מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון?

בוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון? ראשון לציון הינה העיר הרביעית בגודלה בישראל. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

בעבר, שטחה של ראשון לציון היה מצומצם מאוד, והעיר הייתה מכוונת לחקלאות במימונו של ברון רוטשילד.

מאז, חלו בעיר תמורות רבות. בשנת 2002 סופחו לעיר 8,000 דונם נוספים. שטחה של ראשון לציון עומד כיום על כ – 58,600 דונם.

בעיר קיימים מרכזי בילוי רבים לצד מרכזי תעשייה.

בין אזורי הבילוי, מתחם "יס פלאנט", "סינמה סיטי", "סופרלנד" ועוד.

בין אזורי התעשייה, אזור התעשייה הישן, אזור התעשייה החדש, רמת אליהו, "טריגוזין" ומעיין שורק.

שמאי מקרקעין בראשון לציון בבואו להעריך שווי דירה, בית או חנות נדרש להתייחס לכלל התמורות הכלכליות השמאיות שחלות על המקרקעין שאותם נתבקש לשום.

התמקצעותו של שמאי המקרקעין בראשון לציון הינה קריטית לקבלת דוחות שמאי מקרקעין איכותיים. ראשון לציון ממשיכה להתפתח וכל התפתחות עירונית, תכנונית, טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.

מה צריך לדעת שמאי מקרעין בראשון לציון על שינויים בעיר:

תכנית "האלף".

מתחם האלף ממוקם בסמיכות לכביש 4, כביש 20, תחנת רכבת משה דיין וקווי הרכבת הקלה העתידיים. שטחו
כ – 1,500 דונם.

המתחם צפוי להכיל את מגוון הייעודים כגון: תעשיית היי-טק, משרדים, מחקר, השכלה גבוהה, דיור מוגן, מוסדות ציבור, פארקים, מגורים ועוד.

אילוסטרציה של מתחם "האלף" (באדיבות עיריית ראשון לציון):

שמאי מקרקעין בראשון לציון

חטיבת קרקע זו תיצור שדרה עירונית רציפה ממזרח העיר דרך מרכז העיר ההיסטורי ועד לים.

המתחם החדש, כבר בשלבי התכנון משפיע על הסדר הכלכלי של כלל הנכסים באזור.

שמאי מקרקעין בבואו לבצע הערכת שווי של דירה, בית פרטי, חנות או משרד בראשון לציון, נדרש לצפות את כלל התמורות הצפויות מההיצע החדש שתציע תכנית מתחם "האלף".

שימושי ייעוד מקרקעין כמו חנויות ומשרדים, הינם רגישים יותר לשינויים בהיצע. שמאי המקרקעין בהיותו נותן ייעוץ למשקיעים צריך להציף את כלל הסיכויים והסיכונים הנגזרים משינויים בכוחות השוק.

להלן תרשים התכננית (באדיבות עיריית ראשון לציון):

שמאי מקרקעין בראשון לציון

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשון לציון על תמ"א 38 ו"פינוי בינוי":

שמאי מקרקעין בראשון לציון נדרש להכרות עם כלל תכניות ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) שמקודמות בעיר.

נושא ההתפתחות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) הינו מורכב והשפעתו שונה על כל נכס, באופן ספציפי. שמאי מקרקעין נדרש לנתח כל שכונה בראשון לציון ולהסיק מהתכנון הכולל והעתידי את השפעת התמורות על שוק המקרקעין.

במקרים מסוימים, סמיכות לפרויקט התפתחות עירונית יכול להוסיף על שווי הנכסים בסביבה ובחלק מהמקרים אף לפגוע בשווי הנכס.

על שמאי המקרקעין לבדוק כל תכנית בצורה פרטנית ולבדוק את השפעתה על כלל המרכיבים, כגון: התחבורה, הפיתוח הסביבתי ועוד.

להלן אילוסטרציית שכונת הרקפות (באדיבות עיריית ראשון לציון):

שמאי מקרקעין ראשון לציון

השווי הספקולטיבי של דירות בתהליך תמ"א 38:

כאמור, שמאי מקרקעין, צריכים לתת דגש מהותי בכל הקשור לתכניות של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38).

נכסים למגורים מושפעים מציפייה של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38).

קיימות שיטות שמאיות רבות המבטאות דחייה במענ"ס (מקדם ערך נוכחי סדרתי) מסוים שיכול לחזות שווי עתידי ו/או לחילופין שווי מהוון של נכס מקרקעין. כל שיטת חישוב מתאימה למקרה הספציפי ואין להסיק מהכלל לפרט.

כדאיות פרוייקט פינוי בינוי ממבטו של שמאי מקרקעין בראשון לציון:

איך נקבע כמה דירות צריך לקבל כל יזם? ומה המשא והמתן שנעשה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה:

תחשיב פינוי בינוי:

פינוי בינוי בראשון לציון

בעצם, מה שקובע את כמות הדירות בפרוייקט זה: כמה עלה ליזם להקים את דירות הדיירים המפונים כולל כל ההוצאות בגין הפינוי והמס, חלקי מחיר קרקע של דירה חדשה באזור. 

וכך, ניתן לדעת מה הפיצוי בכמות קרקעות שצריך היזם לקבל בכדי לשמור על רווח יזמי סביר.

בפרוייקט זה יהיו: 64 דירות הדיירים הקודמים + 95 דירות חדשות שיבנה היזם, 159 דירות סה"כ.

אם דירתכם נמצאת בסמיכות לפרויקט כזה, יש לבדוק את השפעתו על הצפיפות התחבורתית, ההתפתחות הסביבתית, השפעה על השווי בכלל ועוד.

אגב, שמאי מקרקעין המתמחה בראשון לציון נדרש לפעול לטובת היזם ואף לנסות ולהוכיח שיש לפטור את היזם מהיטל ההשבחה.

במקרה של פטור מהיטל השבחה, ליזם יהיה קל יותר להקים את הפרויקט. הפטור מהיטל השבחה כפוף לשני מבחנים:

  1. "מכפיל הציפוף" – מבחן על פי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לתכנון והבנייה.
  2. רווח יזמי סביר על פי תקני שמאות המקרקעין.

כיום, מקודמת תכנית פינוי בינוי בשכונת אליהו בראשון לציון.

מה שמיוחד בתכנית זו, עיריית ראשון לציון זיהתה בעיית צפיפות חמורה ובשיתוף המדינה, הוקצו לדיירי השכונה הישנה קרקעות ליחידות דיור בשכונות החדשות, לרבות השכונה שתקום בצריפין המפונה.

תרשימים של תכנית הפינוי בינוי (באדיבות עיריית ראשון לציון):

פינוי בינוי תכנית בראשון לציון

פינוי בינוי בראשון לציון שטחים

במקרה זה זוהה הצורך בדילול הצפיפות בשכונה.

רק שמאי מקרקעין המתמחה בראשון לציון ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.

טרם ביצוע עסקה בראשון לציון, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

קישור לאתר ההנדסה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון.  


משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לצורך חלוקת ירושה? ירשתם דירה, בית או כל נכס אחר עם יתר בני המשפחה?

יורשים רבים מתירים אחריהם נכסים אשר עתידים להתחלק בין בני המשפחה היורשים.

מכאן, עולה השאלה, איך ניתן לחלק את הנכסים שהורשו בצורה מדויקת התואמת את הצוואה או את רצונו של המוריש.

לדוגמה: מוריש הוריש שלושה נכסים: דירה משרד ובית פרטי.

לכל נכס קיימים נתונים ייחודיים הן לעניין השווי והן לעניין החבות במס.

מה המיסוי הנפוץ ששמאי מקרקיען נדרש לבדוק בחלוקת ירושה:

מס שבח: מתייחס אך ורק לעליית שווי המקרקעין, בין מחיר הרכישה הממודד לבין מחיר המכירה בפועל. המס אינו מתייחס לזכויות בנייה נוספות אשר כבר מגולמות בשווי המכירה.

היטל השבחה: מתייחס אך ורק לשווי זכויות הבנייה שאושרו בתכניות בניין עיר על פי השווי למטר קרקע הממודד ביום אישור התכנית (המס חל משנת 1975).

המס אינו מתייחס לשווי הרכישה והמכירה של המקרקעין.

שמאי מקרקעין ויורשים רבים לא נותנים משקל לחבות במס החלה על הנכסים שהורשו.

נכסי מגורים – דירות:

על הדירה ייתכן וחל מיסוי מוטב. המחוקק רואה בנכסי מגורים נכס בסיסי ומקנה הטבות מס שונות בביצוע עסקה. למשל, קיים פטור מהיטל השבחה עד 140 מטר, חישוב מס שבח ליניארי מוטב ועוד.

חשוב! להבין כי בתחשיב החיוב במס שבח, המחוקק קבע כי אנו מסתכלים על מצבו של המוריש ובודקים את זכאותו לקבל הטבות במס שבח אילו הוא זה שמוכר את הנכס.

למשל, ירשתם דירה, הדירה שירשתם הינה דירתכם היחידה. לכאורה, במכר אותה הדירה, הנכם זכאים לפטור ממס שבח, היות וזו דירתכם היחידה – לא כך הדבר!

במידה והמוריש היה בעלים של יותר מדירה אחת, במידה והיה מוכר את הדירה, לא היה זכאי לפטור ממס שבח, ולכן, כאשר תמכרו דירה שירשתם מאדם שאינו היה זכאי לפטור ממס אילו היה מוכר את הדירה, אינכם זכאים לפטור. הפטור לדירה יחידה מזכה ניתן עד לתקרה אשר משתנה מעת לעת.

שמאי מקרקעין מקצועי יכול לאמוד את המס הצפוי ובכך לסייע לחלוקת הירושה.

נכסי מגורים – בית פרטי:

בדרך כלל, בבתים פרטיים קיימות זכויות בנייה נוספות. מלבד מס השבח, ייתכן ויקום חיוב בהיטל השבחה. ביום שבו תרצו למכור את הבית שירשתם.

הוועדה המקומית תציג בפניכם דרישת תשלום עבור היטל ההשבחה שחל על זכויות הבנייה שטרם נוצלו. לכתבה על זכויות בנייה – כנסו.

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל:

בקרקע שבה אתם חוכרים מרשות מקרקעי ישראל, חל מס נוסף בגין העברת או רכישת הזכויות בקרקע.

במידה וגודל המגרש עולה על 280 מטר, ייתכן ותדרשו לשלם דמי הסכמה או דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל לצורך העברת הזכויות כאשר תרצו למכור את הבית שירשתם.

שמאי מקרקעין הבקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל ידע לחשב את המס הצפוי ואף לייעץ לכם על הדרך הכדאית ביותר לביצוע העסקה.

קיימים מקרים בהם דמי הסכמה נמוכים יותר מדמי הרכישה על פי הרפורמה של רשות מקרקעי ישראל.

שמאי מקרקעין מקצועי ידע לאמוד את החיוב הצפוי ובכך לסייע לחלוקת הירושה.

המשרד:

המשרד הינו נכס עסקי. בנכסים עסקיים אין הטבות לעניין מס שבח. מוכר משרד שהורש ישלם מס שבח מלא בגין נכסים עסקיים.

בשורה התחתונה, איך המס משפיע על התמורה והחלוקה שאתם עתידים לבצע ביניכם?

דוגמה:

*מס השבח מתקזז עם היטל ההשבחה.

בדוגמה זו, אנו רואים ששווי הבית הפרטי גבוה יותר, יחד עם זאת, לאחר תשלומי המסים, הבית הפרטי משאיר סכום נמוך יותר מהדירה.

ירשתם נכסי מקרקעין? מחובתכם לפנות לשמאי מקרקעין מקצועי הבקיא בכל תחומי המס, כגון: היטל השבחה, מס שבח, מיסוי רשות מקרקעי ישראל ועוד.

יורשים רבים לא מבצעים את החישוב הנדרש ואף שמאי מקרקעין שונים אינם מאירים את פניהם של היורשים לעניין המיסוי הצפוי.

ביום שהיורש יבקש לבצע עסקה במקרקעין, יגלה כי הנכס אותו קיבל במסגרת חלוקת הירושה משאיר לו הרבה פחות ממה שציפה.

מקרים מצערים אלה, גורמים לעוגמת נפש רבה ואף בחלק מהמקרים מעוררים וויכוחים בין היורשים.

משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 0504-837-837

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון?
תיאור
התמקצעותו של שמאי המקרקעין בראשון לציון הינה קריטית לקבלת דוחות שמאי מקרקעין איכותיים. ראשון לציון ממשיכה להתפתח וכל התפתחות עירונית, תכנונית, טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר