מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה?

בבחירת שמאי מקרקעין בירושלים להערכת שווי זכויות בנייה, יש לבדוק שהשמאי בקיא בתכניות הפיתוח לעיר ושולט בהוראות תכניות השימור.

שימור מבנים תורם לאופי העיר ושומר על ייחודה, מנגד, בעלי נכסים רבים מתקשים לנצל את זכויות הבנייה החלות על הקרקע עקב מגבלת תכניות השימור.

דרגות השימור הינן שונות, וכל מגבלת שימור "פוגעת" בצורה שונה בניצול מלוא זכויות הבנייה.

Table of contents [Close]

דוגמא לרמות שימור המנחות את עבודתו של שמאי המקרקעין בירושלים בחישוב זכויות בנייה:
- בדיקת מגבלת זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בירושלים:
דוגמא לאיתור זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בירושלים:
- תכנית אב ומתאר לפיתוח השכונות המקנה זכויות בנייה נוספות:
- תשלום היטל השבחה על זכויות בניה:

דוגמא לרמות שימור המנחות את עבודתו של שמאי המקרקעין בירושלים בחישוב זכויות בנייה:

שימור חזית: דרגת שימור זו קובעת כי לא ניתן לבצע שינוי אדריכלי במבנה אשר ייפגע בחזית הייחודית בבניין.

איסור הריסה: דרגת שימור זו קובעת כי לא ניתן להרוס את הבניין הקיים עקב ייחודו ותרומתו האדריכלית לעיר.

בעלי נכסים רבים מעוניינים לבנות תוספת בנייה או לממש את נכסיהם בצורה המיטבית ביותר הכוללת את כל זכויות הבנייה המותרות.

ניגוד אינטרסים זה, גורם למחלוקת טבעית בין בעלי הנכסים לבין מחלקות התכנון בעירייה.

בדיקת מגבלת זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בירושלים:

לא פעם אנו נתקלים בבעלי נכסים אשר זכויותיהם מוגבלות עקב תכנית השימור החלה על הנכס שברשותם.

בעל נכס אשר יבקש לממש תוספת בנייה בבניין לשימור, נדרש לליווי מקצועי של שמאי מקרקעין בירושלים אשר ידע לבצע את כל הבדיקות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לבדוק את כל אפשרויות הבנייה בכפוף לתכנית השימור.

לצורך ביצוע בדיקה זו, מומלץ לפנות למשרד שמאי מקרקעין בירושלים הבקיא בכל רזי תכניות השימור ומתמחה ספציפית בירושלים.

שמאי מקרקעין בירושלים ידע לבצע ניתוח תכניות בניין עיר, לעמת את מחלקת תכנון עיר ואת מחלקת השימור מול מסמכי התכנית המקנה זכויות בנייה אשר להן ערך כלכלי רב.

שמאי מקרקעין בירושלים צריך לבדוק את כל אפשרויות הבנוי בחלקה על ידי מחקר מעמיק של זכויות הבנייה לניצול וההקלות.

דוגמא לאיתור זכויות בנייה על ידי שמאי מקרקעין בירושלים:

לבקשתו של בעל דירת מגורים או בית פרטי, שמאי מקרקעין נתבקש להעריך את שוויה של דירה הממוקמת בקומה השלישית והאחרונה בבניין של 3 דיירים.

מבדיקה שנעשית על ידי שמאי מקרקעין, נתגלה, כי גג הבניין צמוד בטאבו לדירתו של הלקוח.

על פי מידע תכנוני המתייחס לבניין סמוך, אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תכנית מקומית המאפשרת לו לבנות 5! קומות מגורים מעל דירתו.

בהנחה כי ניתן לבנות 2 דירות מגורים בכל קומה, יוצא, כי רק זכויות הבנייה בדירתו שוות מעל סך של 6,000,000 ₪.

לצורך העניין, נניח ששטח הגג הינו 300 מ"ר. בניכוי שטח של חדר מדרות, שטח נטו לבינוי בקומה הוא 250 מ"ר. יוצא כי ניתן לבנות שתי יחידות דיור בכל קומה בשטח של 125 מ"ר.

לצורך חישוב שווי זכויות בנייה, שמאי מקרקעין צריך לבצע תחשיב חילוץ משווי מ"ר בנוי בסביבה.

אם שוויו של מ"ר בנוי הוא 30,000 ש"ח, אזי בניכוי מע"מ, יזמות ועלויות בנייה נקבל שווי מ"ר קרקע זמין לבניה.

אם הרווח הייזמי הוא 18% ועלויות בנייה הן 7,500 ש"ח למ"ר, אז שווי מ"ר מבונה בנוי הינו כ – 14,000 ש"ח.

משווי מ"ר זה, יש להפחית את מחיר הכסף עבור תקופת ההיתרים והבנייה שיכולה לקחת כשנתיים ואף יותר.

בשיעור היוון של 6% ותקופת הדחייה למימוש היא שנתיים, אזי, שווי מ"ר מבונה יעמוד על 12,500 ש"ח למ"ר.

שווי זה נכפיל במספר המ"ר לבינוי שהינו 125 מ"ר לדירה * 4 = 500 מ"ר * 12,500 ש"ח = 6,250,000 ש"ח.

תכנית אב ומתאר לפיתוח השכונות המקנה זכויות בנייה נוספות:

מערך התכנון המתווה את מדיניות הבנייה בירושלים, מכיר בצורך להגדיל את זכויות הבנייה בשכונות העיר. הין היתר מטרת תכניות האב לעיר הינו להסדיר את אופי הבינוי, לקצוע צפיפות מגורים ועוד.

ניקח לדוגמא את שכונת בקעה.

שמאי מקרקעין המתמחה בירושלים יודע כי בשכונה, בין היתר, חלה תכנית מספר 3770 אשר מתווה מדיניות בנייה וקובעת חזיתות לשימור, בניינים לשימור ואף עצים לשימור.

מנגד, אותם המגרשים המוגדרים לשימור, מוגדרים להתחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) בתכנית האב.

התכנית מחלקת את השכונה למתחמי תכנון עם הוראות בניה שונות. מגרשים המסומנים בוורוד מיועדים לשימור, סימון בצהוב מגדיר את המגרשים להתחדשות עירונית.

תרשים הבינוי מתוך תכנית האב:

להלן מקרא התכנית:

במקרים מסויימים, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין בירושלים ובאדריכל בנסיון להגיע להסדר עם מחלקת התכנון כי תותר הריסת בניין לשימור עם חזית לשימור בכפוף לחידוש החזית על פי ערכה האדריכלי בבניין החדש המנצל את זכויות הבנייה בצורה מיטבית.

תשלום היטל השבחה על זכויות בניה:

יש לזכור כי בניצול זכויות בנייה בצורה של בניה בפועל או במכירה, קיימת חשיפה להיטל השבחה. מס היטל ההשבחה עומד על 50% משווי זכויות הבנייה ביום אישור התכנית או מתן הקלה, בהצמדה.

היטל השבחה משולם עבור זכויות בנייה שאושרו בנכס לאחר שרכשתם את הנכס. בסיס התשלום מחושב על ידי שמאי מקרקעין בירושלים לפי שווי הקרקע במועד אישור התכנית.

אם התכנית אשר מקנה זכויות בנייה אושרה בשנת 2015, ושווי למ"ר מבונה היה 8,000 ש"ח למ"ר, אז היטל ההשבחה יעמוד על 8,000 ש"ח * 500 מ"ר = 2,000,000 ש"ח לפני הצמדה.

אם תבקשו הקלה או אישרו חורג, מס היטל ההשבחה יחושב מיום אישור ההקלה או האישור החורג.

קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.