מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון

בגלל השינויים התכנוניים שמאי מקרקעין ברמת השרון בהערכת שווי דירה, בית פרטי, חנות או משרד צריך להתייחס גם לפוטנציאל התכנוני.

שמאי מקרקעין ברמת שרון נדרש לעקוב אחר התכניות המופקדות אשר עתידות לשנות ייעודי הקרקע ולהשביח נכסי המקרקעין בגבול התכנית המופקדת.

במאמר זה נדבר על הבדיקות ששמאי מקרקעין ברמת השרון צריך לעשות בהערכת שווי דירה או בית פרטי.

כמו כן, נתן דוגמה לשיטות הערכת שווי חנות או משרד.

Table of contents [Close]

הבדיקה המשפטית שמבצע שמאי מקרקעין ברמת השרון:
בדיקת היתרי בניה שמבצע שמאי מקרקעין ברמת השרון:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מתחם גלילות:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תכנית המתאר המקומית לרמת השרון:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מרכז העיר - מתחם - 1 (קרדיט לוועדה המקומית רמת השרון):
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התפלגות שטחי הבנייה במרכז העיר:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על היטל השבחה?

הבדיקה המשפטית שמבצע שמאי מקרקעין ברמת השרון:

הבדיקה הראשונה שמבצע שמאי מקרקעין היא הבדיקה המשפטית. החקירה המשפטית מסייעת לשמאי המקרקעין לזהות את הנכס.

אם מדובר על דירה, שמאי מקרקעין ברמת השרון יכול לזהות את הדירה גם בהיתר הבנייה וגם בתשריט הבית המשותף.

אם הבית לא רושם כבית משותף, השמאי יכול לזהות את הדירה על פי התרשים המצורף להסכם המכר.

למצב המשפטי של הקרקע יכולה להיות השפעה על שווי הזכויות בנכס.

שווי הזכויות זה הסכום שיישאר לכם לאחר תשלומי המס. אם שווי שוק הבית הוא 7,000,000 ש"ח וקיימת חבות לרשויות המס בסך של 3,000,000, שווי הזכויות שלכם בבית הוא 4,000,000 ש"ח.

המצב המשפטי מסייע לשמאי לזהות חשיפות למיסוי מקרקעין כמו מס שבח ומיסים לרשות מקרקעי ישראל.

בנוסף, בדיקה משפטית של המקרקעין יכולה להעלות מגבלות ועיקולים שיכולים לפגוע בשווי הנכס.

בנכסים אשר מוחכרים מאת רשות מקרקעי ישראל, שמאי מקרקעין ברמת השרון צריך לבחון את הסכם החכירה, ולגזור ממנו את סל הזכויות המוחכר.

בדיקה משפטית זו, תסייע לבעל הקרקע להעריך את התשלומים הצפויים למנהל מקרקעי ישראל.

בדיקת היתרי בניה שמבצע שמאי מקרקעין ברמת השרון:

במסגרת בדיקת היתרי הבנייה, בשלב הראשון שמאי מקרקעין ברמת השרון צריך לקבל את תיק הבניין ממשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון.

מטרת הבדיקה היא לאתר חריגות בניה או אי התאמות בבינוי. שמאי מקרקעין ברמת השרון צריך להתייחס בצורה שונה לבנייה חריגה.

במקרים שקיימת יתרת זכויות בנייה להכשרת הבנייה הלא חוקית, יש לבדוק מול הוועדה המקומית האם היא מסכימה להסדרת זכויות הבנייה.

אם הוועדה המקומית תסכים לאשרר את הבנייה הלא חוקית, השמאי יכול להעריך את השטח החורג מהיתר בהפחתה של הוצאות רישוי והיטל השבחה.

אם לא קיימת יתרת זכויות בנייה והחריגה מהיתר הבנייה אינה ניתנת להכשרה, אזי, השמאי ייתן משווי נמוך מאוד לתוספת ואף לא ייקח את התוספת בחשבון השווי.

שימו לב, בשמאות אשר מתבצעת לבנק, שמאי מקרקעין ברמת השרון יתעלם מהבנייה הלא חוקים (גם אם ניתן להסדירה) ואף יקבע הוצאות התאמה להיתר.

בפועל, השמאי אמור לאמת את נכונות ההיתר בעזרת מדידת לייזר במועד הביקור בנכס.

אם השמאי מצא אי התאמה בין היתר הבנייה לבין הבינוי בפועל, מומלץ כי ישרטט את כל הבית והקומות.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מתחם גלילות:

מזה 26 שנים מדברים על הפקדת תכנית למתחם גלילות אשר הוגדר בתמ"ל 3007 ואף קיבל זכויות בנייה לאלפי יחידות דיור ועשרות אלפי שטחי מסחר.

ביום 21.2.2024 אושרה להפקדה תמ"ל 3007. מטרות התכנית הם (מתוך מסמכי התכנית):

"הקמת רובע עירוני מעורב שימושים, פעיל, אינטנסיבי ואורבאני המשלב תשתית שטחים ירוקים קיימים ומוצעים, המתחבר למרקם העירוני הגובל ומשתלב במערך המטרופוליני הבנוי והפתוח.
קביעת היקף יחידות הדיור וזכויות הבניה בתחום התכנית. כ 16,800- יח"ד, שחלקן דיור מיוחד ודיור בהישג יד. יחידות הדיור יהיו בתמהיל מגוון של דירות בגדלים שונים. 30% מיחידות הדיור הן יחידות דיור קטנות
וקטנות מאוד, המהוות "דיור מכליל". יצירת ממשק עירוני מיטבי עם מתח"מ גלילות המקודם במקביל, לטיוב ההגעה בתחבורה ציבורית ובתנועה מקיימת אל אזור התעסוקה הסובב את המתחם וברחבי הרובע העירוני.
קביעת מערך ואתרי השהייה לניקוז מבוססי טבע, כחלק מראייה כוללת לניהול מי נגר ומניעת הצפות בצפון מטרופולין תל-אביב
תכנון מעבר קווי תשתית אזוריים בשטחים הפתוחים בתחום התכנית, תוך צמצום וחפיפה מירביים של תחומי מגבלות בניה.
קביעת הנחיות לשמירת ערכי טבע, נוף וארכיאולוגיה, ליצירת צירים ירוקים להולכי רגל ורוכבי אופניים ומעברים אקולוגיים.
קביעת הנחיות סביבתיות המתייחסות להיבטים השונים של איכות הסביבה, למניעת מטרדים ובכלל זה לטיהור הקרקע ומי התהום ככל שיידרש.
דיור להשכרה לטווח ארוך ודיור בהישג יד בהתאם לקבוע בחוק הוותמ"ל.

שטח התכנית כולל מספר רב של בעלים, ולצורך מימוש הבינוי בה התכנית כוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה".

לתכנית זו חיכו משקיעים רבים אשר רכשו קרקעות להשקעה. נכון, עדיין יש צורך באישור התכנית, הכנת טבלאות איחוד וחלוקה ועוד.

להלן תרשין המתחם מתוך מסמכי התכנית (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תכנית המתאר המקומית לרמת השרון:

כיום, עיריית רמת השרון אישרה את תכנית המתאר המקומית לשנת 2035.

התכנית מהווה הוראות מנחות לתכנון ובינוי בראייה לשנת 2045. התכנית קובעת שרוב הבינוי בעיר ייעשה בשכונות החדשות בצמוד לתל אביב. 20% מיחדות הדיור החדשות יוקצו להשכרה ארוכת טווח. 30% מסך הדירות יהיו דירות קטנות של עד 80 מ"ר.

התכנית מצמצמת את תוספת זכויות הבנייה למינימום בעיר הוותיקה וההתחדשות העירונית תותר בעיקר לאורך הרחובות הראשיים.

התכנית מתווה הוראות בנייה גם למתחם המגורים החדש אשר יוקם מדרום לכביש 5 אשר יכלול בעתיד כ – 40,000 תושבים.

מתחם נוסף הנכלל במסגרת תמ"ל 3007 הוא המתחם אשר יקום ממערב לאיילון וממזרח לכביש 2. מתחם זה יהיה מתחם עסקים ופנאי. במתחם זה על כל 1,000 מ"ר מגורים יוקמו 52,000 מ"ר תעסוקה.

להלן תשריט ייעודי הקרקע על פי תכנית המתאר (קרדיט לוועדה המקומית רמת השרון):

שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לבקיאות רבה במסמכי התכנית המוצעת. כל תכנית אשר משנה את המצב הקיים בכוחה לשנות את המרקם העירוני ולהקנות זכויות בנייה למתחמים שונים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על מרכז העיר – מתחם – 1 (קרדיט לוועדה המקומית רמת השרון):

על פי התכנון המוצע, במרכז העיר מתוכננים כ – 500,000 מ"ר בייעוד מגורים. תוספת השטח כוללת בין היתר גם את זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 על תיקוניה.

התכנית קובעת כי הוועדה המקומית רשאים להוסיף זכויות בנייה נוספות על הזכויות שמוקנות מכח תמ"א 38, וזאת בכפוף לפתרונות תחבורתיים ומרקם הסביבה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על התפלגות שטחי הבנייה במרכז העיר:

על פי התכנית, תוספת השטח למגורים תתחלק בצורה הבאה:

189,000 מ"ר בייעוד מגורים יסווגו במסגרת התחדשות עירונית על פי סעיף 23 לתמ"א 38.

95,000 מ"ר בייעוד מגורים יסווגו כמסגרת לפוטנציאל התחדשות עירונית לתתי מתחמים P1, L1 ותותר בהם בנייה בגובה של עד 9 קומות.

במתחם N1 תותר בנייה לגובה של 15 קומות.

21,000 מ"ר בייעוד מגורים מיועדים לתכנית חדשה אשר תתבצע בין הרחוב בראשית לרחוב סוקולוב, מתחם A1.

20,000 מ"ר בייעוד מגורים מיועדים לתכנית חדשה ברחוב סוקולוב מספרים 21-29 בתת מתחם C1.

להלן תרשים חלוקת העיר למתחמי התכנון (קרדיט לוועדה המקומית רמת השרון):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על היטל השבחה?

ראשית, בואו נעשה סדר. נדבר על ההבדלים בין "היטל ההשבחה לבין "מס שבח".

היטל השבחה – היטל ההשבחה משלמים על זכויות הבנייה שנוספו למקרקעין שברשותנו. שמאי מקרקעין ברמת השרון יכול לבצע אמדן היטל השבחה צפוי, וזאת, בהתבסס על מחירי הקרקע ליום אישור התכנית.

הסבר:

רכשנו בית פרטי בגודל של 200 מ"ר בנוי. החזקנו בבית 10 שנים והחלטנו למכור. בזמן שהחזקנו את הבית, אושרו תכניות להרחבת מרתף והגדלת חדרים בגג.

בגין השבחות אלה שייזמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נדרש לשלם מס "היטל השבחה".

איך שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש לנתח את מס "היטל ההשבחה"?

ישנן דרכים רבות להקטין את החבות במס היטל ההשבחה. שמאי מקרקעין מומחה יכול לחסוך לך מאות אלפי שקלים בתשלומי מיסוי מקרקעין.

דוגמה:

לכם בית דו משפחתי. בשנים האחרונות אושרה תכנית להגדלת מרתף לכדי 100% משטח המגרש. ביתכם נבנה במועד בו לא הייתה תכנית למרתפים וביתכם בן 20 שנה.

במקרה זה, שמאי מקרקעין ברמת השרון נדרש להשתמש בתחשיב "דחייה" למימוש. תחשיבי הדחייה, מגלמים תועלת כלכלית.

הכוונה, אין כדאיות בהריסת בית בן 20 שנה לצורך הקמת מרתף. לפי כך, את זכויות הבנייה למרתף שמאי המקרקעין אמור לדחות ב כ – 40 שנה.

איך מתבצע החישוב? שווי קרקע למרתף 8,000 למ"ר (לדוגמה) כופלים במקדם היוון של 20% (שיעור היוון של 4% לתקופה של 40 שנה).

מתקבל שווי של 2,000 מ"ר בלבד לכל מטר קרקע למרתף.

חשוב לדעת!

שמאי מקרקעין מומחה יודע כי תכניות שאושרו לפני מאי 1975 אינן חייבות בהיטל השבחה.

שווי של מטר קרקע מחשבים ליום אישור התכנית ולא לפי השווי ביום המכירה.

היטל ההשבחה אינו מתייחס לכמה רכשנו את הנכס ולכמה מכרנו. התחשיב מתבסס על שווי זכויות הבנייה שאושרו בנכס עם השנים בהן הייתה לנו חזקה.

איך שמאי מקרקעין מומחה נדרש לנתח את מס "השבח"?

מס השבח – משולם בגין הפער בין מחיר הרחישה לבין מחיר המכירה. את מס השבח נהוג לחלק לשני רבדים. המסחרי / עסקי והמגורים.

רשויות המס רואות בנכסי מגורים מוצר סוציאלי. המיסוי בגין נכסי המגורים הינו מוטב ונמוך יותר מנכסים עסקיים.

למשל, מס השבח לדירת מגורים מזכה יחידה עומד על 0 עד לתקרה של כ – 4,500,000 ₪.

מס השבח לדירת מגורים מזכה, לא יחידה מחושב ליניארית משנת 2014 בלבד. השבח שנצבר לפני שנת 2014 פטור.

במכר דירת מגורים אשר שווי מכירתה מושפע מזכויות בנייה נוספות יחול מס שבח תוך מתן פטור חלקי או מלא מכח סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

חשוב!

מתשלום מס השבח ניתן לקזז את תשלום היטל ההשבחה. במקרים מסוימים מס השבח נבלע בתשלום היטל ההשבחה.

פניה לשמאי מקרקעין מומחה ברמת השרון יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים בתשלומי מס שבח.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת השרון על גירושין / פירוק שיתוף וחלוקת ירושה?

במקרים רבים נכסי מקרקעין נדרשים לחלוקה מכח גירושין או ירושה. במקרה בו אחד היורשים או בני הזוג המתגרשים מבקשים לחלק ביניהם את המקרקעין, עליהם להתייעץ עם שמאי מקרקעין.

פניה לשמאי מקרקעין ברמת השרון תאיר את עיניהם של היורשים או המתגרשים לעניין חבות המס הספציפית לכל נכס.

דוגמה:

קיימים 2 נכסים: בית פרטי בשווי 3,000,000 ₪ ומזומנים בשווי 500,000 ₪.

היורש או המתגרש מבקש להשאיר את הבית ומוכן לשלם לצד השני 1,000,000 ₪ (משאיר את המזומנים אצל הצד השני).

לכאורה נראה הגיוני. חצי הבית עולה 1,500,000 בהנחה וישאיר את המזומנים אצל הצד השני, ישלים 1,000,000 ₪ בלבד.

בפועל לא כך המצב. ייתכן כי לבית יש חבות במס שבח והיטל השבחה. כאשר יבקש הצד שהשאיר את הבית למכור את הבית, יוותר עם תמורה של 2,500,000 בלבד.

בכדי להימנע מאי נעימות במשפחה ולבצע את חלוקת העיזבון / הירושה ו/או הנכסים במסגרת הגירושין בצורה הטובה ביותר, יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין מומחה הבקיא ברמת השרון.

לנוחיותכם, קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון.