מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון?

בבחירת שמאי מקרקעין בראשון לציון עליכם לבחון את התמצאותו של שמאי המקרקעין בראשון לציון בכל מיסי המקרקעין שיכולים לחול על המוכר.

בנוסף, יש לבדוק את התמחותו של השמאי בכל מתחמי הבניה החדשים בעיר והשפעתם על כלל האזורים.

במאמר זה נדבר על מתחמי הבנייה החדשים בעיר, על מתחמי ההתחדשות העירונית ונתן דוגמה לחישוב היטל השבחה במכירת דירה.

בראשיתה, ראשון לציון הייתה עיר קטנה יותר והתמקדה בחקלאות. בשנת 2002 סופחו לעיר 8,000 דונם נוספים. כיום, שטחה של ראשון לציון עומד על כ – 58,600 דונם.

בעיר קיימים מרכזי בילוי רבים  לצד אזורי תעשייה. בין אזורי הבילוי שמושכים תיירות פנים, הם מתחם "יס פלאנט", "סינמה סיטי", "סופרלנד" ועוד.

שמאי מקרקעין בראשון לציון בבואו להעריך שווי דירה, בית או חנות נדרש להתייחס לכלל נתוני המקרקעין לרבות: ניתוח משפטי, ניתוח תכנוני וניתוח כלכלי מעמיק.

התמקצעותו של שמאי מקרקעין בראשון לציון הינה קריטית לקבלת דוחות שמאי מקרקעין איכותיים. ראשון לציון ממשיכה להתפתח וכל התפתחות עירונית ותכנונית, טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשון לציון על מתחם ה – 1,000:

"מתחם האלף" ממוקם בסמיכות לכביש 4, כביש 20, תחנת רכבת משה דיין וקווי הרכבת הקלה העתידיים. שטחו של המתחם כ – 1,500 דונם.

המתחם צפוי להכיל את מגוון הייעודים כגון: תעשיית היי-טק, משרדים, מחקר, השכלה גבוהה, דיור מוגן, מוסדות ציבור, פארקים, מגורים ועוד.

אילוסטרציה של מתחם "האלף" (באדיבות עיריית ראשון לציון):

חטיבת קרקע זו תיצור שדרה עירונית רציפה ממזרח העיר דרך מרכז העיר ההיסטורי ועד לים.

המתחם החדש, כבר בשלבי התכנון משפיע על הביקוש הכלכלי של כלל הנכסים באזור.

שמאי מקרקעין בראשון לציון בבואו לבצע הערכת שווי של דירה, בית פרטי, חנות או משרד בראשון לציון, נדרש לצפות את כלל התמורות הצפויות מההיצע החדש שיציע "מתחם האלף".

שימושי ייעוד מקרקעין כמו חנויות ומשרדים, הינם רגישים יותר לשינויים בהיצע. שמאי המקרקעין בהיותו נותן ייעוץ למשקיעים צריך להציף את כלל הסיכויים והסיכונים הנגזרים משינויים בכוחות השוק.

להלן תרשים התכנית (באדיבות עיריית ראשון לציון):

בהערכת שווי חנות או משרד קיימת עדיפות לשיטת היוון ההכנסות. שמאי מקרקעין בראשון לציון משתמשים הרבה בשיטה זו להערכת נכסים מסחריים.

בשיטה זו, שמאי מקרקעין מאתר את מחיר השכירות הראוי למ"ר, להכפיל בשטח החנות או המשרד ואז לחלק בשיעור ההיוון הנבחר. שיעור היוון זה מקדם ששמאי מקרקעין משתמשים בו לצורך קביעת הסיכון בהיוון הנכס.

דוגמה: היום הריבית גבוה וניתן לקבל בבנק גם 4% ריבית בשנה. מציאות כלכלית זו מאותת למשקיע הפוטנציאלי כי עליו לקבל תשואה מינימלית של 4% בהשקעה. יש לזכור כי בעסקאות במקרקעין חלים תשלומי חובה, מסים והוצאות אחרות אשר צפויות לשחוק את הרווח.

ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, כך שוויו של הנכס יורד כי הסיכון במשק גדל. ההיגיון הוא; שלא נשלם מחיר גבוה עבור משהו שמצוי בסביבה כלכלית מאתגרת.

דוגמה לחישוב שווי חנות או שווי משרד בשיטת היוון ההכנסות על ידי שמאי מקרקעין בראשון לציון:

שמאי מקרקעין בראשון לציון התבקש להעריך שווי חנות בשטח של 40 מ"ר ברחוב הרצל בסמוך לעירייה ולפארק.

שמאי מקרקעין בראשון לציון בדק את הביקושים בסביבה לחנויות בשטח דומה עם חשיפה דומה ומצא שדמי השימוש למ"ר עומדים על 100 ש"ח לחודש.

לאחר שהשמאי מצא את המחיר החודשי, עליו לתרגם את ההכנסה החודשית למ"ר להכנסה שנתית מכל החנות. אם מחיר שכירת מ"ר לחודש הינו 100 ש"ח, אזי, המחיר עבור שנה יעמוד על 100 * 12 חודשי = 1,200 ש"ח לשנה.

בשלב השני השמאי צריך להליט באיזה שיעור היוון עליו להשתמש בכדי להוון את התקבולים השוטפים מהחנות. כיום, בגלל הריבית הגבוה, יש כדאיות בלהחזיק כסף בבנק, כל משקיע יבקש לקבל תשואה גבוהה יותר.

נניח שמכל השיקולים המשקיים וההשקעות האלטרנטיביות הקיימות, קבע שמאי מקרקעין בראשון לציון שיעור היוון של 8% לשנה.

כעת, השמאי יכול בחישוב קל של שתי מכפלות לקבוע את שווי החנות. בשלב הראשון, שמאי חנויות בראשון לציון יחלק את התקבולים עבור מ"ר בודד בשיעור ההיוון ויקבל שווי למ"ר בנוי.

1,200 תקבול חודשי למ"ר חלקי 8% = 15,000 ש"ח. 15,000 ש"ח למ"ר בנוי * 40 מ"ר שטח החנות = 600,000 ש"ח.

בדוגמה זו ראינו איך בעזרת ידיעת התשלום החודשי למ"ר, שמאי מקרקעין בראשון לציון נתן אומדן שווי לחנות בשיטת היוון ההכנסות.

מה צריך לדעת שמאי דירות בראשון לציון על תמ"א 38 ו"פינוי בינוי":

שמאי מקרקעין בראשון לציון נדרש להכרות עם כלל תכניות ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) שמקודמות בעיר.

נושא ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) הינו מורכב והשפעתו שונה על כל נכס, באופן ספציפי.

שמאי דירות נדרש לנתח כל פרויקט בנפרד ולראות מה הן דירות התמורה המוצעות לדיירים המפונים ומה הצפי בפועל להתחלת הבנייה או גיבוש שלבי הוצאת היתר הבניה.

במקרים מסוימים, סמיכות לפרויקט התחדשות עירונית יכול להוסיף על שווי הנכסים בסביבה ובחלק מהמקרים אף לפגוע בשווי הנכס.

על שמאי המקרקעין לבדוק כל תכנית בצורה פרטנית ולבדוק את השפעתה על כלל המרכיבים, כגון: התחבורה, הפיתוח הסביבתי ועוד.

להלן אילוסטרציית שכונת הרקפות (באדיבות עיריית ראשון לציון):

השווי הספקולטיבי של דירות בתהליך תמ"א 38:

נכסים למגורים מושפעים מציפייה של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38).

קיימות שיטות שמאיות רבות המבטאות דחייה במענ"ס (מקדם ערך נוכחי סדרתי – מקדם דחייה) מסוים שיכול לחזות שווי עתידי ו/או לחילופין שווי מהוון של נכס מקרקעין. כל שיטת חישוב מתאימה למקרה הספציפי ואין להסיק מהכלל לפרט.

שימוש במקדם דחייה נעשה בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 אשר הבשילו או שמצויים בשלבים מתקדמים. כיום רוב הבניינים הוותיקים שחלות עליהם הוראות התחדשות עירונית חתומים אצל איזה יזם או שיש לגביהם דיונים ובדיקות מוקדמות. שלבים אלה יכולים לקחת שנים רבות ולא ניתן ליחס לדירה שמצויה בבניין אשר מצוי בהליכי בדיקה או תכנון ראשוני פוטנציאל ספקולטיבי ממשי. בדרך כלל, עסקאות במתחמים כאלה כבר מגלמים את הפוטנציאל הרחוק לשיפור התכנוני וקבלת דירה חדשה.

מנגד, אם שמאי מקרקעין בראשון לציון זיהה שהיתר הבנייה צפוי להינתן ממש בקרוב או ששלבי התכנון מתקדמים מאוד, יכול להעריך את שוויה של הדירה הקיימת בשווי דחוי של הדירה העתידית להתקבל על ידי הדייר.

לצורך הערכה דחויה זו, השמאי יבצע בדיקה בוועדה המקומית וילמד כמה זמן ייקח לסיום הבנייה.

למשל, השמאי מצא כי עד מתן היתר הבניה ייקח כשנה ושלבי הבנייה יימשכו ארבע שנים. סה"כ חמש שנים. מקדם דחייה זה מקדם סיכון שמגלם גם את העובדה שהרוכש נפרד מכספו. כיום בגלל הריבית במשק, שיעור זה יכול להגיע אף לחמישה אחוזים. בחישוב קל, שמאי מקרקעין בראשון לציון יכול להגיע למקדם הדחייה שהינו 78%.

אם שוויה של הדירה הנוכחית הינו 1,800,000 ש"ח ושוויה של הדירה העתידית הינו 3,500,00 ש"ח, השמאי יכפיל את שווי הדירה המוכנה במקדם הדחייה ויגיע לשווי הדירה העתידית במסגרת ההתחדשות העירונית.

3,500,000 ש"ח * 78% = כ – 2,700,000 ש"ח.

איך שמאי מקרקעין בראשון לציון מחשב כדאיות בפרויקט פינוי בינוי:

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט בו היזם צריך לממן גם את הדירות שהוא בונה וגם לבנות את דירות המפונים. בנוסף להוצאות הבנייה הישירות על היזם גם לממן את עלויות הדיירים.

עלויות הדיירים מורכבות מתשלומי שכירות לדייר בתקופת הבנייה והוצאות שינוע. יוצא שהיזם צריך לקבל קרקע לדירות נוספות על מנת לממן את דירות הדיירים.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה צריכה לאפשר ליזם לבנות כמות יחידות דיור מספקת אשר תשאיר לו רווח ייזמי סביר.

תחשיב המציג כמה יחידות דיור אמור לקבל יזם לצורך מימוש הפרויקט ובניית דירות הדיירים המפונים:

בעצם, מה שקובע את כמות הדירות בפרוייקט זה: כמה עלה ליזם להקים את דירות הדיירים המפונים כולל כל ההוצאות בגין הפינוי והמס, חלקי מחיר קרקע של דירה חדשה באזור.

וכך, ניתן לדעת מה הפיצוי או שנקרא לזה "מפתח התמורה" בכמות קרקעות שצריך היזם לקבל בכדי לשמור על רווח יזמי סביר.

בפרויקט זה יהיו: 64 דירות הדיירים הקודמים + 95 דירות חדשות שיבנה היזם, 159 דירות סה"כ.

אם דירתכם נמצאת בסמיכות לפרויקט כזה, יש לבדוק את השפעתו על הצפיפות התחבורתית, ההתפתחות הסביבתית, השפעה על השווי בכלל ועוד.

אגב, שמאי מקרקעין המתמחה בראשון לציון נדרש לפעול לטובת היזם מול הוועדה המקומית ואף לנסות ולהוכיח שיש לפטור את היזם מהיטל ההשבחה.

במקרה של פטור מהיטל השבחה, ליזם יהיה קל יותר להקים את הפרויקט. הפטור מהיטל השבחה כפוף לשני מבחנים:

1. "מכפיל הציפוף" – מבחן על פי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לתכנון והבנייה.
2. רווח יזמי סביר על פי תקני שמאות המקרקעין. חשוב לציין שבפרויקטים של התחדשות עירונית הסיכון גבוה מאוד היות והפרויקט כרוך בהתנהלות רבה עם דיירים.

כיום, מקודמת תכנית פינוי בינוי בשכונת אליהו בראשון לציון.

מה שמיוחד בתכנית זו, עיריית ראשון לציון זיהתה בעיית צפיפות חמורה ובשיתוף המדינה, הוקצו לדיירי השכונה הישנה קרקעות ליחידות דיור בשכונות החדשות, לרבות השכונה שתקום בצריפין המפונה.

תרשימים של תכנית הפינוי בינוי (באדיבות עיריית ראשון לציון):

בפניה לשמאי מקרקעין המתמחה בראשון לציון, תקבלו את התמורה הטובה ביותר לכסף ותגנו על עצמכם מסיכונים הגלומים בכל עסקת מקרקעין.

טרם ביצוע עסקה בראשון לציון, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

קישור לאתר ההנדסה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.