מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין במודיעין?

מודיעין הינה עיר חדשה יחסית. מודיעין הוכרזה כעיר בשנת 2003 כאשר אוחדה עם היישוב הקהילתי מכבים-רעות.

מיקומה הייחודי של מודיעין (בין ירושלים לתל אביב), תורם לרמת הביקוש לדירות מגורים בעיר.

שמאי מקרקעין במודיעין נדרש לשליטה מוחלטת בשכונות העיר. מבנה השכונות (הפרחים, אבני חן, הנחלים ושכונת המשואה) סובב את תחנת הרכבת הממוקמת במרכז העיר.

מסילת הרכבת המגיעה למודיעין תורמת רבות לנגישות העיר למוקדי תעסוקה במטרופולין תל אביב וירושלים.

להלן מפת קו הרכבת הכבדה (מסומן בירוק אפור) מתוך הפורטל הגאוגראפי הלאומי:

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולמחקר כלכלי, כמות הנוסעים ברכבת ישראל בקו תל אביב – מודיעין עלתה מ – 3,200,300 נוסעים בשנת ל – 3,462,600 נוסעים נכון לשנת 2019.

להלן לוח 10 מתוך מחקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי:

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על תכנית המתאר המתוכננת ועל השפעתה על שווי הדירות במודיעין?
- להלן חלק מטבלת השטחים למתחם:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על מתחמי המסחר החדשים?
- תכנית מספר 420-0514364 מיום 13.11.2023 מהווה תכנית כוללנית לפארק הטכנולוגי בצפון מערב העיר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על תכנית המתאר המתוכננת ועל השפעתה על שווי הדירות במודיעין?

מודיעין עומדת בפני צעדי פיתוח מהותיים אשר עתידים להשפיע בעיקר על מרקמה הכלכלי. ביום 13.11.2023 אושרה תכנית מד/2040.

התכנית אושרה במטרה לפתור את הבעיות הבאות:

הומוגניות השכונות ללא ייחוד או הגדרת תפקיד עירוני.
חוסר יעילות של המערכת התחבורתית.
היעדר "חיים עירוניים" ומגוון בלתי מספק של שירותים ומוסדות.
אי מימוש פוטנציאל כח הקנייה של התושבים. תושבי העיר מרבים לצאת מגבולות העיר ולבצע קניות בערים אחרות.
עודף שטחים ציבוריים פתוחים, המעמיסים הוצאות משמעותיות על קופת העירייה.
אי מימוש הפוטנציאל התעסוקתי הנובע ממיקומה של העיר, מעתודות הקרקע ומאיכות כח האדם.

נכון להיום, שמאי מקרקעין במודיעין מודעים לרמות הביקוש בעיר, למרות, הבעיות הקיימות, הנגזרות מתכנון הדורש שיפור.
לדוגמה, על פי נתוני היצע, דירת 4 חדרים מוצעת בכ – 2,800,000 ש"ח. המחירים משתנים בהתאם לשנת הקמת הבניין, להשקעות בדירה ועוד.

תכנית מד/2040 עתידה להוסיף לעיר כ – 42,400 יחידות דיור נוספות, וזאת בתוספת ל כ – 23,000 יחידות דיור קיימות. כל שמאי מקרקעין במודיעין מבין כי התכנית הולכת לשנות את המרקם החברתי והמרקם הכלכלי בעיר.

בנוסף, התכנית עתידה להוסיף כ – 1,600,000 מ"ר מסחר (מיליון שש מאות אלף). תוספת זו, תשפר את מאזנה הכלכלי של העיר (קופת העירייה) ותעודד את תושבי המקום לבצע קניות בגבולות העיר.

להלן טבלת השטחים והיקפי הבנייה המוצעים, מתוך מסמכי התכנית:

התכנית מחלקת את מודיעין למתחמי תכנון, כאשר לכל מתחם תכנון זכויות בנייה שונות, ייעוד שונה ותכנון ספציפי.

שמאי מקרקעין במודיעין נדרש לנתח כל מתחם תכנון באופן ייחודי ולהסיק מהתכנון המוצע את השפעת התכנית על שווי הדירה אותה נדרש להעריך.

להלן מפת מתחמי התכנון המוצעים, מתוך מסמכי התכנית:

לדוגמה, מתחם 6. המתחם ממוקם בשכונת "גבעת שר" העתידית.

על פי הוראות התכנית, מתחם 6 יחלוק עם מתחם 4, 5 כ – 4,700,000 מ"ר מגורים ו – 126,000 מ"ר מסחר. כמו כן, בקשר למתחם זה, נחתם "הסכם גג" להקמת 6,500 יחידות דיור.

להלן חלק מטבלת השטחים למתחם:

להלן תרשים מתחם 6:

מחירי דירות בפרט ומוצרי צריכה בכלל, מושפעים מהביקוש וההיצע. התכנון המתארי, עתיד להוסיף כמות יחידות דיור לא מבוטלת לעיר. תוספת יחידות דיור זו, ייתכן ולתקופת זמן מסויימת תציף את השוק ותמתן את מגמת עליית המחירים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במודיעין על מתחמי המסחר החדשים?

תכנית המתאר מייעדת שימושים מסחריים במתחמים מספר 7 ו – 8.
מתחם 7, מיועד ל"מרכז עסקים ראשי (מע"ר). על פי התכנית, למתחם 7 ייתווספו 15,000 מ"ר בייעוד מגורים ו – 23,300 מ"ר בייעוד מסחר.

להלן תרשים מתחם 7:

מתחם 8, מיועד ל"רובע עסקים". על פי התכנית, למתחם 8 יתווספו 516,000 מ"ר בייעוד מגורים ו – 480,000 מ"ר בייעוד מסחר.

להלן תרשים מתחם 8:

על פי מחקרים שבוצעו בעולם, נמצא, כי עירוב שימושי מסחר בשילוב שימושי מגורים תורם להרגשת ה"אורבניות", "מעורר" את הסביבה ואף תורם לעליית שווי הנכס המקרקעין. יחד עם זאת, תכנון מפורט אשר יגרום לשימוש המסחרי לפגוע ברמת החיים לבניין מסוים, ייתכן ויזכה את הנפגע לתבוע פיצויים על ירידת ערך.

דוגמה: בסמוך לבניין בו מצויה דירתכם הוקם מרכז מסחרי סואן אשר גורם למטרדי רעש, ריח, מעמיס על תשתיות הדרכים וגורם לפקקי תנועה.

אחד הסעיפים הנפוצים לתביעות בגין ירידת ערך במקרקעין הינו סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. במידה ולטענתכם שווי דירתכם נפגע עקב הקמת מרכז מסחרי במקרקעין גובלים (סמוך), מומלץ כי תיוועצו עם שמאי מקרקעין במודיעין על אפשרותכם להגיש תביעה ולזכות בפיצוי.

תכנית מספר 420-0514364 מיום 13.11.2023 מהווה תכנית כוללנית לפארק הטכנולוגי בצפון מערב העיר.

התכנית קובעת זכויות הבניה לתעסוקה במתחם 9 ומתחם 10. לאחרונה, מוגשות תכניות מקומיות להגדלת זכויות הבנייה ואף לאחרונה אושרה תוספת של 900,000 מ"ר בייעוד מעורב לרבות מסחר, פנאי ואף מלונאות.

בהערכת שווי מגרש באזור התעסוקה, שמאי מקרקעין במודיעין צריך לשים לב לפוטנציאל התכנוני בקרקע לרבות עירוב שימושים. לביצוע בדיקה זו, שמאי מקרקעין במודיעין יכול לבדוק איזה בקשות לשינוי תב"ע נקודתית אושרו בסביבה ולהסיק מכך את השינוי הצפוי. לדוגמה, תכנית 420-0892745 משנת 2024, למגרש 3א' בפארק הטכנולוגי מתירה תוספת זכויות בנייה, שינוי קו בניין, תוספת קומות ושימושי מסחר בקומת הקרקע.

יש לשים לב כי בשינוי תב"ע המביא לשיפור תכנוני, חל מס היטל השבחה בגובה 50% משווי זכויות הבנייה החדשות שאושרו.

תרשים מתחם 9 מתוך מסמכי התכנית (קרדיט לאתר גובמאפ):