מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בירושלים?

בוחרים שמאי מקרקעין בירושלים? – מה חשוב לדעת?

לאחרונה, העיר זכתה ל"מתיחת פנים" רבה. מרכז העיר שופץ משמעותית, הוקמה הרכבת הקלה והוקם קו הרכבת הכבדה מירושלים עד לנמל תעופה בן גוריון.

למרות התכנון החדש, בירושלים עדיין קיימות שכונות אשר לא הוסדרו רישומית ואין בהן חלוקה מסודרת של דירות המגורים (מושע).

מושע – מצב בו אין חלוקה משפטית מסודרת אשר "צובעת" את קניינו של כל שותף במקרקעין.

לדוגמא:

בניין מגורים המחולק ליחידות דיור. במידה והבניין לא מחולק לתתי חלקות (תת חלקה לכל דירה) והבעלות של כל בעל דירה הינו אחוז מסויים מהחלקה (מגרש) עליו בנוי הבית – בעלי הדירות מצויים במושע.

Table of contents [Close]

טיפול שמאי מקרקעין בירושלים בנכסים שאינם רשומים בצורה תקינה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תכנית השימור?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תחבורה ציבורית?
- הרכבת הקלה בירושלים:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?
- שיפור עירוני בירושלים:
- לסיכום:
להלן דוגמא להתייחסות נדרשת של שמאי מקרקעין בירושלים לדירת מגורים:

טיפול שמאי מקרקעין בירושלים בנכסים שאינם רשומים בצורה תקינה:

שמאי מקרקעין בירושלים נדרשים לעיתים לפעול בשיטות יצירתיות בכדי להעריך את שווין של המקרקעין.

בחלקים רבים מהעיר ירושלים כגון: שכונת מאה שערים, בית ישראל, מורשה, שומרי החומות ועוד, קיימים שימושים שונים במקרקעין הסותרים את השימוש המקורי שאושר, לרבות, הצפיפות המותרת.

"צפיפות" – כמות יחידות דיור לדונם.

אם בחלקת קרקע מסוימת אושרה צפיפות של 20 יחידות דיור לדונם, ובפועל, דירות מגורים שלמות חולקו ליחידות דיור קטנות – הדבר מגדיל את הצפיפות לדונם ונוגד את המצב הסטטוטורי שאושר.

בירושלים קיימים אזורים אשר בהם יש ביקוש יתר למגורים הגורם לבעלי הדירות לסטות מההיתר המקורי, לפצל את דירתם ליחידות דיור קטנות, ובכך, להגדיל את הצפיפות בשכונה.

שמאי מקרקעין בירושלים נדרשים להכיר את עקרון התועלת השולית הפוחתת.

ידוע שכל מ"ר בדירה קטנה, שווה יותר ממ"ר בדירה גדולה יותר הזהה במאפייניה.

על פי עקרון זה, השכרה של יחידות דיור (פיצול דירה) תכניס לבעל הנכס יותר מהשכרת הדירה בשלמותה כיחידה אחת.

לכאורה, אם ידוע שבסביבה מחלקים דירות ליחידות דיור, אזי, שוויה של דירה דומה, מגלם את פוטנציאל החלוקה.

הבעיה נוצרת כאשר מבוקשת הערכה לצורך בטוחה לקבלת אשראי (משכנתא).

על פי תקן 19 של שמאי המקרקעין, הערכת שווי דירה לצורך בטוחה לקבלת אשראי יש לבצע ללא התחשבות בעובדה שהדירה מפוצלת באופן לא חוקי הגם אם הדבר תורם לשווי הדירה.

מפת שכונות מאה שערים, בית ישראל, מורשה ושומרי החומות (הפורטל הגיאוגרפי הלאומי):

שמאי מקרקעין מקצועי המבצע הערכות באזורים אלה בירושלים, נדרש לשליטה מלאה ולידע מעמיק בכל שכונה ושכונה.

כאמור, העיר ירושלים זוכה לתמורות חיוביות רבות בשנים האחרונות. כל הערכת דירה, בית פרטי או נכס מסחרי צריך להיעשות בצורה יסודית ביותר על ידי שמאי מקרקעין מומחה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תכנית השימור?

לאחרונה, החליטו בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים להגות תכנית שימור אתרים. ירושלים חולקה לשבעה "רובעים".

תכנית השימור מגדירה את מטרות השימור, עקרונות השימור ועוד.

בדרך כלל, תכניות שימור מגבילות את ניצול זכויות הבנייה וקובעות פעולות, תנאים והוראות שונות אשר בכפוף להם, תינתן האפשרות לנצל חלק מזכויות הבנייה.

שמאי מקרקעין בירושלים נדרשים לזהירות רבה, כאשר הוא נדרש להעריך נכס עם זכויות בנייה אשר לגביו קיים חשש כי ייתכן והמבנה מצוי בשלבי שימור.

בין היתר, השמאי נדרשי לבדוק מול מחלקת השימור האם הנכס נשוא ההערכה השמאית מופיע ב"רשימת האתרים לשימור".

להלן מפת השימור והחלוקה לרבעים (מאת אתר ההנדסה של עיריית ירושלים):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תחבורה ציבורית?

הרכבת הקלה בירושלים:

הרכבת הקלה מביאה אתה שיפור משמעותי לעיר והשפעתה מהותית על כלל נכסי המקרקעין אשר מצויים בקרבת מסלולה.

כל שמאי מקרקעין בירושלים יודע כי נגישות תחבורתית מעלה את שווין של המקרקעין.

בפרט למקרים חריגים, ההשפעה הינה חיובית הן על נכסי מגורים (דירות ובתים פרטיים) והן על נכסים עסקיים (חנויות ומשרדים).

בבואו שמאי מקרקעין להעריך נכס מקרקעין בירושלים, עליו לקחת בחשבון את השפעתם של תוואי הרכבת הקיימים והמתוכננים בעתיד.

הרכבת הקלה מתוכננת להתממשק עם קווי האוטובוסים לצורך יעול הנגישות התחבורתית בעיר.

להלן מסלול הרכבת הקלה מאת אתר חברת "סיטיפס":

חיזוק נוסף לעיר, הנו קו הרכבת הכבדה מירושלים למרכז הארץ ונתב"ג. השפעתה של הרכבת לירושלים הינה קריטית על כלל נכסי המקרקעין בעיר.

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לזהות את השינוי הכללי שעתיד לעיר, ולבצע תיקונים בשיעורי ההיוון בחלק מהנכסים.

"שיעור היוון" – אחוז התשואה הצפוי המגלם סיכונים ופחת הקיימים בנכסי המקרקעין.

שיעור ההיוון הינו נתון מרכזי בהערכת שווי חנות, משרד או כל נכס מסחרי אחר. ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, שוויו של הנכס קטן יותר (סיכון עולה).

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על התחדשות עירונית?

כיום, במסגרת ההתחדשות העירונית בירושלים מופקדות ומקודמות בעיר שלל תכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי.

לאחרונה, אושרה תכנית פינוי בינוי ברחוב בר יוחאי.

התכנית מפנה 5 מבנים קיימים עם 376 יחידות דיור לטובת חמישה מגדלים בני כ – 32 עד 36 קומות שיכילו 980 יחידות דיור, שטח מסחרי ופארק.

התכנית כוללת שינויים בהסדרי הדרכים, הפיכת כבישים מחד סטריים לדו סטריים, הקצאת מקומות חנייה ציבוריים ועוד.

לכאורה, ניתן לשער כי תהיה צפיפות רבה במתחם והדבר עתיד לפגוע בשווי נכסי המגורים בסביבה.

יחד עם זאת, שמאי מקרקעין בירושלים אשר מכיר את הרקע התכנוני של העיר, אמור לדעת כי באזור מתוכנן קו הרכבת הקלה אשר עתיד להקל על העומס התחבורתי.

אילוסטרציה:

שיפור עירוני בירושלים:

ירושלים לא מפסיקה להתחדש. מחלקת התכנון בעירייה שמה דגש רב על המרחב הציבורי.

לדעת שמאי מקרקעין רבים, בין ההשפעות הניכרות ביותר על שווין של המקרקעין העירוניים הינו הפיתוח וההתחדשות של המרחב הציבורי.

התחדשות המרחב הציבורי תורמת רבות לשווי חנויות ודירות כאחד.

לאחרונה, מתוכנן ומבוצע שיפור המרחב הציבורי בכיכר ציון. השדרוג יבוא בדמות מדרכות חדשות, ספסלים מעוצבים, תאורה מודרנית, עצי נוי ועוד.

להלן צילום כיכר ציון:

לסיכום:

בהערכת שווי של מקרקעין בירושלים המתבצעת על ידי שמאי מקרקעין, יש לתת דגש על מיקום הנכס ביחס למיקומו הגיאוגרפי וקרבתו למוקדי תחבורה.

בנכסים אשר לגביהם יש ספק כי כלולים בתכנית השימור – יש לבצע בדיקה מעמיקה במחלקת השימור של העירייה, הן לרמת השימור והן לאפשרות ניצול זכויות הבנייה.

נכסי מגורים המצויים בקרבת מתחמים אשר מצויים או עתידים להימצא בהתחדשות עירונית – יש לבדוק את הפיתוח הסביבתי על פי תכניות ההתחדשות העירונית ולתת ביטוי להשפעתו על שווי הנכסים בסביבה.

להלן דוגמא להתייחסות נדרשת של שמאי מקרקעין בירושלים לדירת מגורים:

דוגמא 1: דירה אשר לידה צפוי לקום פרויקט של התחדשות עירונית וקיימת פגיעה בשוויה (עקב הצפיפות התחבורתית, הצללה, רעש ועוד) והפרויקט אינו כולל פיתוח סביבתי אשר "מאזן" את הפגיעה הסביבתית בדירה.

– בעל הדירה יכול לפנות לשמאי מקרקעין בירושלים ולבדוק את האפשרות לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך מהעירייה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

דוגמא 2: דירה אשר לידה צפוי לקום פרויקט של התחדשות עירונית ולא קיימת פגיעה בשוויה. הפרויקט "מביא" תשתיות תחבורה חדישות, פארקים ועוד.

– במקרה זה יהיה קשה יותר לטעון לירידת ערך היות ופרויקט ההתחדשות העירונית השביח את המקרקעין.

במקרה זה ייתכן ושמאי המקרקעין המומחה בירושלים יוסיף לשווי הדירה, וכך, בעל הנכס יצליח לקבל סכום גבוה יותר במכירתה.

העיר ירושלים מתחדשת ומתקדמת. שינויים אלה מביאים תועלת כלכלית, ולרוב, עלייה בשווי נכסי המקרקעין.

רק שמאי מקרקעין מקצועי המתמחה בעיר ירושלים, ידע לגלם את כלל התמורות שלהם העיר נחשפת לאחרונה.

טרם ביצוע עסקה בירושלים, תתקשרו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים.