מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בגבעתיים?

שמאי מקרקעין בגבעתיים נדרש לנהל מעקב שוטף אחר השינויים במחירי הדירות, המגמות הצפויות במחירי המקרקעין בכלל ולעקוב אחר השינויים התכנוניים אשר בכוחם להשפיע על מחירי הנדל"ן בגבעתיים.

שמאי מקרקעין בגבעתיים צריך להכיר את מקורות המידע הרשמיים מהם ניתן לקבל מידע קריטי אשר יסייע לשמאי דירות לבצע הערכת שווי דירה בצורה המדויקת ביותר.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על השינויים התכנוניים הצפויים בעיר:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על מתחמי העיר החדשים:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הוראות השימור על פי תכנית המתאר:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:

ביום 15.10.2020 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה הודעה לתקשורת לעניין שינוים במחירי שוק הדירות.

פרסומים מסוג זה מתפרסמים בתדירות תכופה יחסית ומסתמכים על בדיקות מקצועיות שמבצעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

שמאי נדל"ן מקצועי נדרש לעקוב אחר פרסומים אלה ולהשתמש בנתונים, על פי שיקולו המקצועי לצורך "מידוד" עסקאות ההשוואה.

לדוגמה, שמאי מקרקעין בגבעתיים נדרש לבצע הערכת שווי דירה בבית קומות. אחת העסקאות שעליה מעוניין השמאי להתבסס בתחשיב השווי בוצעה לפני שנה.

השמאי החליט כי ברצונו למדד את העסקה על מנת לגלם את תקופת הזמן שעברה ממועד ביצועה.

על פי פרסומי הלמ"ס, עולה כי במחוז מרכז הכולל את גבעתיים, חלה עליית מחירים של 2.7% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

שינויים ברמות המחירים בדירות חדשות וקיימות במחוז מרכז הכולל את גבעתיים (קרדיט: הלמ"ס):

נתון מעניין: ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, מחירי דירות חדשות עלו ב 0.4% בלבד וביחס לחודשים האחרונים, מחירי הדירות החדשות עלו ב 1.7%.

שמאי מקרקעין בגבעתיים הבקיא בשינויים הפוליטיים ובהשפעות הקורונה על שוק המקרקעין, יכול לשער שעליית המחירים של החודשים האחרונים מושפעת מהגורמים הבאים:

ארגז הכלים שייצר השר כחלון פורק וכיום מוסדות התכנון אינם מתואמים בצורה מספקת.
בגלל וירוס הקורונה מוסדות התכנון אינם עובדים בתפוקה מספקת ולפיכך קיים מחסור ב"הפשרת" קרקעות חקלאיות.

על פי חוקי הכלכלה, בתחום המקרקעין, ככל שההיצע יורד והביקוש עולה, המחירים מזנקים.

תופעה זו נראית בצורה ברורה ביותר בפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על השינויים התכנוניים הצפויים בעיר:

תרשים התכנית (קרדיט לאתר ההנדסה של עיריית גבעתיים):

שמאי מקרקעין בגבעתיים צריך להכיר את תכנית המתאר 2040. בימים אלה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים עורכת את תכנית המתאר לשנת היעד 2040 אשר מטרותיה:

תכנון כולל לעיר גבעתיים, לרבות הוראות להתחדשות עירונית שיבטיחו כי עם הגידול באוכלוסיית העיר תשופרנה האיכויות העירוניות הקיימות.

שמירה וחיזוק צביונה של גבעתיים והמרכיבים המייחדים אותה כיישוב איכותי וייחודי.

יצירת שלד עירוני של שטחים ציבוריים, פתוחים ובנויים, בדגש על שדרוג והרחבת המרחב הציבורי, יצירת רצפים ירוקים ונעימים להליכה ועידוד דפוסי חיים בריאים.

שיפור הנגישות בעיר, לרבות מערכת התחבורה הציבורית, הגדלת המרחב המיועד להולכי רגל ורוכבי אופניים ופתרונות חניה ציבוריים.

חיזוק רחובות העיר, לרבות שמירה על תכסית חופת העצים העירונית ותוספת עצים משמעותית, הרחבת המרחב הציבורי של חלל הרחוב, שילוב צמחיה במרפסות הפונות לרחוב, צמצום שטחי אספלט ונתיבי חניה, הרחבת המדרכות ותוספת שבילי אופניים.

תוספת שטחים ציבוריים ושמירה על רמת שירות עירוני סבירה במענה לתוספת האוכלוסייה, באמצעות הפרשת קרקע לצרכי ציבור ובניית שימושים ציבוריים בקומות הקרקע בבנייני מגורים.

תוספת שטחים לתעסוקה ולמסחר תוך הרחבת נוכחותה של גבעתיים במע"ר מטרופוליני והעצמת רחובותיה המסחריים כמוקד פעילות מרכזי בעיר.

הנחיות בינוי, לרבות הגבלות גובה הבניה וקביעת קווי בניין וזיקות הנאה להולכי רגל, לשמירה על קנה המידה האנושי ברחוב, הבטחת תנאים אקלימיים בדירות המגורים ובמרחבים הציבוריים והקפדה על איכות מוקפדת של מרקם המגורים.

שמירה ככל הניתן על מבטי הנוף הקיימים בעיר והנגשתם לציבור, לרבות מגבלות בניה לגובה במורדותיה המערביים של גבעת קוסלובסקי.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על מתחמי העיר החדשים:

חלקה המרכזי של גבעתיים וחלקה הדרומי צבועים בצבע חום. על פי מקרא התכנית, השטח המסומן בצבע חום הינו בייעוד "אזור התחדשות עירוני באמצעות תכניות נקודתיות לפינוי בינוי ותמ"א 38".

בבואו שמאי מקרקעין בגבעתיים להעריך שוויה של דירת מגורים, בית פרטי, חנות או כל נכס מקרקעין אחר, עליו להתבסס על הפוטנציאל התכנוני הנגזר מתכנית המתאר המצויה בשלבי תכנון.

יחד עם זאת, שמאי נדל"ן, שמאי דירות נדרש לדעת כי קיימים כמה תנאים מרכזיים אשר חייבים להתקיים בבנייני מגורים אשר קובעים האם בבניין הנישום ניתן לבצע פינוי בינוי או תמ"א 38.

לעניין תמא"38 – הבניין אמור להיבנות טרם שנת 1980. לעניין פינוי בינוי – מספר הדירות המינימלי בבניין לא יפחת מ 24.

להלן מפת החלוקה של גבעתיים לפי מתחמי העיר החדשים (קרדיט לאתר ההנדסה של עיריית גבעתיים):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הוראות השימור על פי תכנית המתאר:

תכנית המתאר מתווה את מדיניות התכנון תוך שמירה על ערכיה ההיסטוריים של גבעתיים.

התכנית קובעת הוראות שימור לשכונת קופת חולים, שכונת המורים, מתחם לביא, גבעת רמב"מ, רחוב שינקין, חלקים מרחוב סירקין, רחוב בורוכוב, רחוב וייצמן, מתחם כצנלסון, גבעת קוסלובסקי ועוד.

שמאי מקרקעין בגבעתיים הבקיא בתכניות השימור, יודע כי בניינים לשימור, בחלק מהמקרים, מוגבלים בניצול כל זכויות הבנייה אשר חלות על הסביבה.

לדוגמה, ברחוב מסוים ניתן לבצע תוספת בנייה של 2 קומות בכל בניין.

רוכש פוטנציאלי יודע כי בבניינים ברחוב קיימות זכויות בנייה המאפשרות בנייתן של 4 יחידות דיור (2 לכל קומה).

עקב הכרזתו של מבנה "לשימור", לעיתים, זכויות הבנייה לא ניתנות למימוש ובכך נפגע ערכו הכלכלי של הבניין.

במקרים מסויימים קיימת אפשרות להגיש תביעה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על ירידת ערך במקרקעין מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

שמאי מקרקעין עושים שימוש בסעיף זה המקרים שתכנית חדשה שאושרה פוגעת בערכן של המקרקעין.

על פי החוק, קיימים תנאים שונים שצריכים להתקיים לצורך הגשת התביעה. אחד התנאים הוא כי לא יחלפו מעל 3 שנים מיום אישור התכנית.

יחד עם זאת, קיימים מקרים בהם תביעה על ירידת ערך מכח סעיף 197 יכולה להיות מוגשת הגם אם חלפו מעל 3 שנים מיום אישור התכנית, וזאת במידה וביום אישור התכנית הנזק טרם התגבש ולא היה ניתן להעריכו.

במקרים מסויימים זכויות הבנייה אשר לא ניתנות לניצול עקב תכניות השימור ניתנות לניוד למבנים אחרים.

ניוד זכויות הנייה הינו נושא מורכב ופרטני לכל מבנה ומבנה.

להלן חלק ממפת המבנים לשימור מתוך מסמכי התכנית (קרדיט לאתר ההנדסה של עיריית גבעתיים):

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על חלוקת ירושה:

גבעתיים הינה עיר וותיקה. גיל תושבי העיר הינו מתקדם יחסית לשאר אזורי ישראל. בגבעתיים דירות רבות עוברות בירושה.

שמאי מקרקעין ירושה בגבעתיים בבואו להעריך שוויה של דירה לצורך חלוקת ירושה צריך לשאול את מזמין השירות האם קיימות דירות נוספות ב"סל" הירושה או נכסים אחרים.

במקרה שהיורשים ירצו לחלק את הנכסים ביניהם ולשלם אחד לשני תשלומי איזון, שאלה זו הינה מכרעת לצורך חלוקת ירושה הוגנת אשר תבטא בצורה הטובה ביותר את רצונו של המוריש.

דוגמה:

קיימים 3 יורשים. כל נכסי המוריש צריכים להתחלק בצורה שווה בין היורשים (1/3) לכל יורש. הנכסים הם: דירה בשווי 2,000,000 ₪, בית פרטי בשווי 4,500,000 ₪ וסכום כסף נזיל בגובה 500,000 ₪.

חישוב שגוי:

סה"כ ירושה (2,200,000 + 4,500,000 + 500,000) = 7,200,000 ₪.

אם יורש א' יבקש להשאיר לו את הבית הפרטי ששוויו 4,500,000 ₪ ויורש ב' יבקש להישאר עם הדירה ששוויה 2,200,000 ₪, תשלומי האיזון יראו כדלקמן:

יורש א' (שהשאיר את הבית) ישלם ליורש ב' 200,000 ₪ (השלמה ל – 2,400,000 ₪) וליורש ג' ישלם יורש א' סך של 2,400,000 ₪.

חישוב נכון:

יורש א' פנה לשמאי מקרקעין בגבעתיים והשמאי בחן את המיסוי הצפוי שיחול על הבית הפרטי במידה ויורש א' יבקש לממשו.

השמאי אמד את תשלום היטל ההשבחה שיחול על הבית בגובה של 600,000 ₪. יוצא, כי שוויו "נטו" של הבית הינו (600,000 – 4,500,000) = 3,900,000 ₪.

על פי תחשיב זה, "סל" הירושה הינו 7,200,000 ₪. במצב זה, יורש א' ישלם לשאר היורשים במסגרת תשלומי האיזון את הסכומים הבאים:

אם יורש א' יבקש להשאיר לו את הבית הפרטי ששוויו "נטו" 3,900,000 ₪ ויורש ב' יבקש להישאר עם הדירה ששוויה 2,200,000 ₪, תשלומי האיזון יראו כדלקמן:

יורש א' (שהשאיר את הבית) ישלם ליורש ב' 0 ₪ וליורש ג' ישלם יורש א' סך של 2,200,000 ₪ בלבד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בגבעתיים על גירושין פירוק שיתוף:

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף צריך להיצמד להגיון החלוקה בדומה לדוגמה הקודמת.

במידה ולבני הזוג בעלות בכמה נכסים אותם נדרש לחלק במסגרת הגירושין ובני הזוג מעוניינים בשמירה על הנכסים תוך ביצוע תשלומי איזון ביניהם, שמאי ירושה נדרש לבצע אמדן שווי הזכויות בנכסים.

שווי זכויות הינו תחשיב השונה משווי שוק.

מחיר (שווי) שוק זה שווי ברוטו ללא הפחתת מיסוי ושווי זכויות זה שווי נטו של הנכסים בהתחשב במיסוי מקרקעין צפוי.

שווי זכויות, בניגוד לשווי שוק, מבטא את התמורה האמתית שיקבל כל אחד מבני הזוג כאשר יבקש למכור את הנכס לצד ג' לאחר החלוקה במסגרת הגירושין.

להלן דוגמה לתחשיב שווי זכויות "נטו" במסגרת גירושין – פירוק שיתוף: