מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין?

מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי משתנה משמאי לשמאי. שמאי מקרקעין מקצועי אשר בקיא גם במיסוי מקרקעין בדרך כלל ידרוש מחיר גבוה יותר משמאי אשר אינו שולט בכל תחומי שמאות המקרקעין.

איך נקבע מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? כל שמאי מקרקעין מתמחר את שעת עבודתו, הוצאות נלוות, מצבת עובדים ועוד.

ככל שהמשרד נוהג לעסוק בתיקים מורכבים יותר, אשר בגינם משולם שכר טרחה גבוה יותר כך ייתכן ותפחת כמות התיקים הרגילים כמו הערכות שווי לנכסי מגורים.

מצד שני, לא נרצה להסתפק בשמאי מקרקעין זול ולא מנוסה. נכס מקרקעין זה בין הדברים המוחשיים הסחירים היקרים ביותר שיש.

מחירה של שמאות מקרקעין לדירת מגורים אמורה להתחיל מ – 2,000 עד 2,800 ש"ח לא כולל מע"מ. קיימים מקרים ספציפיים אשר מצדיקים שכר טרחה גבוה בהרבה, הכל לפי מטרת חוות הדעת.

בביצוע שמאות מקרקעין לבית משפט, מחיר הערכת שווי דירה יכול להגיע גם לסכומים כפולים. כפי שרואים מדובר על פערים של אלפים בודדים. פערים אלו לא תמיד מצדיקים פניה למשרד פחות מנוסה המספק הנחה מסויימת במחיר.

במועד הביקור בדירה או בבית פרטי לצורך הערכת שווי דירה או כל בנוי אחר, יש דרישה לבצע מדידת לייזר מלאה במקרה שאין תיק בניין.

במקרה שקיים תיק בניין, יש לבצע מדידה מדגמית לאימות דיוק התרשים ההנדסי.

שהותו של שמאי מקרקעין בדירת מגורים או בבית הפרטי בשלב הביקור יכולה לנוע בטווח של 2 דקות לבין חצי שעה ואף יותר.

לרוב, בלהוציא מקרים מורכבים שאנו מלווים את הלקוח ואת עורך דינו, הלקוח אינו מודע לכל הפעולות שנוקט שמאי המקרקעין במשרדו בזמן הערכת שווי דירה או הבית הפרטי.

מה השלבים הנכללים במחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין?

מחיר הערכת שווי דירה כולל את כל הבדיקות שצריך לבצע שמאי דירות על פי התקינה השמאית. מועצת שמאי המקרקעין בתקנותיה קובעת את צורניותה של שומת מקרקעין ואת כל הפרקים שהשמאות צריכה לכלול. בהצעת מחיר הערכת שווי דירה שמאי מקרקעין צריך לכלול את כל הפרקים האמורים.

מחיר הערכת שווי דירה כוללת למידת הסביבה העסקית בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

1. הסביבה הפיזית – קרבה לים, גישה לעורכי תנועה, שטחים פתוחים, מסחר ועוד.
2. הסביבה העסקית – רמות הביקוש, סוג הלקוחות הפוטנציאליים ועוד.
3. המרקם התכנוני – התפתחות עירונית, שינויים צפויים בייעוד הקרקע ועוד.

את הממצאים מציין שמאי המקרקעין בגוף השומה תחת סעיף תיאור הנכס.

בדיקות משפטיות הכלולות במחיר הערכת שווי דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

שמאי המקרקעין יסתמך על נסח הטאבו שיזמין ממשרד המשפטים או שיקבל ממזמין השומה.

יחד עם זאת, על פי תקן 19, בו השמאי נדרש להסתמך על נסח טאבו שהזמין עצמו מהפנקס הרלוונטי.

במידה וקיימת פרצלציה ו/או חלוקה לתת חלקות ו/או רשומה הדירה או הבית הפרטי בפנקס הבתים המשותפים, יזמין שמאי דירות את תשריט הבית המשותף.

בתשריט הבית המשותף "צבוע" חלקו של כל בעלים ברכושו וברכוש המשותף.

כמו כן, בתשריט הבית המשותף יופיעו הצמדות כמו: מחסנים, חניות, מרפסות ועוד.

מה קורה במידה והנכס חדש או שלא נרשם כשורה על שם הבעלים החוזי?

הבעלים החוזי זה מי שמחזיק מתוקף הסכם, בעלים קנייני זה מי שמחזיק מכוח בעלות רשומה ופומביות.

במקרה זה, יהיה רשום בפנקסי החברה המשכנת או על בפנקסי רשות מקרקעי ישראל.

במקרה שהמנהל הוא הבעלים של הקרקע יבקש שמאי דירות לראות אישור זכויות ואף את חוזה החכירה.

בבתים צמודי קרקע, כמו בתים פרטיים או דו משפחתיים, קיימות חבויות מיסוי שונות.

תשלומי המס הנפוצים הינם:

רשות מקרקעי ישראל, מס שבח והיטל השבחה.

לאחר ניתוח המצב המשפטי, יציין שמאי המקרקעין את הממצאים אשר בכוחם להשפיע על שווי הנכס.

בדיקות תכנונית במחיר הערכת שווי דירה, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

שלב זה הינו שלב חשוב מאוד. בנכסים רבים קיימת יתרת זכויות בנייה. רבים מבעלי הדירות והבתים אינם מודעים לתוספת השווי.

מעת לעת מתעדכנות תכניות עירוניות שונות התכניות יכולות להקנות זכויות בנייה בדירות ובבתי קרקע.

לדוגמה:

• תוספת חדר בגג.
• אפשרות להרחבה משמעותית של הדירות.
• תוספת קומה ועוד.

שמאי מקרקעין מומחה יקדיש חלק נכבד מדוח השומה לצורך הבדיקה התכנונית.

בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי השמאי יזקק את כל הוראות התכניות הרלוונטיות לרבות התרשימים לנוחיות מזמין השמאות.

לאחר ניתוח המצב התכנוני, על שמאי המקרקעין לרכז את ממצאיו, כך, שלמזמין הדוח יהיה קל להבין את סיכום הדברים.

עקרונות משפטיים וכלכליים במחיר הערכת שווי דירה, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

בשלב העקרונות יציין שמאי המקרקעין באילו עקרונות השתמש ובאיזו מתודולוגיה נקט בכדי להעריך בצורה המדויקת ביותר את שוויה של הקרקע או הדירה.

מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

הרבה לקוחות שפונים אלינו שואלים:

"דירתנו שווה סך הכל מיליון שקל, לא מדובר על דירת מגורים יוקרתית או בית פרטי ששווים עשרות מיליונים.

למה עדיין מחיר הערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין הוא ללא שינוי"?

ניקח דוגמה דירת מגורים בבניין וותיק רווי קומות ובסביבה קיימת רק בנייה צמודת קרקע יוקרתית.

מבדיקה ברשות המסים, נמצא, כי קיימות עסקאות רק מבתים צמודי קרקע.

במקרה זה, למרות שהדירה היא זולה משאר הנכסים שבסביבה, קיים קושי לבצע הערכה בגישת ההשוואה תוך שמירת על רמת מתאם איכותית.

מה הכוונה? יותר מורכב לקזז ולחשב בהתאמות שמאיות מקובלות את שוויה של הדירה תוך ניתוח עסקאות השוואה מבתים פרטיים יוקרתיים בלבד.

מנגד, עסקה בבית פרטי יוקרתי, תהיה קלה להערכה.

למרות ששוויו של הבית הפרטי גבוה בהרבה, וזאת רק מהסיבה שיש הרבה עסקאות בסביבה.

מחיר שמאי להערכת דירה – לסיכום:

בהצעת מחיר הערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין יש לדייק מאוד במחיר שהוא נותן ללקוח.

על השמאי לתמחר את שעות העבודה הצפויות שיידרשו בהערכת שווי נכס המקרקעין.

עבודה, ככל עבודה, מורכבת מזמן, תשומות כח אדם, תשומות חומרים ועוד.

אתם מוזמנים להתקשר אלי ולהתייעץ אתנו על כל נושא במקרקעין וגם לקבל הצעת מחיר שמאי להערכת שווי.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל לצורך איתור תכניות בניין עיר.  

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.