מה צריך לדעת שמאי מקרקעין לבית משפט?

חוות דעת המתבצעת על ידי שמאי מקרקעין לבית משפט יכולה להכריע בהצלחת התביעה או ההגנה.

הופעת שמאי מקרקעין בבית המשפט הינה מעמד אשר דורשת מהשמאי מיומנויות רבות.

שלבי הרישוי של שמאי מקרקעין הינו בין המורכבים בין מקצועות הרישוי בישראל.

יחד עם זאת, מה שלא ניתן ללמד, זה הניסיון המעשי של השמאי לעמוד מול עורכי דין בהליך פרונטלי בבית המשפט.

במקרים רבים, כאשר עורך הדין של הצד הנגדי מפעיל לחצים רבים על המומחה ב"חקירה", המומחה עלול לאבד את קו ההגנה.

גם אם השמאות שהשמאי הכין מצוינת, אין הדבר מהווה ערובה בהליך המשפטי במסגרת חקירת השמאי.

במקרים רבים מתן עדות לקוי מאיין את איכותה של השמאות שהכין השמאי המומחה.

Table of contents [Close]

איך ניתן להבטיח בחירה נכונה של שמאי מקרקעין לבית משפט:
- מה התכונות הנדרשות משמאי מקרקעין לצורך הופעה בבית המשפט:
  - דוגמה לביסוס טענה שמאית מכח הקווים המנחים של אגף שומת מקרקעין:
מה צריכה לכלול חוות דעת שמאי לבית משפט?

איך ניתן להבטיח בחירה נכונה של שמאי מקרקעין לבית משפט:

כל בעל מקצוע ינסה לשכנע אותך כי הוא הבחירה הנכונה. כל שמאי אשר ירצה לקבל את העבודה ינסה להציג עצמו כמבין עניין ויבטיח לך ייצוג בהליך המשפטי.

אז מה עושים?

אינטליגנציה אישית ותחושת בטן. עליכם לדבר עם השמאי, לשאול שאלות מורכבות ולראות מה זמן תגובת השמאי לסוגיות שעלו מהשיחה.

בשלב השני, עליכם לנסות ולזהות את יצירתיות שמאי המקרקעין ועד כמה השקפתו מקיפה. שמאי מקרקעין יצירתי תמיד יעלה "זוויות" נוספות אשר לא חשבת עליהן.

פסיקה וחקיקה. שמאי מקרקעין המתמחה במתן עדות בבתי המשפט נדרש לשליטה מלאה בכל הפסיקה הרלוונטית.

שליטתו של השמאי בפסיקה, יכולה להיות אינדיקציה למקצועיותו של השמאי.

באילו תחומים קיימת פסיקה ששמאי מקרקעין לבית משפט צריך לדעת:

קיימים מקרים רבים בהם שליטה בפסיקה רלוונטית יכולה לסייה בהליך המשפטי. להלן כמה מאמרים על סוגיות נפוצות במקרקעין:

פירוק שיתוף / גירושין – ירידת ערך – הפקעה – דיירות – מוגנת – מיסוי מקרקעין – היטל השבחה – ירושה.

לכל סוגיה קיימת פסיקה רלוונטית אשר יכולה לסייע לשמאי המקרקעין לבסס את עמדתו בבית המשפט.

בנוסף לפסיקה, שמאי מקרקעין לבית משפט יכול לבסס את עמדתו מכח החקיקה, למשל – חוק המקרקעין.

בנוסף לאלו, שמאי מקרקעין לבית משפט יכול להסתמך על הקווים המנחים והתקינה השמאית.

התקינה השמאית והקווים המנחים מפורסמים על ידי משרד המשפטים – אגף שומת המקרקעין. הקווים המנחים מסדירים שיטות עבודה בביצוע הערכות בסוגיות שונות.

שמאי מקרקעין המתמחה במתן עדות בבית המשפט ידע לאגד את הפסיקה והחקיקה הרלוונטית ובכך ייסע לך לעמוד על טענותיך בבית המשפט.

מה התכונות הנדרשות משמאי מקרקעין לצורך הופעה בבית המשפט:

שמאי בית משפט נדרש לניסיון. הניסיון תורם לביטחון העצמי של השמאי ומאפשר לו לעמוד בחקירה נגדית.

החקירה הנגדית הינה מעמד מורכב. עורך הדין של הצד הנגדי יעשה שיעורי בית וינסה להתקיל את שמאי המקרקעין.

עורך הדין של הצד הנגדי יחקור את חוות הדעת השמאית וינסה לטעון לאי עקביותה, ליקוייים בעקרונותיה וקביעות שביצע השמאי.

על שמאי המקרקעין בהופעתו בבית המשפט לא להתרגש מהמתקפה המשפטית ולעמוד על טענותיו.

עמידה עקבית על טענותיו תוך גיבוי דעתו על ידי שומת המקרקעין שביצע יכולה לשפר את הסיכויי ההצלחה של ההליך המשפטי.

במקרה זה, אין תחליף לניסיון. שמאי מקרקעין מנוסה אשר נתן עדויות בעבר, ידע להתמודד עם החקירה הנגדית ללא התרגשות יתרה.

במקרים רבים, עורכי הדין ואף השופטים אינם בקיאים באופן מוחלט במתודולוגיה השמאית.

המתודולוגיה המשאית מבוססת על הפן המשפטי, הכלכלי ואף הרגשי (כוחות השוק).

שמאי מקרקעין לבית משפט נדרש לנמק את עמדתו ולהסביר לשופט את בסיס עקרונותיו בשפה פשוטה.

דוגמה לביסוס טענה שמאית מכח הקווים המנחים של אגף שומת מקרקעין:

בדוגמה זו, בעלים של קרקע ביקשו לבצע חלוקה של הזכויות העתידיות שיתקבלו באיחוד החלקות.

נתונות 3 חלקות:

חלקה 1, שטחה 500 מ"ר וניתן לבנות עליה בית בגודל של 200 מ"ר. שוויה 1,500,000 ₪.

חלקה 2, שטחה 450 מ"ר וניתן לבנות עליה בית בגודל של 180 מ"ר. שוויה 1,300,000 ₪.

חלקה 2, שטחה 100 מ"ר וניתן לבנות עליה בית בגודל של 80 מ"ר. שוויה 800,000 ₪.

על פי תכנית מאושרת במידה והחלקות יתאחדו, ניתן יהיה להקים בית מגורים רב קומות.

שווי הקרקע של הבית העתידי הינו 10,000,000 ₪.

חישוב (לא נכון) על פי הגיון התמורה היחסית:

תרומתה של חלקה 1 הינה 42%. תרומתה של חלקה 2 הינה 36%. ותרומתה של חלקה 3 הינה 22%.

אם השווי של החלקות במצב יוצא הינו 10,000,000, חלקן של החלקות כדלקמן:

מגרש/חלקה 1, מקבלת 4,200,000 ₪.

חלקה/מגרש 2, מקבלת 3,600,000 ₪.

מגרש/חלקה 3, מקבלת 2,200,000 ₪.

למרות ההיגיון המתמטי, חלוקה זו אינה נכונה.

על פי פרק ד' לקווים המנחים, החלוקה אינה מתבססת על שווין של החלקות במצבן הנכנס, אלה, מחלקת את הרווח הנוצר בצורה שווה בין כל חלקה ללא קשר לשוויה במצב נכנס.

החישוב הנכון:

כל החלקות במצב הנכנס שוות 3,600,000 ₪. הרווח שנוצר עקב האיחוד הינו 6,400,000 ₪.

הרווח מהאיחוד לא יתחלק בהתבסס על התרומה של החלקה על פי שוויה במצב הנכנס, אלא, על פי תרומתה לכל הפרויקט.

היות ולא ניתן לבנות את הבניין ללא חלקה מספר 3, חלות 1, 2 תלויות בחלקה 3, ולה, כח מיקוח קריטי בהליך.

לפיכך היתרון הכלכלי שנוצר מאיחוד החלקות העומד של 6,400,000 ₪, יתחלק בצורה שווה בין שלושת החלקות (2,133,000 לחלקה).

מגרש/חלקה 1, תקבל 1,500,000 + 2,133,000.

חלקה/מגרש 2, תקבל 1,300,000 + 2,133,000.

מגרש/חלקה 3, תקבל 800,000 + 2,133,000.

מה צריכה לכלול חוות דעת שמאי לבית משפט?

חוות דעת שמאי מקרקעין מומחה לבית משפט צריכה לכלול תיאור מדוייק של הסוגייה המשפטית בגיבוי שרטוטים ומפות.

השמאי צריך לנמק את טענותיו לפרטי פרטים על מנת למנוע "תקלות" בחקירה הנגדית.

חוות דעת שמאי מקרקעין מומחה צריכה לכלות את ההצהרה כי חוות הדעת ניתנת במסגרת עדות תחת שבועה והבנה כי מסירת מידע כוזב הינה עבירה פלילית.

במקרים רביםשמאי המקרקעין מציינים בחוות דעתם את המשפט הבא:

"אני נותן חוות דעת זו במקום עדות בבית המשפט ואני מצהיר כי ידוע לי היטב שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעת זו, כשהיא חתומה על ידי, כדין עדות בשבועה בבית המשפט."

לסיכום, שמאי מקרקעין לבית משפט נדרש לבסס את עמדתו בפסיקה רלוונטית, בהוראות החוק הרלוונטיות ובהתקינה השמאית.

רק בחירה נכונה בשמאי מקרקעין מנוסה ומקצועי יכולה להבטיח לכם הצלחה בהליך המשפטי על כל סוגיותיו ומורכבותו.

לנוחיותכם, קישור לאתר אגף שומת מקרקעין – קווים מנחים.