מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי דירות בנתניה?

שמאי דירות בנתניה זה שמאי אשר בקיא בתכניות הבניין עיר הקיימות והמופקדות בנתניה. שמאי דירות בנתניה צריך לסייע למוכרים והרוכשים בכל נושאי מיסוי המקרקעין והערכת שווי נכסי המקרקעין.

במאמר זה נדבר על הדברים החשובים ביותר ששמאי דירות בנתניה נדרש להכיר.

תחום שמאות המקרקעין הינו רב גווני, לרבות תכנית משפטיים, הנדסיים, תכנוניים וכלכליים.

המאמר יסייע לכם לבחור את השמאי המתאים ביותר לבצע את המשימה הנדרשת.

מה צריך לדעת שמאי דירות בנתניה על הניתוח המשפטי בשמאות מקרקעין:

בפרק המצב המשפטי שמאי דירות נדרש לנתח את הזכויות המשפטיות במקרקעין של הצדדים לעסקה.

במקרים רבים, לדירות או לבתים פרטיים קיימות מגבלות משפטיות שונות.

לדוגמה: הימצאות של דייר מוגן, הערות אזהרה מגבילות, מגבלות מכח חוזה חכירה ועוד.

דייר מוגן זה דייר אשר יש לו זכות להחזיק בנכס. הדייר המוגן יכול להנות מהגנה מפני פינוי ומתקרת דמי שכירות.

בביצוע הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין לדיירות מוגנת, השמאי יבצע הפחתות משווי הנכס על פי סטטוס הדייר המוגן.

דוגמה להפחתה בגין קיומו של דייר מוגן:

זכויות דייר מוגן אשר אין מי שימשיך אחרי מותו את תפיסת הנכס (דור המשך) וגילו מתקדם, יפחיתו כ – 25%-30% משווי הנכס.

זכויות דייר מוגן אשר מקנות לו רק הגנה מפני פינוי, אבל נדרש לשלם דמי שכירות ראויים, יפחיתו בין 10%-15% משווי הנכס.

ברגע ששמאי דירות בנתניה מזהה כי בדירה או בבית הפרטי קיים דייר מוגן, עליו לתת את הדעת לעניין הפחתת שווי המקרקעין על פי התקינה השמאית.

דבר נוסף ששמאי דירות בנתניה נדרש לבדוק בפרק המשפטי, זה את נכונות תשריט הבית המשותף.

תשריט הבית המשותף הינו תשריט המבוסס על היתר הבנייה ההנדסי. תשריט הבית המשותף מגדיר את מספר התת חלקה לכל דירה.

חשוב לדעת כי מספר הדירה אינו בהכרח תואם את מספר התת חלקה שהוגדר בתשריט הבית המשותף.

דוגמה לשוני בין מספר דירה למספר תת חלקה:

בבניין שבו קיימים 5 מחסנים וחמש דירות הוגדר כי המחסנים יקבלו מספרי תת חלקה מ 1-5 והדירות יקבלו מספרי תת חלקה 6-10.

יוצא, כי דירה שמספרה 1 תקבל תת חלקה שמספרה 6.

שמאי דירות בנתניה נדרש לבדוק בצורה יסודית ביותר את תשריט הבית המשותף ולוודא כי זיהה את מיקומה של הדירה על פי התשריט.

לא פעם, קרו מקרים בהם גילינו שתשריט הבית המשותף אינו משורטט נכון.

במקרה של תקלה משפטית מסוג זה, שמאי דירות בנתניה יבצע הפחתה במגלמת את המצב המשפטי הלקוי.

ההפחתה גם תכלול ירידת ערך למצב משפטי, היות ודירות עם ליקוי משפטי לא ניתנות לשעבוד בדרך כלל.

דירה שלא ניתן לשעבדה לצורך קבלת משכנתה, סחירותה (קהל לקוחות מצומצם) יורדת, ובכך, שוויה פוחת.

בדיקה משפטית נוספת ששמאי דירות בנתניה נדרש לבצע זה לבדוק האם הנכס בבעלות פרטית או בחכירה.

נכסים אשר מוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל, במכירתם צפויים תשלומי דמי היוון לרמ"י.

דוגמה לתשלומים צפויים לרשות מקרקעי ישראל:

לכם חוזה חכירה על מגרש של 300 מ"ר עם קיבולת בנייה של 160 מ"ר.

במועד הקצאת הקרקע על פי התב"ע היה ניתן להקים בית בשטח של 200 מ"ר.

למרות זאת, החוזה מקנה רק 160 מ"ר ובגין קיבולת זו שולם למנהל בעבר.

היות והמגרש עולה על 280 מ"ר, ושולם רק על הבינוי בפועל, במכירת הבית תדרשו לשלם למנהל עבור זכויות בנייה אשר לא נרכשו על ידיכם במועד ההקצאה.

זכויות בנייה ששולמו בפועל               :              160 מ"ר.

זכויות בנייה על פי תב"ע                   :             200. מ"ר.

זכויות בניה שלא שולם עבורן למנהל  :             40 מ"ר.

בהנחה כי שווי מ"ר מבונה הינו 9,000 ₪ למ"ר, התשלום למנהל יחשב באופן הבא:  9,000 ₪  * 40 מ"ר * 0.91 = 327,600 ש"ח לפני מס רכישה.

זו רק דוגמה בודדת למה חשוב להיעזר בשמאי דירות בנתניה על מנת להימנע ממצבים בהם אתם רוכשים נכס שלצורך ניצול פוטנציאל הקרקע אתם נדרשים לתשלומים סמויים גבוהים.

מה צריך לדעת שמאי דירות בנתניה על ניתוח היתר הבנייה:

היתר בניה הינו מסמך הנדסי תכנוני אשר מתיר את השימוש במקרקעין.

שמאי דירות בנתניה נדרש לוודא כי הנכס הנישום תואם את היתר הבניה.

אחת השיטות הטובות ביותר, הינה מדידת הבית או הדירה הנישומה והשוואת המדידה לתכנית הבקשה להיתר.

בדרך כלל היתר לשימוש במקרקעין כולל שני מסמכים:

• ההיתר המילולי.
• תכנית הבקשה ההנדסית (תשריט).

דוגמה להיתר בניה מילולי:

דוגמה לתכנית בקשה להיתר (תשריט):

שמאי דירות בנתניה נדרש לזהות את הדירה על פי תשריט הבקשה להיתר ולאתר שטחים אשר בנויים שלא כחוק.

במקרים מסויימים בעלים של מקרקעין מעוניינים לעשות שימוש שונה במקרקעין ממה שאושר בהיתר הבניה.

לדוגמה: שימוש בדירה כמשרד. המקרה זה ניתן להגיש בקשה לשימוש חורג במקרקעין.

בגין אישור לשימוש חורג, במידה והוא תורם לשווי המקרקעין יידרש המבקש לשלם היטל השבחה.

יחד עם זאת, עם התכנית מתירה מגוון שימושים, לא יחול על המבקש היטל השבחה.

מה צריך לדעת שמאי דירות בנתניה על תכניות בניין עיר:

זכויות הבנייה על המקרקעין נקבעים מכח תכנית בניין עיר תקפה.

שמאי זכויות בנייה צריך לנתח את מכלול תכניות הבניין עיר ולהסיק מתוכן את הבנייה המיטבית שניתן לנצל בקרקע.

לדוגמה:

תכנית משנת 1980 מתירה קומה בתכסית של 50% על מגרשים של 400 מ"ר.

תכנית משנת 1990 מתירה קומה נוספת בהיקף הקומה הראשונה.

עוד תכנית משנת 2010 מתירה הקמת מרתפים בקונטור קומת הקרקע.

תכנית משנת 2022 מתירה הקמת חדרי גג בשטח של 40 מ"ר.

שמאי מקרקעין בנתניה בבואו להעריך את שווי המקרקעין יתבסס על התכנון המותר.

להלן דוגמה לאמדן שווי הבית בהנחה כי קיים בית בנוי בשטח של 200 מ"ר:

על פי דוגמה זו, שמאי דירות בנתניה צריך להסיק כי על המגרש ניתן להקים 404 מ"ר אקוויוולנטיים נוספים.

המילה אקוויוולנטי הינה מושג נפוץ בתחום שמאות המקרקעין.

שטח אקוויוולנטי זה התרומה היחסית של השטח השולי מתוך השטח העיקרי באחוזים.

אם שטח מגורים עיקרי הינו 100% מהתרומה לשווי, מקדם התרומה הכלכלית של המרתף יהיה 50%.

השימוש בשטחים אקוויוולנטיים משמש את השמאי לתחשיבי היטל השבחה.

היטל השבחה נגזר מהתרומה הכלכלית האפקטיבית שתורמת כל תכנית משביחה.

על פי חוק היטל השבחה, ההיטל יחול רק על תכניות משנת 1975 או תכניות שאושרו לאחר רכישת הבית.

דוגמה לתחשיב היטל השבחה בהנחה כי הבית נרכש בשנת 2010:

פניה לשמאי היטל השבחה מומחה יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בתשלומי המס.

על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, שמאי דירות בנתניה יכול להגיש התנגדות  לשומה של העירייה.

ההתנגדות צריכה להיות מוגשת תוך 45 יום מיום קבלת שומת העירייה.

שמאי מקרקעין בנתניה צריך להיות יצירתי ולטעון טענות אשר יקטינו את החיוב בהיטל ההשבחה או שהמס יבוטל כלל.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתניה על הערכת שווי דירה או בית פרטי:

קיימות כמה גישות להערכת שווי מקרקעין.

• גישת ההשוואה.
• העלויות (עלויות הקמה).
• גישת היוון ההכנסות.

בהערכת שווי דירה, שמאי דירות יאתר דירות שנמכרו בסביבה.

הדירות שהשמאי צריך לקחת לתחשיב השווי צריכות להיות דומות ככל הניתן לדירה הנישומה.

בתחשיב ההשוואה שמאי דירות בנתניה יבצע את ההתאמות הנפוצות הבאות:

• התאמה לקומה.
• התאמה לשטח.
• מקדם התאמה לשנת בניה.
• התאמה ומצב פיזי.

בהערכת שווי בית פרטי, השמאי יבחן את זכויות הבנייה הנוספות.

במקרים רבים בבתים פרטיים קיימות זכויות בנייה שטרם נוצלו.

שמאי דירות בנתניה צריך לתת ערך לזכויות הבנייה הנוספות (מ"ר מבונה) ולהוסיפן על השווי של הבית הבנוי.

להלן דוגמה לתחשיב להערכת שווי של מ"ר מבונה:

בהנחה כי הבית בשטח בנוי של 200 מ"ר ולבית זכויות בנייה נוספות של 100 מ"ר, יקבע השמאי את שווי הבית בצורה הבאה:

200 מ"ר * 18,700 ₪ + 100 מ"ר * 9,000 ₪ = 4,640,000 ₪.

כפי שראינו, הערכת שווי דירה או בית פרטי יכולה להיות מורכבת.

שמאי דירות מקצועי בנתניה יבצע את הערכת השווי תוך התייחסות לפן המשפטי, לפן ההנדסי ולפן התכנוני.

רק ביצוע ייסודי ומדויק של כל השלבים בהערכת השווי יביא לתוצאות מדויקות.

כאשר אתם בוחרים שמאי דירות בנתניה, אל תהססו לשאול את כל השאלות המורכבות.

נסו לתחקר את השמאי ולהבין האם לשמאי שליטה טובה בכל נושאי השומה לרבות מיסוי מקרקעין.