מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בצפון?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בצפון?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בצפון?

בוחרים שמאי מקרקעין בצפון? בתקופה האחרונה, אזור הצפון זוכה לתכנון עירוני מהותי. במאמר זה, נדבר על התפתחות אזורי הגליל, מישור החוף, העמקים ואת השינויים המהותיים ששמאי מקרקעין בצפון נדרש לדעת.

מישור החוף, הכרמל ועמק זבולון:

חלקו המערבי של אזור הצפון, כולל את מטרופולין חיפה, אזור הקריות (קרית ים, קרית אתא, קרית ביאליק, קרית מוצקין), עכו ונהריה בצפון המישור.

טרם בחירת שמאי מקרקעין בצפון, עליכם לוודא כי השמאי בקיא במכלול התכניות העדכניות ביותר החלות על האזור בכלל ובכל עיר ועיר בפרט.

למרות חשיבותו המכרעת של התכנון העירוני, שמאי מקרקעין בצפון נדרש להבנה והכרות עם ייחודיותה של כל שכונה, צורת הבינוי והשפעתו על שווי נכסי המקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על זכויות בנייה ותכנון עירוני:

ניקח לדוגמא את העיר קרית ים ואת השכונה הוותיקה קרית ים ג'.

לכאורה, מדובר על שכונה וותיקה עם מבנים ישנים דו קומתיים הבנויים בבינוי טורי לרוב.

יחד עם זאת, בשכונה קיים תכנון עדכני מהותי אשר עתיד לשנות את פני השכונה בחלקה הדרומי.

התכנית המאושרת מקנה זכויות בנייה רבות, קובעת הוראות לבינוי ואף מגדירה מספר קומות שייבנו במסגרת פינוי בינוי.

במסגרת תכנית הפינוי בינוי, יפנו חלקים מהשכונה לטובת הקמת בניינים חדשים בגובה של 6 עד 9 קומות ויבוצע חידוש כלל התשתיות העירוניות.

להלן תרשים נספח גובה מבנים מתוך התכנית (קרדיט לאתר מידע תכנוני של רמ"י):

שמאי מקרקעין בצפון פינוי בינוי קרית ים

על פי התכנית, ניתן לראות כי בחלקה הדרומי של שכונת קרית ים ג' נקבעו הוראות לעניין גובה מבנים. התכנון מכין את השטח לבינוי עתידי מאסיבי לחידוש חלקה הדרומי של השכונה.

להלן חלק מהוראות התכנית (קרדיט לאתר מידע תכנוני של רמ"י):

שמאי מקרקעין בצפון

שמאי דירות בצפון אשר מבצע הערכת שווי דירה באזור, כאמור, נדרש להבנה בהשפעת הבינוי הקיים על שווי הדירות בסביבה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על יעילות תכנונית והשפעתה על שווי הדירות:

הבינוי הנפוץ בשכונה הינו בינוי טורי דו קומתי. שמאי מקרקעין בצפון צריך לדעת שהדירות הקיצוניות הן הדירות העדיפות יותר, שכן, אפשרות ניצול הבנייה בהן הינה ישימה וריאלית יותר.

זאת בעיקר כאשר מדובר על הדירות בקומה השנייה (מעל קומת הקרקע), שכן, רק הדירה הקיצונית ביותר (המרוחקת מחדר המדרגות) יכולה לנצל את זכויות הבנייה בחזית.

הדירות שאינן קיצוניות או דירות אשר בסמוך לחדר המדרגות, אינן יכולות לבצע תוספות בנייה לחזית, היות ויחסמו את מעבר הדיירים.

דוגמא לתרשים דירה שבה כן ניתן לבצע תוספת בנייה לחזית:

בינוי טורי בקרית ים שמאי מקרקעין בצפון

שוויה של דירה קיצונית, גבוה יותר משוויה של דירה אמצעית היות ואפשרויות הניצול בדירה הקיצונית עדיפות יותר ומאפשרות גמישות בהרחבתה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על תכנון כוללני:

ניקח לדוגמא את עפולה הממוקמת בגליל התחתון.

בעפולה אושרה תכנית מתאר לאומית שמספרה 1053. התכנית כוללת 7,800 יחידות דיור, תכנון אזור התעשייה ופארק עירוני.

התכנית מגדירה הוראות בנייה לייעוד מגורים ג' (בנייה רוויה) בדרום מערב העיר.

התכנית קובעת הוראות בינוי לבנייני מגורים בשילוב חזית מסחרית ועירוב שימושים עסקיים בחזית הבניינים לצירי הדרך המרכזיים.

לתכנית הוראות מפורטות המגדירות גודל מחסנים, מרתפים, כמות חניות והוראות בינוי לחנויות.

התכנית קובעת, בין היתר, כי גודלה הממוצע של דירת מגורים יעמוד על כ – 105 מ"ר וכי 20% מהדירות יהיו "דירות קטנות" כ – 80 מ"ר.

שמאי דירות בצפון נדרש לנתח את התכנית ולהסיק את השפעתה על מחירי הדירות הקיימות באזורים השונים.

להלן תרשים דרום מערב העיר מתוך התכנית (קרדיט לאתר מידע תכנוני של רמ"י):

תבע שמאי מקרקעין בצפון

מהדוגמאות שראינו, ניכר להבחין כי אזור הצפון והגליל זוכה ל"מתיחת פנים", עיבוי צפיפות המגורים, הגדלת שימושי המסחר ועוד.

טרם בחירת שמאי מקרקעין בצפון הנכם נדרשים לוודא כי השמאי יודע לנתח בצורה טובה ביותר את התכנון המקומי ולהסיק ממנו את המגמות המשפיעות על המקרקעין שברשותכם.

בביצוע הערכה של דירה, בית פרטי או מגרש עם פוטנציאל תכנוני, השמאי נדרש לבצע ניתוח של מכלול התכניות החלות על המקרקעין לכמת את זכויות הבנייה ולקבוע את תרומתן או את הפוטנציאל הגלום בהן בשווי המקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על מיסוי מקרקעין:

בהערכת שווי דירה, בית פרטי, חנות או מגרש נדרש השמאי להתייחס למיסוי הצפוי אשר תדרשו לשלם כאשר תבקשו לבצע עסקה במקרקעין.

המיסוי הנפוץ בביצוע עסקאות במקרקעין הינו היטל השבחה, מס שבח, ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

היטל השבחה הינו התשלום עבור זכויות הבנייה שאושרו מכח תכנית וטרם נוצלו על ידיכם.

המס נגבה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועומד על 50% משווי זכויות הבנייה הנוספות.

לדוגמה, מכרתם בית בגודל בנוי של 150 מ"ר. זכויות הבנייה לניצול (אפשרות לתוספת בנייה) הן 40 מ"ר.

שמאי המקרקעין נדרש לחשב שווי של מ"ר מבונה (ערך קרקע לבנייה ללא הבנוי) ולהכפיל שווי זה בכמות המטרים הרבועים הנותרים.

למשל, במידה ושווי מ"ר מבונה עומד על 6,000, שווי זכויות הבנייה יעמוד על 240,000 ₪. כאמור, המס הינו 50%, יוצא, כי תדרשו לשלם היטל השבחה בסך של 120,000 ₪.

מס השבח הינו מס אשר משולם לרשויות המס ומתייחס אך ורק לפער בין מחיר הרכישה הממודד, בניכוי הוצאות השבחה לבין מחיר המכירה.

שימו לב! מס שבח מתקזז על היטל ההשבחה.

לחסכון במס שבח הנכם מוזמנים לקרא את המאמר על שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בצפון על מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:

מקרקעין אשר מוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל, במקרים מסויימים חייבים במס עבור זכויות בנייה אשר אושרו מכח תכניות בניין עיר עירוניות. וטרם נוצלו על ידיכם בפועל.

קיימות מספר חלופות לתשלום המס. עליכם לוודא כי שמאי המקרקעין בצפון מכיר נושא רחב זה לעומקו וידע לבחור עבורכם את החלופה הזולה ביותר לצורך חסכון בהוצאות.

אי התייחסות נכונה לעניין מיסוי המקרקעין יכולה לגרום לכם לנזקים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בביצוע עסקה במקרקעין.

טרם ביצוע עסקה במקרקעין עליכם לפנות לשמאי מומחה ומקצועי בצפון אשר ידע ללוות אתכם לאורך הדרך תוך שליטה מעמיקה במיסוי מקרקעין, בפן המשפטי ובפן התכנוני.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית קריות.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית עפולה.

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בצפון?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בצפון?
תיאור
טרם בחירת שמאי מקרקעין בצפון, עליכם לוודא כי השמאי בקיא במכלול התכניות העדכניות ביותר החלות על האזור בכלל ובכל עיר ועיר בפרט.
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר