מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?

בוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?

מודיעין הינה עיר חדשה יחסית. מודיעין הוכרזה כעיר בשנת 2003 כאשר אוחדה עם היישוב הקהילתי מכבים-רעות.

מיקומה הייחודי של מודיעין (בין ירושלים לתל אביב), תורם לרמת הביקושים לדירות מגורים בעיר.

שמאי מקרקעין במודיעין נדרש לשליטה מוחלטת בשכונות העיר. מבנה השכונות (הפרחים, אבני חן, הנחלים ושכונת המשואה) סובב את תחנת הרכבת הממוקמת במרכז העיר.

להלן מפת קו הרכבת הכבדה (מסומן בירוק אפור) מתוך הפורטל הגאוגראפי הלאומי:

שמאי מקרקעין במודיעין

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולמחקר כלכלי, כמות הנוסעים ברכבת ישראל בקו תל אביב – מודיעין עלתה מ – 3,200,300 נוסעים בשנת 2016 ל – 3,462,600 נוסעים נכון לשנת 2019.

להלן לוח 10 מתוך מחקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי:

שמאי מקרקעין מודיעין

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על תכנית המתאר המתוכננת ואת השפעתה על שווי הדירות במודיעין?

מודיעין עומדת בפני צעדי פיתוח מהותיים אשר עתידים להשפיע בעיקר על מרקמה הכלכלי. ביום 5.8.19 התנהל דיון בדבר הפקדתה שלך תכנית המתאר מד/2040.

התכנית הופקדה במטרה לפתור את הבעיות הבאות:
  • הומוגניות השכונות ללא ייחוד או הגדרת תפקיד עירוני.
  • חוסר יעילות של המערכת התחבורתית.
  • היעדר "חיים עירוניים" ומגוון בלתי מספק של שירותים ומוסדות.
  • אי מימוש פוטנציאל כח הקנייה של התושבים. תושבי העיר מרבים לצאת מגבולות העיר ולבצע קניות בערים אחרות.
  • עודף שטחים ציבוריים פתוחים, המעמיסים הוצאות משמעותיות על קופת העירייה.
  • אי מימוש הפוטנציאל התעסוקתי הנובע ממיקומה של העיר, מעתודות הקרקע ומאיכות כח האדם.

נכון להיום, שמאי מקרקעין במודיעין מודעים לרמות הביקושים בעיר, למרות, הבעיות הקיימות, הנגזרות מתכנון הדורש שיפור.
לדוגמה, על פי נתוני היצע, דירת 4 חדרים מוצעת בכ – 2,000,000 ש"ח. המחירים משתנים בהתאם לשנת הקמת הבניין, להשקעות בדירה ועוד.

תכנית מד/2040 עתידה להוסיף לעיר כ – 42,400 יחידות גיור נוספות, וזאת בתוספת ל כ – 23,000 יחידות דיור קיימות. כל שמאי מקרקעין במודיעין מבין כי התכנית הולכת לשנות את המרקם החברתי והמרקם הכלכלי בעיר.

בנוסף, התכנית עתידה להוסיף כ – 1,600,000 מ"ר מסחר (מיליון שש מאות אלף). תוספת זו, תשפר את מאזנה הכלכלי של העיר (קופת העירייה) ותעודד את תושבי המקום לבצע קניות בגבולות העיר.

להלן טבלת השטחים והיקפי הבנייה המוצעים, מתוך מסמכי התכנית:

שמאי מקרקעין מודיעין

התכנית מחלקת את מודיעין למתחמי תכנון, כאשר לכל מתחם תכנון זכויות בנייה שונות, ייעוד שונה ותכנון ספציפי.

שמאי מקרקעין במודיעין נדרש לנתח כל מתחם תכנון באופן ייחודי ולהסיק מהתכנון המוצע את השפעת התכנית על שווי הדירה אותה נדרש להעריך.

להלן מפת מתחמי התכנון המוצעים, מתוך מסמכי התכנית:

שמאי מקרקעין מודיעין

לדוגמה, מתחם 6. המתחם ממוקם בשכונת "גבעת שר" העתידית.

על פי הוראות התכנית, מתחם 6 יחלוק עם מתחם 4, 5 כ – 4,700,000 מ"ר מגורים ו – 126,000 מ"ר מסחר. כמו כן, בקשר למתחם זה, נחתם "הסכם גג" להקמת 6,500 יחידות דיור.

להלן חלק מטבלת השטחים למתחם:

שמאי מקרקעין מודיעין

 להלן תרשים מתחם 6:

שמאי מקרקעין במודיעין

 
מחירי דירות בפרט ומוצרי צריכה בכלל, מושפעים מהביקוש וההיצע. התכנון המתארי, עתיד להוסיף כמות יחידות דיור לא מבוטלת לעיר. תוספת יחידות דיור זו, ייתכן ולתקופת זמן מסויימת תציף את השוק ותמתן את מגמת עליית המחירים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על מתחמי המסחר החדשים?

תכנית המתאר מייעדת שימושים מסחריים במתחמים מספר 7 ו – 8.
מתחם 7, מיועד ל"מרכז עסקים ראשי (מע"ר). על פי התכנית, למתחם 7 ייתווספו 15,000 מ"ר בייעוד מגורים ו – 23,300 מ"ר בייעוד מסחר.

להלן תרשים מתחם 7:

שמאי מקרקעין במודיעין

מתחם 8, מיועד ל"רובע עסקים". על פי התכנית, למתחם 8 ייתווספו 516,000 מ"ר בייעוד מגורים ו – 480,000 מ"ר בייעוד מסחר.
 

להלן תרשים מתחם 8:

שמאי מקרקעין במודיעין

 
על פי מחקרים שבוצעו בעולם, נמצא, כי עירוב שימושי מסחר בשילוב שימושי מגורים תורם להרגשת ה"אורבניות", "מעורר" את הסביבה ואף תורם לעליית שווי הנכס המקרקעין.
 
יחד עם זאת, תכנון מפורט אשר יגרום לשימוש המסחרי לפגוע ברמת החיים לבניין מסויים, ייתכן ויזכה את הנפגע לתבוע פיצויים על ירידת ערך.

דוגמה: בסמוך לבניין בו מצוייה דירתכם הוקם מרכז מסחרי סואן אשר גורם למטרדי רעש, ריח, מעמיס על תשתיות הדרכים וגורם לפקקי תנועה.

אחד הסעיפים הנפוצים לתביעות בגין ירידת ערך במקרקעין הינו סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. במידה ולטענתכם שווי דירתכם נפגע עקב הקמת מרכז מסחרי במקרקעין גובלים (סמוך), מומלץ כי תוועצו עם שמאי מקרקעין במודיעין על אפשרותכם להגיש תביעה ולזכות בפיצוי.
 

שמאי מקרקעין

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?
תיאור
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר