מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין?

איך נקבע מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? שמאות מקרקעין היא כמו קרחון, רואים רק את החלק החשוף ורוב המשקל והתוכן אינו גלוי לעין מזמין השמאות.

מחיר הערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין אינו הנתון המרכזי בבחירת שמאי מקרקעין (שמאי דירות).

יצא לי לשמוע על שמאי מקרקעין ושמאי דירות שמגיעים לבית פרטי, מסתכלים סביב כמה דקות ויוצאים לדרכם להכנת דוח שומת מקרקעין.

קיימים גם שמאי מקרקעין ברמה אחרת, אשר דואגים לבצע מדידה בדירה או בבית מגורים בתהליך הערכת שווי קרקע או הערכת שווי דירה.

במשרדנו, קיים נוהל ברור! במועד הביקור בדירה או בבית פרטי לצורך הערכת שווי דירה או כל בנוי אחר, יש דרישה לבצע מדידת לייזר מלאה במקרה שאין תיק בניין.

במקרה שקיים תיק בניין, אנו מבצעים מדידה מדגמית לאימות דיוק התשריט ההנדסי (למדנו לא לסמוך על אף אחד).

בכל מקרה, השהות של שמאי המקרקעין בדירת מגורים או בבית הפרטי בשלב הביקור יכולה לנוע בטווח של 2 דקות לבין חצי שעה ואף יותר.

למרות זאת, הלקוח שהזמין את שומת המקרקעין חשוף ומשתתף רק בשלב זה.

לרוב, בלהוציא מקרים מורכבים שאנו מלווים את הלקוח ואת עורך דינו, הלקוח אינו יודע אילו פעולות נוקט שמאי המקרקעין במשרדו בזמן הערכת שווי דירה או הבית הפרטי.

מה השלבים המתומחרים בהערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין מקצועי אשר מוציא דוחות שומה מנומקים ויסודיים, מבצע במשרדו פעולות רבות בכדי לבצע הערכת שווי קרקע, דירה או את שוויו של הבית הפרטי או הדו משפחתי.

שלב ראשון: למידת הסביבה העסקית בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

1. הסביבה הפיזית – קרבה לים, גישה לעורכי תנועה ועוד.
2. הסביבה העסקית – רמות הביקוש, סוג הלקוחות הפוטנציאליים ועוד.
3. הסביבה התכנונית – התפתחות עירונית, שינויים צפויים בייעוד הקרקע ועוד.

דוגמאות להתפתחות עירונית במאמרים הבאים:

שמאי מקרקעין בתל אביב.

שמאי מקרקעין בחיפה.

שמאי מקרקעין בראשון לציון.

את הממצאים מציין שמאי המקרקעין בגוף השומה תחת סעיף תיאור הנכס.

שלב שני: בדיקות משפטיות בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

שמאי המקרקעין יסתמך על נסח הטאבו שיזמין ממשרד המשפטים או שיקבל ממזמין השומה (פרט לתקן 19, בו השמאי נדרש להסתמך על נסח טאבו שהזמין עצמו מהפנקס הרלוונטי).

במידה וקיימת פרצלציה ו/או חלוקה לתת חלקות ו/או רשומה הדירה או הבית הפרטי בפנקס הבתים המשותפים, יזמין שמאי דירות את תשריט הבית המשותף.

בתשריט הבית המשותף "צבוע" חלקו של כל בעלים ברכושו וברכוש המשותף, לרבות הצמדות כמו: מחסנים, חניות, מרפסות ועוד.

מה קורה במידה והנכס חדש או שלא נרשם כשורה על שם הבעלים החוזי?

הבעלים החוזי – מחזיק מתוקף הסכם, בעלים קנייני – מחזיק מכוח בעלות רשומה ופומביות.

במקרה זה, יהיה רשום על שם החברה המשכנת או על שם רשות מקרקעי ישראל.

במקרה שהמנהל הוא הבעלים של הקרקע יבקש שמאי דירות לראות אישור זכויות ואף את חוזה החכירה.

בבתים צמודי קרקע, כמו בתים פרטיים או דו משפחתיים, קיימות הוראות מיסוי של מנהל מקרקעי ישראל אשר יש בכוחן להשפיע רבות על שווי הזכויות של דירת המגורים או הבית הפרטי צמוד הקרקע.

לאחר ניתוח המצב המשפטי, יציין שמאי המקרקעין את הממצאים אשר בכוחם להשפיע על שווי הנכס.

שלב שלישי: בדיקות תכנונית בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

שלב זה הינו שלב אחראי מאוד, בנכסים רבים קיימת יתרת זכויות בנייה. רבים מבעלי הדירות והבתים אינם מודעים לתוספת השווי.

מעת לעת מתעדכנות תכניות עירוניות שונות התכניות יכולות להקנות זכויות בנייה בדירות ובבתי קרקע לדוגמה:

• תוספת חדר בגג.
• אפשרות להרחבה משמעותית של הדירות.
• תוספת קומה ועוד.

שמאי מקרקעין מומחה יקדיש חלק נכבד מדוח השומה לצורך הערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי ויצרף את כל הוראות התכניות הרלוונטיות לרבות התרשימים לנוחיות מזמין השמאות.

לאחר ניתוח המצב התכנוני, על שמאי המקרקעין לרכז את ממצאיו, כך, שלמזמין הדוח יהיה קל להבין את סיכום הדברים.

שלב רביעי: עקרונות משפטיים וכלכליים בהערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

בשלב העקרונות יציין שמאי המקרקעין (שמאי דירות) באילו עקרונות השתמש ובאיזו מתודולוגיה נקט בכדי להעריך בצורה המדויקת ביותר את שוויה של הקרקע או הדירה.

מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין:

הרבה לקוחות שפונים אלינו שואלים:

"דירתנו שווה סך הכל מיליון שקל, לא מדובר על דירת מגורים או בית פרטי ששווים עשרות מיליונים, למה עדיין מחיר הערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין הוא ללא שינוי"?

תשובה:

ניקח דוגמה דירת מגורים בבניין וותיק רווי קומות ובסביבה קיימת רק בנייה צמודת קרקע יוקרתית. מבדיקה ברשות המסים, נמצא, כי קיימות עסקאות רק מבתים צמודי קרקע.

במקרה זה, למרות שהדירה היא זולה משאר הנכסים שבסביבה, קיים קושי לבצע הערכה בגישת ההשוואה תוך שמירת על רמת מתאם איכותית.

מה הכוונה? קשה מאוד לקזז ולחשב בהתאמות שמאיות מקובלות את שוויה של הדירה תוך ניתוח עסקאות השוואה מבתים פרטיים יוקרתיים בלבד.

מנגד, עסקה בבית פרטי יוקרתי, תהיה קלה להערכה, למרות ששוויו של הבית הפרטי גבוה בהרבה, וזאת רק מהסיבה שיש הרבה עסקאות בסביבה.

מחיר שמאי להערכת דירה – לסיכום:

בהצעת מחיר הערכת שווי קרקע, דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין יש לדייק מאוד במחיר שהוא נותן ללקוח ולדעת לתמחר את שעות העבודה הצפויות שיידרשו בהערכת שווי נכס המקרקעין.

עבודה, ככל עבודה, מורכבת מזמן, תשומות כח אדם, תשומות חומרים ועוד.

יחד עם זאת, תאמינו לי חברים, שאתם לא רוצים לקחת שמאי זול להערכת דירה.

פשוט תסמכו עלי. 300 או 500 שקל הם לא משהו ששווה בשבילו לסכן את דירתכם או את ביתכם.

אתם מוזמנים להתקשר אלי ולהתייעץ אתנו על כל נושא במקרקעין וגם לקבל הצעת מחיר שמאי להערכת שווי קרקע או דירה אטרקטיבית ביותר.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל לצורך איתור תכניות בניין עיר.  

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.