מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בכפר סבא?

שמאי דירות בכפר סבא נדרשים לשליטה מלאה בתכנית המתאר הכוללנית לכפר סבא שמספרה כס/2035.
התכנית הינה תכנית אשר עתידה להתוות את מדיניות התכנון העתידית של כפר סבא.

כיום, התכנית מצוייה בשלבי שיתוף הציבור. תהליך שיתוף הציבור הנו הליך קריטי בתכנון העירוני המודרני.

מטרת התכנית הינה מתן סמכות וגמישות תכנונית לוועדה המקומית לאשר תכניות בניין עיר מקומיות כל עוד אינן חורגות מהסמכויות שינתנו לוועדה המקומית מכח תכנית המתאר כס/2035.

בפועל, התכנית מקנה לוועדה המקומית סמכויות לאשר תככניות בניין עיר ובכך להגדיל את זכויות הבנייה בנכסים שונים.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על התכנון העירוני:
מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על הנגישות התחבורתית בעיר:
מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על התחדשות עירונית:
- מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על התחדשות מרכז העיר:

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על התכנון העירוני:

שמאי דירות בכפר סבא בבואו להעריך שווי של דירה, חנות או בית פרטי נדרש לקחת בחשבון את הפוטנציאת התכנוני אשר עתיד להיגזר משווין של המקרקעין.

להלן מפת אזורי התכנון מתוך מצגת השיתוף לציבור (קרדיט לועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):

להלן הוראות תוספת זכויות הבנייה לאזור תכנון מספר 1 (קרדיט לועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):

שמאי דירות בכפר סבא צריך לשים לב לתוספת יחידות הדיור הרבות מכח תכניות ההתחדשות העירונית שמקנה התכנית המופקדת.

במקרים מסויימים, היצע מוגבר של דירות יכול לפגוע במגמת עליית המחירים של הדירות הקיימות בסביבה. יחד עם זאת, הביקוש לדירות המגורים בכפר סבא הינו קשיח ומגמת המחירים לא צפוייה להיפגע.

במקרים מסויימים תכניות חדשות עלולות לפגוע ספציפית בשויין של דירות או בתים פרטיים.

על פי התכנית, באזור צפוייה תוספת בנייה מהותית של 75,000 מ"ר שטחי מסחר. אישור תכנית להגדלת שימושי מסחר בצמוד לשימושי מגורים יכולה לפגוע ברמת החיים וההנאה לדיירים.

במצבים אלה, בכפוף לתנאים שמגדיר חוק התכנון והבנייה, ניתן לתבוע את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין ירידת ערך הנכסים שנפגעו.

בהנחה והמקרקעין גובלים (חלקות סמוכות או שבין החלקות עובר שביל צר) ולא חלפו יותר משלוש שנים מיום אישור התכנית, יש להיעזר בשמאי מקרקעין בכפר סבא לצורך הגשת תביעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על הנגישות התחבורתית בעיר:

התכנית משלבת את הרכבת הקלה העתידית והתכנון האורבני מתבצע בהתאם לתחנות הרכבת הקלה.

על פי מחקרים בעולם שבוצעו על ידי חוקרים ושמאי מקרקעין, נגישות תחבורתית מעלה את שווי הנכסים בסביבה.

נושא השפעת הנגישות התחבורתית נבחן במחקרי "כלכלה עירונית". שמאי דירות בכפר סבא נדרש להכיר את עקומת השפעת המרחק בין המע"ר (מרכז עירוני) שבו מוקדי התעסוקה לבין מקום המגורים.

שיפוע העקומה (ההשפעה על התרומה לשווי) משתנה מעיר לעיר בהתאם לרמות המחירים, עומסי התחבורה ורמת השכר בסביבה.

שמאי דירות בכפר סבא צריך להתחשב בכל הגורמים על מנת לקבוע את התרומה הכלכלית לנכס הספציפי הנגזרת מהקרבה לתחנות הרכבת הקלה.

להלן תרשים תחנות הרכבת הקלה ביחס לתכנית (קרדיט לועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):

מה צריך לדעת שמאי דירות בכפר סבא על התחדשות עירונית:

בכפר סבא מקודמים פרוייקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. כידוע, דיירים רבים אינם עוסקים ביומיום בתחומי המשפט או הבניין והדבר יוצר פער גדול בין הייזם הבקיא בתחום לבין הדיירים בבניין.

במקרים רבים, דיירים לא מודעים לזכויותיהם ואינם יודעים לעמוד על התמורה הראוייה שמגיעה להם מפרוייקט ההתחדשות העירונית.

פניה לשמאי דירות בכפר סבא יכולה לסייע רבות בביצוע משא ומתן מול הייזם ולגרום לייזם לבצע חלוקה הולמת יותר בין דיירי הבניין.

בפרוייקט תמ"א 38 הדיירים מוכרים לייזם את זכויותיהם ברכוש המשותף ובתמורה הייזם מחזק את ביתם, מוסיף מעלית ושטחים נוספים.

קיימים מקרים שלדייר מסויים חלק גדול יותר ברכוש המשותף ביחס לדיירים האחרים ומצבו ב"מצב נכנס" עדיף יותר.

במקרים אלה, שמאי דירות בכפר סבא יכול להכין "טבלת איזון" ובה לטעון לתמורה גדולה יותר המגיעה לאותו דייר.

לאחרונה, פרסמה מינהלת ההתחדשות העירונית כפר סבא הזמנה לקבלת סיוע משפטי ללא עלות בתחומי ההתחדשות העירונית לתושבי העיר.

היוזמה הינה משותפת עם המרכז הבינתחומי הרצליה והליווי יינתן על ידי סטודנטים למשפטים בליווי עורכי דין מובילים.

מה צריך לדעת שמאי נדל"ן על התחדשות מרכז העיר:

הרשות להתחדשות עירונית במשרד השיכון תקצבה את עיריית כפר סבא לצורך הכנת תכנית אב להתחדשות עירונית למתחם לב העיר.

בין מטרות התכנית, חיזוק המבנים הוותיקים, תוספת יחידות דיור, שיפור תשתיות, פתרונות חניה והוספת מוסדות ציבור.

שמאי נדל"ן נדרש לעקוב אחרי שלבי התכנית עם התגבשותה על מנת לזהות מגמות אשר עתידות להשפיע על שווי המקרקעין בתחומה.

התכנית תגדיר מוקדים בהם תתבצע תמ"א 38, פינוי בינוי, ימוקמו שימושי מסחר, תעסוקה ועוד. מטרת התכנית בין היתר, לתת ודאות לכל בניין לעניין אפשרויות ההתחדשות ותוספות הבנייה.

להלן תרשים התכנית (קרדיט לועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא):