מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי משרד?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי משרד?

מה צריך לדעת לפי שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי משרד?

על פי עקרונות שמאות המקרקעין, בהערכת שווי משרד, שמאי מקרקעין נדרש לפעול בשתי גישות.

  • גישת ההשוואה.
  • גישת היוון ההכנסות.

על כל נכס, בין אם מדובר על נכס מקרקעין ובין אם מדובר על נכס אחר, קיים מרכיב סיכון.

לדוגמה:

זהב

הסיכון באחזקת נכסים בדמות מתכות יקרות רגיש לשינוי שער החליפין.

השתנות מחירי הזהב נכון ליום 12.3.2021 (קרדיט לאתר KITCO):

שמאי מקרקעין

רכב

הסיכון באחזקת רכב הינו מורכב מהשתנות השקל והבלאי הנצבר ברכב.

היות ומשרד הינו נכס עסקי הגישות הטובות ביותר להערכת שווי משרד הינן גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על גישות להערכת שווי משרד אשר בעלות תוקף גבוה:

גישת ההשוואה הינה גישה בעלת תוקף גבוה לצורך הערכת שווי משרד.

החסרונות בגישת ההשוואה:

  • נכס שנמכר לפני תקופת הקורונה מגלם מציאות כלכלית שונה ולפיכך תזרים ההכנסות העדיף משפיע על מחיר המכירה.
  • קיימות עסקאות אשר המחיר המדווח אינו מגלם את שווי המשרד היות ומושפע מגורמים ייחודיים.

לדוגמה, בבניין משרדים קיימת מרפאה שלה מוניטין רב. הבעלים של המרפאה מעוניין להרחיב את המרפאה ולרכוש משרד סמוך.

במקרה זה, ייתכן ובעל המרפאה יהיה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר עבור המשרד הסמוך היות ויש לו עניין במיקום הספציפי של המשרד.

  • שווי המושפע מזכויות בנייה אשר אינן בהכרח ניתנות לניצול.
  • רמת השיפוץ וההשקעות במשרד. במשרדים מושקעים המחיר למ"ר מגלם את רמת ההשקעה בנוסף למיקום המשרד.

היתרונות בגישת ההשוואה:

  • במידה ואיתרנו עסקאות השוואה איכותיות אשר מגלמות את המציאות הכלכלית ניתן בקלות לחשב שווי למ"ר בנוי.
  • בגישת ההשוואה ניתן בקלות לנתח שווי מ"ר מבונה ולגזור את שווי זכויות הבנייה.

גישה נוספת בעלת תוקף גבוה להערכת שווי משרד הינה גישת היוון ההכנסות.

לצורך ביצוע תחשיב בגישת היוון ההכנסות, שמאי מקרקעין נדרש לנתונים הבאים:

  • דמי שכירות חודשיים למ"ר.
  • בחירת שיעור היוון כולל.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על בחירת שיעור היוון בהערכת שווי משרד:

על פי פרק טו' לקווים המנחים, בחירת שיעור ההיוון הכולל צריכה להיעשות בצורה זהירה ביותר.

שיעור ההיוון מגלם את הסיכון בקבלת דמי השכירות מהמשרד והבלאי.

דוגמאות לנתונים המשפיעים על קביעת שיעור ההיוון הכולל:

  • במשרדים הממוקמים באזורים הפריפריאליים, בדרך כלל, הביקוש בהם קטן יותר ביחס למשרדים הממוקמים במרכז הארץ.

לפיכך, הסיכון במשרדים הנמצאים בפריפריה גבוה יותר ושיעור ההיוון יהיה גבוה יותר.

  • הביקוש למשרדים בשטחים גדולים הינו מצומצם היות וחוג הלקוחות הפוטנציאלי מצומצם יותר (חברות גדולות).
  • איכות השוכר. שוכר כמו מדינת ישראל או גוף איתן אחר מוריד את הסיכון בתקופת החוזה ולפיכך שיעור ההיוון לתקופת החוזה יהיה נמוך יותר.
  • מציאות כלכלית. בתקופות משבר כלכלי (תקופת הקורונה) רמות הסיכונים העסקיים בכלל המשק עלו.

בהערכת שווי משרד, שמאי מקרקעין יכול לעשות שימוש בשיעור היוון גבוה יותר המגלם את הסיכון לתקופת המשבר.

בחירת שיעור היוון על ידי שמאי מקרקעין בהערכת שווי משרד משפיעה בצורה ניכרת על שווי הנכס.

דוגמה למצב שבו נבחר שיעור היוון שונה בביצוע הערכת שווי משרד:

שמאי מקרקעין

בדוגמא זו, שני שמאי מקרקעין השתמשו בשיעור היוון שונה בהערכת שווי משרד דומה.

התוצאה שהתקבלה הינה פער של 54,000 ₪ המהווה כ – 12.5% משווי הנכס.

ניתן ללמוד כי במקרה זה, שינוי של 1% בשיעור ההיוון משפיע על 12.5% משווי הנכס.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על גישות להערכת שווי משרד אשר בעלות תוקף נמוך:

הגישה בעלת התוקף הנמוך ביותר הינה גישת העלויות. לרוב, נכסים עסקיים מושפעים יותר ממיקומם ולא מעלויות הבנייה לצורך הקמתם.

לדוגמה, משרד בבניין וותיק במרכז תל אביב או ירושלים יהיה שווה יותר ממשרד בבניין חדיש יותר בשולי אשדוד.

גישת העלויות מתאימה יותר לנכסים אשר אינם עסקיים, כמו מבני ציבור או בית כנסת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על יחס ברוטו נטו במשרדים:

על פי הקווים המנחים פרק טז', קיימת התייחסות ליחס הברוטו נטו אשר משתנה בין בנייני המשרדים.

לדוגמה, בבניין משרדים חדיש, קיים לובי גדול, כמה מעליות ושטחים משותפים נרחבים.

בבנייני משרדים וותיקים, בדרך כלל, השטחים המשותפים מצומצמים יותר ולפיכך יחס הברוטו נטו קטן יותר.

להלן טבלת שיעור העמסה ממוצעת של שטח שירות גרעיני בסוגי בנייני משרדים שונים:

שמאי מקרקעין

המשמעות של יחס הברוטו נטו הינה כי על כל מ"ר משרדי עיקרי תשלמו גם על השטחים המשותפים בבניין.

התשלום על השטחים המשותפים יכול להתבטא בדמי שכירות נוספים עבור המעברים ו/או דמי אחזקה וניהול.

יחד עם זאת, יחס ברוטו נטו גבוה אינו בהכרח פוגע בשווי הנכס. בבניינים חדישים עם שטחים משותפים מרווחים קיימים אלמנטים חיוביים הן לעובדי המשרדים והן ללקוחות המבקרים.

מנגד, שטחים משותפים חריגים בגודלם ביחס לסביבה יוצרים מעין "השבחת יתר" ואינם תורמים כלכלית. יש לבדוק כל דבר לגופו.

נקודות חשובות ששמאי מקרקעין צריך לדעת בהערכת שווי משרד:

בהערכת שווי משרד, שמאי מקרקעין נדרש לתת משקל לעלויות הניהול של הבניין.

עלויות הניהול משתנות מנכס לנכס ומהוות בעצם דמי שכירות "נוספים" שיש לשלם עבור השימוש במשרד.

מחיר שירותי הניהול מושפע מרמת הניקיון בבניין, תחזוקת המערכות המשותפות (מיזוג ומשאבות) ועוד.

בבניינים שבהם דמי הניהול גבוהים מהנורמה, עלויות השכירות הכוללות עולות.

על מנת לשמור על רמת ביקוש, המשכיר יפחית את מחיר השכירות על מנת לשמור על התחרותיות והאטרקטיביות.

במצב זה, שמאי המקרקעין יכול להפחית משווי הנכס היות ועלויות הניהול הגבוהות גורעות מדמי השכירות הראויים.

מצד שני, דמי ניהול נמוכים יכולים להצביע על תחזוקה לקויה של הבניין. הביקוש בבניינים אשר תחזוקתם אינה מספקת יכול להיות נמוך יותר מהמקובל בשוק.

שמאי מקרקעין בהערכת שווי משרד יכול להפחית משווי הנכס עקב מצבו הפיזי של הבניין ורמת התחזוקה הנמוכה.

הערכת שווי משרד על ידי שמאי מקרקעין צריכה להתבצע בצורה ייסודית ביותר ולכלול את כלל הגורמים הכלכליים.

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד המשפטים – תקינה שמאית.

שמאי מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

א.פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין להערכת שווי משרד?
שם המאמר
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין להערכת שווי משרד?
תיאור
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין להערכת שווי משרד?
הכתב
המפרסם
א.פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר

0