שמאי מקרקעין בחדרה זה שמאי אשר מתמחה בצפון השרון ובתכנון הכוללני של מחוז חיפה.
שמאי מקרקעין בחדרה צריך להכיר את כל התכניות העירוניות ולהכיר את זכויות הבנייה שמקנה כל תכנית.
ידע מקיף של שמאי מקרקעין בחדרה יסייע לשמאי לבצע הערכת שווי מדוייקת לדירה או לבית פרטי.
בעקבות עלית מחירי הדיור בשנים האחרונות, חדרה הפכה לעיר מבוקשת.
את חדרה חוצים שני כבישים מרכזיים. כביש מספר 2 וכביש מספר 4.
לכולנו מוכרים נופי שכונת עין הים הממוקמת בחלקה המערבי של העיר.
גם חלקה המזרחי של העיר זוכה לתנופת פיתוח, כמו שכונת הפארק הממוקמת בחלקה המזרחי של העיר.
במאמר זה אנו נתמקד בבנייה צמודת הקרקע בעיר חדרה. ננתח כמה מהתכניות העירוניות אשר מקנות זכויות בנייה.
מטרת המאמר הינה לסייע לכם לבחור שמאי מקרקעין בחדרה אשר מתמחה בעיר.
התמחות השמאי בחדרה תסייע לכם למקסם את העסקה ולקבל מידע מלא על זכויות הבנייה הקיימות.
Table of contents [Close]
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התכנון הכוללני לחדרה:
תכנית מספר חד/2020 הינה תכנית כוללנית לעיר. התכנית קובעת הוראות בנייה ומחלקת את חדרה למתחמי תכנון.
להלן מפת מתחמי התכנון מתוך מסמכי התכנית:
שמאי מקרקעין בחדרה שנתבקש להעריך שווי דירה או בית פרטי צריך לבדוק את מיקום הדירה או הבית ביחס לתכנית המתאר.
מתכנית המתאר ניתן ללמוד על מגמת התפתחות העיר ולהסיק את ערכי השווי העתידיים של מתחמי התכנון.
מעבר לזכויות הבנייה שמקנה כל תכנית בכל מתחם תכנון, התכנית מגדירה שלבי ביצוע.
לצערנו, לא תמיד התכנון מבוצע בזמן. במקרים רבים תכניות אשר הוחלט לגביהן שיאושרו בקרוב נמצאות עדיין בשלבי תכנון והתנגדויות.
מתוך מסמכי התכנית, ניתן לזהות כי בין מטרותיה של התכנית יצירת רציפות תכנונית אורבנית.
בין היתר, מטרות התכנית הן:
- ביסוסה של העיר חדרה כעיר ראשה המהווה מרכז נפתי.
- יצירת מסגרת תכנונית בת קיבולת סופית של 185,000 נפש ואף מעבר לכך.
במסגרת זו, התווית עיקרי התכנון לשכונות המגורים החדשות ולאזורי הפיתוח החדשים,
וטיפול תכנוני באזורים הקיימים. - הפיכתה של חדרה לעיר חוף תיירותית.
- שימורה, חיזוקה ופיתוחה של המעטפת הירוקה ההיקפית של העיר.
- פיתוח מערך התחבורה העירוני וקישורו למערך הארצי.
- הסדרת תכנון העיר והחלתו על כל השטחים הכלולים בתחום שיפוטה (עם דגש מיוחד לחלק
הצפון מערבי). - יצירת המנופים להתחדשות העיר הקיימת.
- קידום פיתוח המע"ר, חיזוקו וגיבושו.
התכנית משנה ייעודי קרקע מאזור חקלאי למגורים, צפיפות מגורים, דרכים ופיתוח.
כאמור, התכנית קובעת שלביות למימוש התכנית.
להלן מפת יעדי התכנון:
מקרא שלביות התכנון:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחדרה על מתחמי התכנון על פי תכנית חד/2020:
מתחם 13 מוגדר לביצוע עד שנת 2025. המתחם עתיד לכלול 146,500 מ"ר בייעוד מגורים.
110 מ"ר עיקרי ליחידת דיור בתוספת 12 מ"ר למרפסת לא מקורה.
2,100 מ"ר מסחר שכונתי ו – 1,600 מ"ר מסחר כלל עירוני.
התכנית מגדירה שטחי שירות על קרקעיים למתחם בשיעור של 40% מהשטח למגורים. לבניה מתחת לקרקע (חניונים תת קרקעיים), התכנית מקנה 150% זכויות בנייה משטח המגרש.
כאמור, התכנית הינה תכנית כוללנית ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה.
התכנית אך ורק מתווה מדיניות למתן זכויות בנייה בתכנון מפורט מקומי.
מתחם מספר 14 הינו מתחם אשר צמוד דופן לגן העירוני. במתחם תותר בנייה רוויה של בניינים בני 6 עד 10 קומות.
במתחם עתיד לקום בית ספר יסודי אשר יכלול 16 כיתות לימוד ובית ספר תיכון אשר יכלול 14 כיתות.
זכויות הבנייה למגורים במתחם הינן 107,500 מ"ר למגורים. 110 מ"ר ליחידת דיור בתוספת 12 מ"ר מרפסת מקורה.
זכויות הבנייה לשטחי שירות הינם בדומה למתחם 13.
מניתוח הוראות התכנון למתחמים ניתן לזהות את התפתחותה המואץ של חדרה.
כמובן שפיתוח מואץ זה מצריך גם פתרון תחבורתי. ממסמכי התכנית ניתן ללמוד כי מערך התחבורה בעיר הולך להשתפר.
בעיר מתוכננים כבישים חדשים אשר יתנו פתרונות נגישות הן בתוך העיר והן לעורקי התחבורה המרכזיים.
להלן חלק מתוך תכנית הדרכים על פי התכנית החדשה:
הדרכים הצבועות בצבע אדום הן הדרכים החדשות.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה בשכונות הוותיקות של חדרה:
במאמר זה ננתח את זכויות הבנייה במגרש עליו עומד בית קרקע בדרום שכונת מרכז העיר.
הניתוח יעזור לך להבין את עבודתו של השמאי ומה רמת הדיוק והניתוח הנדרשת.
לצורך הדוגמה, ניקח את הבית הפרטי הממוקם בגוש 10041, חלקה 119.
תמונת אורטופוטו של הבית (קרדיט לאתר GIS הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה):
לשמאי מקרקעין בחדרה צריכה להיות גישה לכל מקורות המידע התכנוני. כמו כן, לשמאי צריך שיהיה ניסיון בניתוח תכניות בניין העיר.
ניתוח שגוי של תכנית בניין עיר יכול לגרום לפספוס של זכויות בנייה לניצול והפסד כלכלי.
מבדיקה שנעשתה בקשר לגוש והחלקה לעיל, עולה, כי על החלקה חלה תכנית מספר 302-0583542.
התכנית הינה חדשה יחסית אשר אושרה בשנת 2019.
מטרת התכנית הינה עדכון הוראות בניה במרחב התכנוני של חדרה. להלן חלק מהוראות התכנית:
התכנית קובעת זכויות בנייה של 60% בשתי קומות.
במגרשים בייעוד אזור מגורים א' ו – א'1 בתכנית חד/701 תותר בניית 2 יח"ד במבנה אחד במגרש של 800 מ"ר.
התכנית מתירה הקמת בריכות שחייה בקו 0 בכיוון אחד ומטר אחד בשאר הכיוונים.
על פי מסמכי התכנית מותרת הקמה של חניות מקורות עד 30 מ"ר לכל יחידת דיור.
התכנית מתירה בניית מרתף בשטח אשר תואם את קונטור הבניין. לא תתאפשר כניסה נפרדת למרתף.
כפי שאנחנו רואים, התכנית מגדירה זכויות בנייה שונות אשר משפרות את אפשרויות ניצול הקרקע.
בשלב זה בואו ננסה להבין מה יתרת זכויות הבנייה שיש לנו בחלקה אותה בחרנו.
ניתוח זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בחדרה (לדוגמה בלבד):
על פי היתר בניה נוכחי בבית הנדון משנת 2007, ניתן לראות כי נוצלו רק 151.52 מ"ר לשימושים עיקריים.
שטח המגרש שבחרנו הינו 1,000 מ"ר. לפיכך, ניתן להקים עליו 2 יחידות דיור על פי מסמכי התכנית.
בנוסף, זכויות הבנייה הינן 30% לקומה, 60% סה"כ.
לפיכך, כאשר בעל המגרש ירצה למכור את המגרש, יהיה עליו לדעת שזכויות הבנייה לשטח עיקרי הינן:
600 מ"ר לשתי יחידות דיור + ממ"דים + מרתפים.
להלן חלק מהיתר הבנייה (קרדיט לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה):
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מיסוי מקרקעין:
קיימים שני סוגי מס עיקריים במכירת מקרקעין.
מס שבח:
מס שבח משולם לקופת המדינה בגין עליית שווי המקרקעין. לנכסי מגורים המס עומד על 25%.
יחד עם זאת, קיימים מקרים מסויימים בהם רשות המסים מבצעת הפרדה בין הבית לבין זכויות הבנייה.
לדוגמה:
נמכר בית וותיק בשטח של 80 מ"ר הממוקם על מגרש בשטח של 800 מ"ר.
על המגרש קיימות זכויות בנייה רבות אשר מהוות את עיקר המכר.
במצב זה, רשות המסים תפריד בין הבית לבין זכויות הבנייה.
בפועל רשות המסים תקבע כי מתבצעת עסקה בזכויות בנייה בנפרד מהבית עצמו.
לצורך הדוגמה, שווי הבית עם החצר הינו 1,500,00 ₪ ושווי הבית עם זכויות הבנייה הינו 3,200,000 ₪.
במקרה זה ייתכן ולא יהיה ניתן להשתמש בפטור על פי סעיף 49ב היות והתמורה מושפעת מזכויות בנייה.
במקרים אלה, יש לבדוק אפשרות שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
על פי הוראות הסעיף, ניתן להעמיס על שווי הבית את זכויות הבנייה עד לתקרה של כ – 1,777,600 ₪.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחדרה על תחשיב המס הליניארי:
התחשיב הליניארי הינו תחשיב שנולד מכח תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין.
מה שקורה בפועל, זה שכל השבח הנצבר לפני שנת 2014 פטור ממס. השבח שנוצר לאחר מועד זה, יחויב במס מלא 25%.
דוגמה:
ברשותנו נכס מקרקעין שנרכש לפני 30 שנה תמורת 1,000,000 ₪.
כיום הנכס נמכר תמורת 3,500,000 ₪.
הנכס אינו מהווה את הדירה או הבית היחיד.
לצורך חישוב המס, נחלק את מספר השנים בין שנת 2014 עד היום (שנת 2022). נקבל שתקופת השבח לחיוב הינה 8 שנים.
את תקופת השבח נחלק בכל תקופת החזקה בנכס (30 שנה) ונקבל מקדם של 0.26.
המקדם שהתקבל יוכפל בשיעור המס, 25% ונקבל את שיעור השבח 6.6%.
את שיעור השבח נכפיל בשבח (3,500,000-1,000,000) = 2,500,000 * 6.6% ונקבל מס שבח לתשלום בגובה של 167,000 ₪.
שמאי מקרקעין בחדרה ועורך הדין שמטפלים בעסקה צריכים להסביר למוכר כי כל השקעה שביצע בבית, בהנחה ותורמת לשווי, ניתנן לזיכוי לצורך הקטנת המס.
את ההשקות שבוצעו בבית ניתן להעריך על ידי שמאי מקרקעין שיעריך את עלויות הבנייה.
היטל השבחה:
היטל השבחה הינו מס אשר משולם לקופת העירייה.
המס משולם על השיפור התכנוני שחל במקרקעין. שיעור המס הינו 50%.
לדוגמה:
רכשנו בית לפני 20 שנה בשטח של 200 מ"ר. על פי התכנית העירונית שחלה במועד הקניה, הבניה המותרת עמדה על 200 מ"ר.
כפי שאתם רואים, הבית נרכש כאשר נוצלו בו כל זכויות הבנייה.
לפני 10 שנים אושרה תכנית המתירה בניה של קומה נוספת בשטח של 100 מ"ר.
המחיר שדרשנו על הבית עם זכויות הבנייה הינו 3,000,000 ₪.
מבדיקה של שמאי מקרקעין בחדרה, עלה, כי שווי זכויות הבנייה כיום הינו 400,000 ₪.
על שמאי המקרקעין בחישוב היטל השבחה לחשב את המס נכון ליום אישור התכנית.
אם התכנית אושרה לפני 10 שנים, יש לאמוד את שווי זכויות הבנייה נכון לשנת 2012.
אם שווי זכויות הבנייה נכון לשנת 2012 היה 200,000 ₪, המס לתשלום יעמוד על 100,000 ₪.
יש לציין, כי תשלום המס צמוד למדד. תכניות שאושרו לפני 05.1975 אינן חייבות בהיטל השבחה.
קיימות שיטות להקטנת היטל ההשבחה. פניה לשמאי מקרקעין מקצועי בחדרה יכולה לסייע לכם רבות בהבנת העסקה.
נשמח לעמוד לרשותכם.
לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024