מחיר שמאי להערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי

מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי משתנה משמאי לשמאי. שמאי מקרקעין מקצועי אשר בקיא גם במיסוי מקרקעין בדרך כלל ידרוש מחיר גבוה יותר משמאי אשר אינו שולט בכל תחומי שמאות המקרקעין.

איך נקבע מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? כל שמאי מקרקעין מתמחר את שעת עבודתו, הוצאות נלוות, מצבת עובדים ועוד.

ככל שהמשרד נוהג לעסוק בתיקים מורכבים יותר, אשר בגינם משולם שכר טרחה גבוה יותר כך ייתכן ותפחת כמות התיקים הרגילים כמו הערכות שווי לנכסי מגורים.

מצד שני, לא נרצה להסתפק בשמאי מקרקעין זול ולא מנוסה. נכס מקרקעין זה בין הדברים החשובים והיקרים שיש לאדם בחייו בדרך כלל.

מחירה של שמאות מקרקעין לדירת מגורים אמורה להתחיל מ – 2,000 עד 2,800 ש"ח לא כולל מע"מ. קיימים מקרים ספציפיים אשר מצדיקים שכר טרחה גבוה בהרבה, הכל לפי מטרת חוות הדעת.

בביצוע שמאות מקרקעין לבית משפט, מחיר הערכת שווי דירה יכול להגיע גם לסכומים כפולים. כפי שרואים מדובר על פערים של אלפים בודדים. פערים אלו לא תמיד מצדיקים פניה למשרד פחות מנוסה המספק הנחה מסויימת במחיר.

Table of contents [Close]

מה השלבים הנכללים במחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין?
האם יש מחיר קבוע להערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

מה השלבים הנכללים במחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין?

במועד הביקור בדירה או בבית הפרטי לצורך הערכת שווי דירה או כל בנוי אחר, על השמאי להקפיד לבצע מדידת לייזר מלאה בעיקר כאשר במקרה שאין תיק בניין סרוק בעירייה.

במקרה שקיים תיק בניין, יש לבצע מדידה מדגמית לאימות דיוק התרשים ההנדסי.

שהותו של שמאי מקרקעין בדירת מגורים או בבית הפרטי בשלב הביקור יכולה לנוע בטווח של 10 דקות לבין חצי שעה ואף יותר.

לרוב, בלהוציא מקרים מורכבים שאנו מלווים את הלקוח ואת עורך דינו, הלקוח אינו מודע לכל הפעולות שנוקט שמאי המקרקעין במשרדו בזמן הערכת שווי דירה או הבית הפרטי.

מחיר הערכת שווי דירה כולל את כל הבדיקות שצריך לבצע שמאי דירות על פי התקינה השמאית.

מועצת שמאי המקרקעין בתקנותיה קובעת את צורניותה של שומת מקרקעין ואת כל הפרקים שהשמאות צריכה לכלול.

הערכת שווי דירה כוללת למידת הסביבה העסקית בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

הסביבה הפיזית – קרבה לים, נוף, גישה לעורכי תנועה, שטחים פתוחים, מסחר ועוד.

הסביבה העסקית – רמות הביקוש, סוג הלקוחות הפוטנציאליים ועוד.

המרקם התכנוני – התפתחות עירונית, שינויים צפויים בייעוד הקרקע ועוד.

את הממצאים מציין שמאי המקרקעין בגוף השומה תחת סעיף תיאור הנכס.

בדיקות משפטיות הכלולות במחיר הערכת שווי דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

שמאי המקרקעין יבחן את נסח הטאבו של הדירה. את נסח הטאבו השמאי יכול לקבל גם מהלקוח.

יחד עם זאת, בביצוע הערכת שווי נכס מקרקעין על פי תקן 19, השמאי נדרש להסתמך על נסח טאבו שהזמין עצמו מהפנקס הרלוונטי.

במידה וקיימת פרצלציה ו/או חלוקה לתת חלקות ו/או רשומה הדירה או הבית הפרטי בפנקס הבתים המשותפים, יזמין שמאי דירות את תשריט הבית המשותף.

בתשריט הבית המשותף "צבוע" חלקו של כל בעלים ברכושו וברכוש המשותף.

כמו כן, בתשריט הבית המשותף יופיעו הצמדות כמו: מחסנים, חניות, מרפסות ועוד.

מה קורה במידה והנכס חדש או שלא נרשם באופן מלא על שם הקונה?

במקרה זה, השמאי יאתר את אישור הזכויות בפנקסי החברה המשכנת או בפנקסי רשות מקרקעי ישראל.

במקרה שהמנהל הוא הבעלים של הקרקע יבקש שמאי דירות לראות אישור זכויות ואף את חוזה החכירה.

לאחר ניתוח המצב המשפטי, יציין שמאי המקרקעין את הממצאים אשר בכוחם להשפיע על שווי הנכס כמו עיקולים, הפקעות, מגבלות ועוד.

בדיקות תכנונית במחיר הערכת שווי דירה, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

בניגוד לדירות מגורים, בבתים צמודי קרקע, כמו בתים פרטיים או דו משפחתיים, קיימות חבויות מיסוי שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים.

תשלומי המס הנפוצים הינם תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, מס שבח והיטל השבחה.

המסים נגזרים במרבית המקרים מזכויות הבנייה הקיימות בחלקה.

שמאי מקרקעין צריך לנתח את כל התכניות החלות על הקרקע בכל מקורות התכנון ולנתח את יתרת זכויות הבנייה הלא מנוצלות אשר בגינן חל מיסוי מקרקעין כמו מס שבח והיטל השבחה.

שלב זה הינו שלב חשוב מאוד. בנכסים רבים קיימת יתרת זכויות בנייה ששוות הרבה כסף. רבים מבעלי הדירות והבתים אינם מודעים לתוספת השווי שהם יכולים לקבל במכירה.

מעת לעת מתעדכנות תכניות עירוניות שונות התכניות יכולות להקנות זכויות בנייה בדירות ובבתי קרקע.

דוגמה לתכניות אשר מקנות זכויות בנייה:

תוספת חדר בגג – בדירות מגורים ניתן במקרים רבים להקים חדרים על הגג בשטח של כ – 40 מ"ר.

אפשרות להרחבה משמעותית של הבית – בבתים פרטיים יכולה להיכנס לתוקף תכנית אשר תתיר הרחבה של קומת הקרקע ותוספת קומות.

מרתפים – בבתים פרטיים במידה וקיימות זכויות בנייה למרתף אשר טרם נוצלו, שמאי מקרקעין צריך לתת לזכויות האלה את המשקל הנכון. אם הבית חדש – תרומת זכויות הבנייה קטנה. אם הבית וותיק ויש כדאיות להרסו לטובת הקמת מרתף – יש לתת משקל גבוה יותר לרכיב יתרת זכויות הבניה.

שמאי מקרקעין מומחה יקדיש חלק נכבד מדוח השומה לצורך הבדיקה התכנונית וחקירת כל התכניות החלות על המקרקעין.

בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי השמאי יבחן ייסודית את כל הוראות התכניות הרלוונטיות לרבות התרשימים לנוחיות מזמין השמאות.

לאחר ניתוח המצב התכנוני, על שמאי המקרקעין לרכז את ממצאיו, כך, שלמזמין הדוח יהיה קל להבין את סיכום הדברים.

האם יש מחיר קבוע להערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

מחיר של שמאות מקרקעין מתומחרת לפי זמן העבודה הסביר על הדוח. אם המזמין יבקש לבצע הערכת שווי שוק ללא חישובי מס, שמאות כזאת לבית פרטי יכולה לעלות בין 4,000 – 6,000 ש"ח כולל מע"מ.

במידה ונדרש ניתוח מיסוי מקרקעין – תתייקר חוות הדעת ב – 3,000 ש"ח לכל הפחות.

היות וכל שמאות מיועדת למטרה מסויימת ולכל נכס יש את הנתונים הייחודיים לו, מחיר של שמאות להערכת שווי בית או דירה צריכה להיקבע לאחר שהשמאי הבין את המשימה ואת היקף העבודה.

שמאות מקרקעין אינה מוצר מדף. לפיכך, יש לבחור טוב טוב את שמאי המקרקעין להערכת שווי דירה. מומלץ לבדוק את בקיאותו של השמאי מקרקעין בנושאי מיסוי מקרקעין ובדיקת המודעות לקיומן של זכויות הבנייה.

בהצעת מחיר להערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין, השמאי צריך לדייק מאוד במחיר שהוא נותן ללקוח. המטרה זה להתפרנס בכבוד ולתת מחירים נוחים לכלל הציבור.

אתם מוזמנים ולהתייעץ אתנו על כל נושא במקרקעין ולקבל הצעת מחיר שמאי להערכת שווי דירה או בית פרטי.