות ההיתרים ורישוי הבית: במקרים רבים אנו נתקלים בנכסים המוצעים למכירה, בהם, הבניה הינה בחריגה מהיתר.

חריגת בנייה הינה עבירה פלילית! שבגינה ניתן לקנוס את עובר העבירה בכפל שווי חריגת הבנייה.

בנוסף, כאשר תבקשו למשכן את הדירה – ייתכן ותתקלו בסירוב הבנק במשכון הירה עקב חריגות הבנייה ו/או בהפחתה מהותית משווי הבית.

שמאי מקרקעין באשדוד יידע לבצע מדידה מדוייקת של הדירה בלייזר ולהתריע על חריגות הבנייה.

דוגמה לחריגת בניה – סיפוח מחסן קומתי לחלל הדירה על ידי שבירת קיר חוצץ

תרשים הדירה מתיק הבית המשותף (שטח המחסן מסופח כחלק מחלל המגורים):

תרשים הדירה מתכנית הבקשה להיתר (שטח המחסן הינו נפרד משטח הדירה):

כיום, אשדוד הינה עיר מפותחת ומודרנית. מחירי הנכסים באשדוד גבוהים וכל טעות בביצוע עסקה במקרקעין גוררת עלויות של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

בביצוע עסקה במקרקעין עליכם להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין באשדוד הבקיא בכל התכניות העירוניות שחלות על המקרקעין.

טרם רכישת או מכירת נכס על שמאי המקרקעין באשדוד לבדוק את התקינות המשפטית של הדירה, את תקינותה מבחינת רישוי בנייה ואת זכויות הבנייה הקיימות בדירה המפורסמות על ידי רשות מקרקע ישראל ומשרד הפנים.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד.

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וההתחדשות העירונית. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמךעם

 

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר