מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון?

בוחרים שמאי מקרקעין בראשון לציון? ראשון לציון הינה העיר הרביעית בגודלה בישראל. העיר חברה בארגון פורום ה – 15.

בעבר, שטחה של ראשון לציון היה מצומצם מאוד, והעיר הייתה מכוונת לחקלאות במימונו של ברון רוטשילד.

מאז, חלו בעיר תמורות רבות. בשנת 2002 סופחו לעיר 8,000 דונם נוספים. שטחה של ראשון לציון עומד כיום על כ – 58,600 דונם.

בעיר קיימים מרכזי בילוי רבים לצד מרכזי תעשייה.

בין אזורי הבילוי, מתחם "יס פלאנט", "סינמה סיטי", "סופרלנד" ועוד.

בין אזורי התעשייה, אזור התעשייה הישן, אזור התעשייה החדש, רמת אליהו, "טריגוזין" ומעיין שורק.

שמאי מקרקעין בראשון לציון בבואו להעריך שווי דירה, בית או חנות נדרש להתייחס לכלל התמורות הכלכליות השמאיות שחלות על המקרקעין שאותם נתבקש לשום.

התמקצעותו של שמאי המקרקעין בראשון לציון הינה קריטית לקבלת דוחות שמאי מקרקעין איכותיים. ראשון לציון ממשיכה להתפתח וכל התפתחות עירונית, תכנונית, טומנת בתוכה שינויים כלכליים משמעותיים.

מה צריך לדעת שמאי מקרעין בראשון לציון על שינויים בעיר:

תכנית "האלף".

מתחם האלף ממוקם בסמיכות לכביש 4, כביש 20, תחנת רכבת משה דיין וקווי הרכבת הקלה העתידיים. שטחו
כ – 1,500 דונם.

המתחם צפוי להכיל את מגוון הייעודים כגון: תעשיית היי-טק, משרדים, מחקר, השכלה גבוהה, דיור מוגן, מוסדות ציבור, פארקים, מגורים ועוד.

אילוסטרציה של מתחם "האלף" (באדיבות עיריית ראשון לציון):

חטיבת קרקע זו תיצור שדרה עירונית רציפה ממזרח העיר דרך מרכז העיר ההיסטורי ועד לים.

המתחם החדש, כבר בשלבי התכנון משפיע על הסדר הכלכלי של כלל הנכסים באזור.

שמאי מקרקעין בבואו לבצע הערכת שווי של דירה, בית פרטי, חנות או משרד בראשון לציון, נדרש לצפות את כלל התמורות הצפויות מההיצע החדש שתציע תכנית מתחם "האלף".

שימושי ייעוד מקרקעין כמו חנויות ומשרדים, הינם רגישים יותר לשינויים בהיצע. שמאי המקרקעין בהיותו נותן ייעוץ למשקיעים צריך להציף את כלל הסיכויים והסיכונים הנגזרים משינויים בכוחות השוק.

להלן תרשים התכננית (באדיבות עיריית ראשון לציון):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בראשון לציון על תמ"א 38 ו"פינוי בינוי":

שמאי מקרקעין בראשון לציון נדרש להכרות עם כלל תכניות ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) שמקודמות בעיר.

נושא ההתפתחות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) הינו מורכב והשפעתו שונה על כל נכס, באופן ספציפי. שמאי מקרקעין נדרש לנתח כל שכונה בראשון לציון ולהסיק מהתכנון הכולל והעתידי את השפעת התמורות על שוק המקרקעין.

במקרים מסוימים, סמיכות לפרויקט התפתחות עירונית יכול להוסיף על שווי הנכסים בסביבה ובחלק מהמקרים אף לפגוע בשווי הנכס.

על שמאי המקרקעין לבדוק כל תכנית בצורה פרטנית ולבדוק את השפעתה על כלל המרכיבים, כגון: התחבורה, הפיתוח הסביבתי ועוד.

להלן אילוסטרציית שכונת הרקפות (באדיבות עיריית ראשון לציון):

השווי הספקולטיבי של דירות בתהליך תמ"א 38:

כאמור, שמאי מקרקעין, צריכים לתת דגש מהותי בכל הקשור לתכניות של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38).

נכסים למגורים מושפעים מציפייה של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38).

קיימות שיטות שמאיות רבות המבטאות דחייה במענ"ס (מקדם ערך נוכחי סדרתי) מסוים שיכול לחזות שווי עתידי ו/או לחילופין שווי מהוון של נכס מקרקעין. כל שיטת חישוב מתאימה למקרה הספציפי ואין להסיק מהכלל לפרט.

כדאיות פרוייקט פינוי בינוי ממבטו של שמאי מקרקעין בראשון לציון:

איך נקבע כמה דירות צריך לקבל כל יזם? ומה המשא והמתן שנעשה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה:

תחשיב פינוי בינוי:

בעצם, מה שקובע את כמות הדירות בפרוייקט זה: כמה עלה ליזם להקים את דירות הדיירים המפונים כולל כל ההוצאות בגין הפינוי והמס, חלקי מחיר קרקע של דירה חדשה באזור.

וכך, ניתן לדעת מה הפיצוי בכמות קרקעות שצריך היזם לקבל בכדי לשמור על רווח יזמי סביר.

בפרוייקט זה יהיו: 64 דירות הדיירים הקודמים + 95 דירות חדשות שיבנה היזם, 159 דירות סה"כ.

אם דירתכם נמצאת בסמיכות לפרויקט כזה, יש לבדוק את השפעתו על הצפיפות התחבורתית, ההתפתחות הסביבתית, השפעה על השווי בכלל ועוד.

אגב, שמאי מקרקעין המתמחה בראשון לציון נדרש לפעול לטובת היזם ואף לנסות ולהוכיח שיש לפטור את היזם מהיטל ההשבחה.

במקרה של פטור מהיטל השבחה, ליזם יהיה קל יותר להקים את הפרויקט. הפטור מהיטל השבחה כפוף לשני מבחנים:

1. "מכפיל הציפוף" – מבחן על פי סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לתכנון והבנייה.
2. רווח יזמי סביר על פי תקני שמאות המקרקעין.

כיום, מקודמת תכנית פינוי בינוי בשכונת אליהו בראשון לציון.

מה שמיוחד בתכנית זו, עיריית ראשון לציון זיהתה בעיית צפיפות חמורה ובשיתוף המדינה, הוקצו לדיירי השכונה הישנה קרקעות ליחידות דיור בשכונות החדשות, לרבות השכונה שתקום בצריפין המפונה.

תרשימים של תכנית הפינוי בינוי (באדיבות עיריית ראשון לציון):

במקרה זה זוהה הצורך בדילול הצפיפות בשכונה.

רק שמאי מקרקעין המתמחה בראשון לציון ידע לתת ללקוח את התמורה הטובה ביותר לכסף ובכך, להגן עליך מהפסדים כבדים.

טרם ביצוע עסקה בראשון לציון, תתקשרו, תדברו אתנו, קבלו ייעוץ חינם שייתן לכם את כל הביטחון בביצוע העסקה.

קישור לאתר ההנדסה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.