מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בכפר סבא?

בהערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי דירות בכפר סבא צריך לבצע שלוש בדיקות מרכזיות.

הבדיקה הראשונה היא הבדיקה המשפטית של הנכס. במקרים רבים הבעלות בנכס רשומה כחכירה. אם הנכס מוחכר, שמאי דירות בכפר סבא צריך לראות מי הגוף המחכיר ומה הם תנאי החכירה.

אם ניתן, השמאי יזהה את המגרש על פי התשריט הצורף להסכם החכירה.

הבדיקה המשפטית שמבצע שמאי דירות בכפר סבא מתבצעת לאיתור עיקולים, מגבלות, הליכים משפטיים שחלים על הנכס ועוד.

אם מדובר בדירת מגורים, השמאי צריך לזהות את הדירה בתשריט הבית המשותף. אם הבית עדיין לא נרשם כבית משותף, יזהה השמאי את הדירה על פי התשריט שצורף להסכם המכר.

במקרים רבים, במכירת נכסי מקרקעין חלים מיסים.

הבדיקה השנייה ששמאי דירות בכפר סבא צריך לבצע היא בדיקה הרישוי. בדיקת הרישוי היא בדיקה של היתרי הבנייה שניתנו בנכס.

השמאי צריך לבדוק את תכנית הבקשה להיתר המצורפת לדף ההיתר ולזהות את הבינוי שבוצע בפועל ביחס לתכניות. בדיקה זו אשר מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מומחה יכולה לחסוך לכם עוגמת נפש רבה.

במקרים רבים, חריגות הבנייה אינן ניתנות לזיהוי בעין. אם הקונה צריך משכנתא, בנק לא ייתן מימון לשטחים החורגים.

הבדיקה השלישית והחשובה ששמאי דירות בכפר סבא צריך לעשות היא בדיקת הרקע התכנוני. בבדיקת הרקע התכנוני שמאי מקרקעין בכפר סבא יכול לזהות מגמות תכנון וזכויות בנייה.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא עם התכנון העירוני בהערכת שווי דירה:

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא עם התכנון העירוני בהערכת שווי דירה:

תכנית המתאר הכוללנית לכפר סבא שמספרה כס/2035. כיום, התכנית מצויה בשלבי שיתוף הציבור. תהליך שיתוף הציבור הנו הליך קריטי בתכנון העירוני המודרני.

מטרת התכנית הינה מתן סמכות וגמישות תכנונית לוועדה המקומית לאשר תכניות בניין עיר מקומיות כל עוד אינן חורגות מהסמכויות שינתנו לוועדה המקומית מכח תכנית המתאר כס/2035.

בפועל, התכנית מקנה לוועדה המקומית סמכויות לאשר תככניות בניין עיר ובכך להגדיל את זכויות הבנייה בנכסים שונים.

שמאי דירות בכפר סבא בבואו להעריך שווי של דירה, חנות או בית פרטי נדרש לקחת בחשבון את הפוטנציאל התכנוני אשר עתיד להיגזר משווין של המקרקעין.

להלן מפת אזורי התכנון מתוך מצגת השיתוף לציבור (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):

להלן הוראות תוספת זכויות הבנייה לאזור תכנון מספר 1 (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):

שמאי דירות בכפר סבא צריך לשים לב לתוספת יחידות הדיור הרבות מכח תכניות ההתחדשות העירונית שמקנה התכנית המופקדת.

במקרים מסוימים, היצע מוגבר של דירות יכול לפגוע במגמת עליית המחירים של הדירות הקיימות בסביבה. מנגד, הביקוש לדירות המגורים בכפר סבא הינו קשיח ומגמת המחירים לא צפויה להיפגע.

במקרים מסוימים תכניות חדשות עלולות לפגוע ספציפית בשווין של דירות או בתים פרטיים.

על פי התכנית, באזור צפויה תוספת בנייה מהותית של 75,000 מ"ר שטחי מסחר. אישור תכנית להגדלת שימושי מסחר בצמוד לשימושי מגורים יכולה לפגוע ברמת החיים וההנאה לדיירים.

במצבים אלה, בכפוף לתנאים שמגדיר חוק התכנון והבנייה, ניתן לתבוע את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין ירידת ערך הנכסים שנפגעו.

בהנחה והמקרקעין גובלים (חלקות סמוכות או שבין החלקות עובר שביל צר) ולא חלפו יותר משלוש שנים מיום אישור התכנית, יש להיעזר בשמאי מקרקעין בכפר סבא לצורך הגשת תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על הנגישות התחבורתית בעיר:

התכנית משלבת את הרכבת הקלה העתידית והתכנון האורבני מתבצע בהתאם לתחנות הרכבת הקלה.

על פי מחקרים בעולם שבוצעו על ידי חוקרים ושמאי מקרקעין, נגישות תחבורתית מעלה את שווי הנכסים בסביבה.

שמאי דירות בכפר סבא נדרש להכיר את עקומת השפעת המרחק בין המע"ר (מרכז עירוני) שבו מוקדי התעסוקה לבין מקום המגורים.

שיפוע העקומה (ההשפעה על התרומה לשווי) משתנה מעיר לעיר בהתאם לרמות המחירים, עומסי התחבורה ורמת השכר בסביבה.

שמאי דירות בכפר סבא צריך להתחשב בכל הגורמים על מנת לקבוע את התרומה הכלכלית לנכס הספציפי הנגזרת מהקרבה לתחנות הרכבת הקלה.

להלן תרשים תחנות הרכבת הקלה ביחס לתכנית (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על התחדשות עירונית:

בכפר סבא מקודמים פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. כידוע, דיירים רבים אינם עוסקים ביומיום בתחומי המשפט או הבניין והדבר יוצר פער גדול בין היזם הבקיא בתחום לבין הדיירים בבניין.

במקרים רבים, דיירים לא מודעים לזכויותיהם ואינם יודעים לעמוד על התמורה הראויה שמגיעה להם מפרויקט ההתחדשות העירונית.

פניה לשמאי דירות בכפר סבא יכולה לסייע רבות בביצוע משא ומתן מול היזם ולגרום ליזם לבצע חלוקה הולמת יותר בין דיירי הבניין.

בפרויקט תמ"א 38 הדיירים מוכרים ליזם את זכויותיהם ברכוש המשותף ובתמורה היזם מחזק את ביתם, מוסיף מעלית ושטחים נוספים.

קיימים מקרים שלדייר מסוים חלק גדול יותר ברכוש המשותף ביחס לדיירים האחרים ומצבו ב"מצב נכנס" עדיף יותר.

במקרים אלה, שמאי דירות בכפר סבא יכול להכין "טבלת איזון" ובה לטעון לתמורה גדולה יותר המגיעה לאותו דייר.

לאחרונה, פרסמה מנהלת ההתחדשות העירונית כפר סבא הזמנה לקבלת סיוע משפטי ללא עלות בתחומי ההתחדשות העירונית לתושבי העיר.

היוזמה הינה משותפת עם המרכז הבינתחומי הרצליה והליווי יינתן על ידי סטודנטים למשפטים בליווי עורכי דין מובילים.

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על התחדשות מרכז העיר:

הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון תקצבה את עיריית כפר סבא לצורך הכנת תכנית אב להתחדשות עירונית למתחם לב העיר.

בין מטרות התכנית, חיזוק המבנים הוותיקים, תוספת יחידות דיור, שיפור תשתיות, פתרונות חניה והוספת מוסדות ציבור.

שמאי נדל"ן נדרש לעקוב אחרי שלבי התכנית עם התגבשותה על מנת לזהות מגמות אשר עתידות להשפיע על שווי המקרקעין בתחומה.

התכנית תגדיר מוקדים בהם תתבצע תמ"א 38, פינוי בינוי, ימוקמו שימושי מסחר, תעסוקה ועוד. מטרת התכנית בין היתר, לתת ודאות לכל בניין לעניין אפשרויות ההתחדשות ותוספות הבנייה.

להלן תרשים התכנית (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על מסי מקרקעין בכפר סבא:

בביצוע עסקה במקרקעין, המסים הנפוצים הם מס שבח, היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

בדיקה משפטים איכותית יכולה להוות בסיס לחישוב המיסוי הנדרש על ידי הרשויות. שמאי דירות אשר מתמחה בניתוח חומרים משפטיים יכול לסייע לך עם תשלומי המס.

לדוגמה, בהסכם חכירה נקבעת קיבולת בניה מסוימת. נגיד שהמגרש הוא בשטח של 500 מ"ר ועל פי היתר הבניה בנוי רק 200 מ"ר.

לאחרונה בשכונה אושרה תכנית שכיום, ניתן לבנות על מגרשים של 500 מ"ר בנייני מגורים של 12 יח"ד.

המצב זה, תשלום המס יחושב בין הפער לשווי המגרש המצב נכנס לשווי המגרש במצב יוצא. ייתכן ועל פי חוזה החכירה שווי המגרש במצב הנכנס גבוה יותר מהשטח הבנוי בהיתר הבניה. ייתכן והחוזה מוחכר על פי זכויות בנייה בתב"ע מסוימת.

ככל ששווי המגרש שיחושב על ידי שמאי דירות בכפר סבא יהיה גבוה יותר, כך, הדלתא שעליה חל המס תקטן.

כיום, רשות מקרקעי ישראל מאפשרת לבצע הקניית בעלות ללא תשלום בדירות בבנייה רוויה, במגרשים אשר שטחם אינו עולה על 280 מ"ר (לרבות בתעסוקה).

מס היטל ההשבחה הוא מס שמשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שיעור המס הוא 50% משווי זכויות הבניה שאושרו, מכון למועד התכנית.

דוגמה לחישוב היטל השבחה על ידי שמאי דירות בכפר סבא:

נניח שבבעלותנו מזה 10 שנים מגרש בשטח של 500 מ"ר ועליו בנוי בית חד קומתי בשטח של 150 מ"ר.

לפני חמש שנים אושרה תכנית שמתירה תוספת בניה של 30 מ"ר בקומת הקרקע, 60 מ"ר בקומת הגג ומרפסת גג.

בשלב הראשון שמאי דירות בכפר סבא יחשב כמה כלכליים התכנית נותנת. הכוונה מה התרומה הכלכלית של התכנית.

אם בקומת הקרקע מוסיפים 30 מ"ר אז נגרעת חצר בשטח של 30 מ"ר.

מורכב יותר לבצע תוספת בנייה מאשר לצקת את כל הבניין בהתחלה. אלמנט זה פוגע בכדאיות הכלכלית שמביאה התכנית.

נניח שהתרומה בקומת הקרקע היא במקדם של 80% (גריעת חצר) לפיכך השטח הכלכלי האמיתי הוא 24 מ"ר.

השטח בקומת הגג הוא 60 מ"ר ויקבל מקדם הפחתה של 90% לקומה ויעמוד על 54 מ"ר.

מרפסת הגג בשטח של 120 מ"ר תקבל מקדם של 20% ותרומתה תעמוד על 24 מ"ר.

סה"כ המ"ר הכלכלי הוא 102 * 70% (מקדם התאמה לבינוי קיים) = 71.4 מ"ר * 80% (מקדם דחייה למימוש) = 57 מ"ר.

מציאת שווי מ"ר מבונה:

לאחר שמצאנו את התרומה הכלכלית המתורגמת למ"ר, יבצע שמאי דירות בכפר סבא חישוב של שווי קרקע עיקרי.

השמאי ימצא שווי בנוי ממוצע למ"ר בבניה צמודת קרקע, יבצע תחשיב של חילוץ שווי קרקע ממ"ר בנוי ויכפיל שווי זה במ"ר שהתקבל.

נניח ששווי מ"ר ממוצע בנוי עומד על 29,600 ש"ח. אם נפחית מע"מ, רווח יזמי בשיעור של 10% ועלויות בניה בגובה 8,000 למ"ר, נקבל ששווי הקרקע למ"ר היקרי הוא 15,000 ש"ח.

נניח ששווי מ"ר מבונה (קרקע לבניה) הינו 15,000 ש"ח, מס היטל ההשבחה יחושב באופן הבא:

57 מ"ר * 15,000 ש"ח למ"ר מבונה * 50% (מס היטל השבחה) * 1.1 (הצמדה למדד) = 470,250 ש"ח.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא.