בהערכת שווי דירה, בית פרטי או הערכת שווי משרד או חנות, שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לתת דגש על השינויים הצפויים בעיר ועל חשיפה למיסוי מקרקעין.
בכל עסקה במקרקעין קיימים אלמנטים משפטיים, אלמנטים תכנוניים וכלכליים.
שמאות המתבצעת לצורך הערכת שווי צריכה לכלול ולהרחיב ברקע המשפטי, הרקע התכנוני והרקע ההנדסי לעניין היתרי בניה.
שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לנתח כל רכיב המשפיע על שווי הדירה או הבית ולהתייחס בצורה מעמיקה לכל נושא בפרק נפרד.
במאמר זה נדבר על תכנית המתאר לכפר סבא ועל קו המטרו אר עתיד לחצות את רחוב ויצמן. כמו כן נדבר על סוגיות מיסוי מקרקעין ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
Table of contents [Close]
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על התחדשות עירונית?
לאחרונה, תוקנה תכנית מתאר כוללנית לכפר סבא, תכנית כס/2035. בהחלטה מחוזית קטן מספר יחידות הדיור בצורה מהותית בגלל שינוי בחישוב הקרקע במצב נכנס.
אחת ממטרות העיר הינה לאפשר גידול האוכלוסייה לכדי 150,000 תושבים. בין אתגרי התכנית הינו שילוב האוכלוסייה במרקם העיר והמת פתרונות תעסוקה ופנאי ברמה גבוה.
התכנית מחלקת את כפר סבא ל – 6 מתחמי תכנון. לכל מתחם תכנון הוראות בינוי שונות.
מתחם המער העירוני – מתחם מספר 1, יכלול את המרקם העירוני הוותיק. מרכזו של המתחם היו רחוב טשרניחובסקי עד גבולו הצפוני עם רחוב בן יהודה.
מתחם מספר 6, לצורך הדוגמה, מהווה קרקע חדשה לפיתוח בצפון בן יהודה שבה מתוכננות כ 9,400 יחידות דיור.
להלן חלק מהוראות התכנית (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה):
בתרשים קיימת חלוקה לאזורי תכנון. על פי התרשים ניתן ללמוד על הייעודים החדשים של הקרקע. בדרך כלל מפות אלה קלות להבנה כי הצבעים לרוב קבועים.
סגול – מסחר ותעסוקה, חום – מבני ציבור, צהוב מגורים צמודת קרקע וכתום זה בנייה רוויה.
שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך להכיר את אזורי התכנון ולנתח את מגמות התפתחות העיר.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על מערכת הסעת המונים?
למערכות הסעת המונים השפעה חיובית על שווי המקרקעין בסביבה.
יתר על כן, ברוב המקרים, אף אם מערכת הסעת ההמונים גורמת לצפיפות ומטרד, עדיין, מחירי המקרקעין בסביבתה עולים.
שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לשים לב להשפעה הצפויה על שווי נכסי המקרקעין הנמצאים בתוואי התכנון של המטרו.
על פי המפה, נראה כי קו המטרו יחצה את רחוב ויצמן ויסתיים בכפר סבא מזרח.
מפת קווי המטרו (קרדיט לפורטל הגיאוגרפי הלאומי):
בהערכת שווי דירה או חנות על תוואי קו המטרו יש להתייחס למיקום התחנות והשפעתן על החנויות שבסביבה. סביר להניח שחנויות להן קרבה לתחנת המטרו ייהנו ממחזורי מכירות גבוהים יותר ביחס לחנויות המרוחקות מתנועת נוסעים.
היות ושווי חנות מושפע מתזרים המזומנים שהחנות יוצרת, סביר להניח שיעלה שווין של החנויות המצויות בקרבת תחנות המטרו. מצד שני, תכנון הקו האדום של הרכבת הקלה ארך יותר זמן ממה שתוכנן, לפיכך, הציפייה לביצוע העבודות על קו המטרו הינה נמוכה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על מיסוי מקרקעין ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל:
נושא של תשלומים לרשות מקרקעי ישראל כמעט ולא רלוונטי בבניה רוויה. בניה רוויה זה בנייה בקומות. כיום בעלים של דירת מגורים בבניה רוויה רשאי לבקש לבצע הקניית בעלות ללא תשלום.
הצורך בשמאי מקרקעין בכפר סבא המתמצא במיסוי לרשות מקרקעי ישראל נוצר כאשר מתבצעת עסקה במגרש העולה על 280 מ"ר.
גם במגרשים צמודי קרקע ששטחם אינו עולה על 280 מ"ר פטורים מתשלום עבור זכויות בנייה.
במגרשים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר וקיבולת הבנייה המותרת על פי תכנית בניין עיר עולה על קיבולת הבנייה המוחכרת בחוזה החכירה, יידרש החוכר לשלם עבור זכויות בנייה אלה דמי היוון ולבצע הקניית בעלות.
קיימים מקרים בהם החוכר החכיר בזמנו בחוזה חכירה זכויות בנייה הקטנות יותר ממה שהיה מותר על פי תב"ע בתוקף. על זכויות אלה ישלם החוכר 91% משווין במועד הבקשה, דהיינו בערכים של היום.
דוגמה לחישוב של שמאי מקרקעין בכפר סבא של תשלומים לרשות מקרקעי ישראל:
נחשב את התשלומים בגין הקניית בעלות במגרש בו נרכשו זכויות בנייה הקטנות מהתב"ע במועד ההקצאה, נחשב תשלומים לרמ"י בגין יתרת זכויות הבנייה ואת תשלום הקניית הבעלות.
על פי הוראות רשות מקרקעי ישראל, יש להוון תחילה את המגרש טרם ניתן יהיה לבקש לבצע הקניית בעלות. מטרת רשות מקרקעי ישראל למכור לחוכרים את זכויות הבנייה, לגבות את מה שמגיע למדינה וגם להוריד את ההתעסקות בחוכרים.
לצורך הדוגמה, קיים מגרש בשטח של 550 מ"ר. במועד ההקצאה היה מותר לבנות בית בשטח של 150 מ"ר. החוכר בחר להחכיר רק 100 מ"ר ובנה בית בשטח של 100 מ"ר. שוויו של מ"ר מבונה ללא פיתוח הוא 10,000 ש"ח למ"ר.
כיום ניתן על המגרש לבנות בית דו משפחתי בשטח של 240 מ"ר כל אחד, סה"כ 480 מ"ר עיקרי.
לצורך קביעת גובה המס, שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך שללוט בנהלי רשות מקרקעי ישראל. על פי נהלי רשות מקרקעי ישראל, התשלום עבור מגרשים ששטחם עולה על 540 מ"ר הינו 9% משוויו של המגרש בבעלות כולל כל פוטנציאל תכנוני.
בשלב הראשון, החוכר יידרש לשלם עבור זכויות הבנייה אותן לא רכש במועד ההקצאה. אם במועד ההקצאה נרכשו רק 100 מ"ר מתוך 150 מ"ר, ישלם עבור 50 מ"ר סך של 50 * 10,000 ש"ח * 91% = 455,000 ש"ח.
עבור יתרת זכויות הבנייה יגבה רמ"י 31%. 31% * (160 – 480) * 10,000 ש"ח למ"ר = 992,000 ש"ח. שימו לב שהשטח במצב קודם שנלקח בתחשיב הינו 160 מ"ר ולא 150 מ"ר. זה כי השטח המינימלי שרמי מתירה לבינוי לעניין פטור מדמי היתר הינו 160 מ"ר.
תשלום הקניית בעלות לרשות מקרקעי ישראל אחרי ביצוע היוון:
בביצוע הערכת שווי לצורך השגה על תשלומים לרשות מקרקעי ישראל שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך להכיר את נהלי רשות מקרקעי ישראל העדכניים.
החישוב האחרון מתבצע לאחר שהחוכר היוון את כל זכויות הבנייה בנכס. התשלום עבור הקניית בעלות הוא 9% משווי המגרש. שוויו של המגרש הוא 10,000 * 480 = 4,800,000 ש"ח.
לפיכך התשלום לרשות מקרקעי ישראל בגין הקניית הבעלות יהיה 432,000 ש"ח.
לצורך פישוט החישובים לא נלקחו אלמנטים כמו חצרות, מרפסות ושטחי שירות. כמו כן לא נלקחו אלמנטים רבים אחרים כמו מגבלות קווי בניין ששמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לקחת בחשבון.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא בהערכת שווי משרד:
בהערכת שווי משרד, שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לבצע התאמות בשטחי הברוטו והנטו בבניינים השונים. בנוסף לגישת ההשוואה הנהוגה בנכסי מגורים שמאי המקרקעין צריך לבצע תחשיב שווי הבנוי על תקבולי ההכנסות מהמשרד.
גישת היוון ההכנסות רגישה למיקום המשרד ולנגישות למשרד. כמו כן, שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לבחון את היחס בין שטחי הברוטו נטו בכל משרד בו ידוע כי נעשתה עסקה.
חישוב גישת היוון ההכנסות הינו חישוב קל מאוד. לצורך חישוב שווי על פי ההכנסות יש לחלק את התקבול השנתי מהנכס בשיעור היוון מתאים.
שיעור היוון זה מקדם סיכון המגלם את הריבית במשק וההשקעות האלטרנטיביות. לצורך הדוגמה, אם שיעור ההיוון יעמוד על 8%, שטחה של החנות הוא 70 מ"ר ודמי השכירות למ"ר הם 180 ש"ח לחודש, שוויה של החנות יהיה 180 ש"ח * 70 מ"ר * 12 חודשים / 8% = 1,890,000 ש"ח. חישוב זה אינו לוקח בחשבון זכויות בנייה.
שוכרים משלמים על השטח בו הם משתמשים בפועל ואין להם עניין בזכויות הבנייה. לכן חישוב זה מתייחס רק על השטח השמיש בחוזה.
בביצוע עסקאות בנכסים מסחריים קיימת חשיפה גבוה למס שבח. בביצוע עסקה במקרקעין כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועורך דין כיצד ניתן לבצע אומדן מיסוי צפוי על פי חוק מיסוי מקרקעין.
לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכפר סבא.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי היטל השבחה - 26/09/2024
- מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין איחוד וחלוקה - 15/07/2024