ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז

ניכוי היטל השבחה ממס שבח מותר על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.

יחד עם זאת, קיימים מקרים יותר מורכבים בהם יש צורך בתכנון מס ייחודי תוך שימוש בכל סעיפי הפטור.

במאמר זה נדבר על מצב בו נמכר בית פרטי עם זכויות בניה אשר משפיעות על התמורה. הכוונה היא לזכויות בנייה מהותיות.

כידוע, במכירת דירת מגורים יחידה מזכה, יש פטור ממס שבח על לתקרה של כ – 5,008,000 ש"ח.

אבל מה קורה שהמכירה מושפעת מזכויות בניה נוספות?

מה הגבול או כמות זכויות הבנייה אשר תחשב שהשפיע על שווי המכירה?

ניתן לשער, בצורה סבירה כי השפעה על המכירה עד לתקרה של 10% משווי הנכס לא תפריע לרשויות המס.

יחד עם זאת, כאשר נמכר בית וותיק קטן, אשר ברור לקונה כי הבית מיועד להריסה או להרחבה מהותית וניצול זכויות הבנייה, הקונה משלם בעצם על הפוטנציאל התכנוני ולא על הבית הוותיק בפועל.

במקרה זה, רשות המסים תגדיר כי נמכרים שני מוצרים.

המוצר הראשון – הבית הזכאי לפטור סוציאלי.

המוצר השני – זכויות הבנייה – רכיב עסקי אשר בגינו משולם מס שבח רגיל.

Table of contents [Close]

נתונים לדוגמה:
ביצוע ניכוי היטל השבחה ממס שבח על ידי שמאי מקרקעין:
סיכום תחשיב היטל השבחה ומס שבח על ידי שמאי מקרקעין:

נתונים לדוגמה:

בשנת 1990 נרכש מגרש תמורת 500,000 ש"ח (ממודד). המוכר בנה על המגרש בית בשטח של 150 מ"ר אשר מנצל את כל זכויות הבנייה.

בשנת 2010 אושרה תכנית אשר מוסיפה לבית 40 מ"ר נוספים. שווי מ"ר מבונה בשנת 2010 הינו 5,000 ש"ח למ"ר.

כיום, בשנת 2023 מבקש המוכר למכור את ביתו תמורת 2,600,000 ש"ח ומבקש אומדן מיסוי מקרקעין.

במקרה זה, שמאי מקרקעין צריך לבצע חישובים על מנת לפצל את הוצאות הרכישה ומחיר הרכישה ולייחס אותן לכל לרכיב הבית ורכיב זכויות הבנייה.

שווי רכיב הבית ללא זכויות הבנייה: 2,000,000 ש"ח.

הוצאות עורך דין בגין מכירת נכס – 10,000 ש"ח.

היטל השבחה בגין מכירת נכס (תכנית משנת 2010) – 100,000 ש"ח.

ביצוע ניכוי היטל השבחה ממס שבח על ידי שמאי מקרקעין:

שמאי מקרקעין המתמחה בסעיף 49ז' צריך לבחון באיזו גישה לגשת לסעיף הפטור.

גישה נפוצה באזורי ביקוש:

באזור הביקוש, השמאי יאמוד את שווי הבית כבנוי ללא רכיב זכויות הבנייה והיתרה שתוותר תיוחס לתרומת זכויות הבנייה על שווי המכירה. מיתרת זכויות הבנייה ינוכה היטל ההשבחה.

גישה נפוצה באזורים פריפריאליים:

אם שווי הנכס בגבולות 2 מיליון ש"ח, יש לבחון כדאיות בביצוע הכפלת שוויו והעמסת זכויות הבנייה עד לתקרה.

באזורים פריפריאליים, לא ניתן לעשות שימוש יעיל בסעיף 49ב המקנה פטור ממס שבח עד לתקרה של 4,500,00 ש"ח במכירת דירה יחידה מזכה.

נניח שהבית נמכר במחיר של 2,600,000 ש"ח.

אם שווי הבית ללא זכויות הבנייה הוא 2,000,000 ש"ח, ניתן להעמיס על שווי הבית עוד 428,000 ש"ח המיוחסים לזכויות הבנייה ובכך להקטין את חבות מס השבח, ובפועל לנכות את היטל ההשבחה ממס השבח.

בשלב השני, שמאי מקרקעין יבצע פיצול של ההוצאות ששולמו על מנת לקשר את ההוצאה להכנסה ולבצע ניכוי מס אופטימלי.

את זכויות הבנייה מכרנו ב – 2,428,000 – 2,600,000 ש"ח = 172,000 ש"ח שווי זכויות הבנייה. מסכום זה נקזז את היטל ההשבחה.

איך מחשבים את ההוצאה לעורך הדין?

גם ההוצאה לעורך הדין כוללת גם את רכיב הבית הסוציאלי הפטור וגם את רכיב זכויות הבנייה.

ניתן לבצע חיוב יחסי.

משקל זכויות הבנייה מתוך כלל הנכס הינו 2,600,000 / 600,000 ש"ח = 23%.

לפיכך את ההוצאה של העורך דין ניתן לייחס באופן יחסי למרכיב זכויות הבנייה.

10,000 ש"ח ששולמו לעורך הדין * 23% = 2,300 ש"ח.

בשלב האחרון נחשב את כלל הניכויים:

120,000 ש"ח היטל השבחה ממודד.

2,300 ש"ח שכ"ט עו"ד.

על פי חישוב שבוצע בתכנה, מקדם מס השבח הינו 32%.