מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף?

מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף?

לא פעם בני זוג מחליטים שחייהם עדיפים בנפרד. גירושין אינו הליך קל וכולל התמודדויות עם המשמורת על הילדים וחלוקת הדירה.

במאמר זה נדבר על בחירת שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף לצורך חלוקה נכונה של הדירה המשותפת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף על חלוקה נכונה של דירה בין בני הזוג:

בשמאות מקרקעין ובנכסי מקרקעין קיימים שני מושגים. שווי שוק ושווי זכויות.

שווי שוק – שווי הדירה לצורך גביית התשלום מקונה מרצון על ידי מוכר מרצון.

שווי זכויות – הסכום שנותר נטו למוכר לאחר תשלומי החובה והמסים.

דוגמה:

לבני הזוג דירת מגורים, בית פרטי וסך של 100,000 ₪ בחשבון המשותף. ברצונם של בני הזוג להתגרש ולחלק את רכושם.

בני הזוג פנו לשמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף לצורך הערכת שווי שוק נכסיהם לצורך ביצוע חלוקה במסגרת הגירושין, פירוק שיתוף.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף אשר לא בקיא ברזי המס, יכול לגרום לבני הזוג עוגמת נפש רבה, שכן, שווי השוק אינו מבטא את התמורה "נטו".

מה הכוונה? נכסים מסויימים "סוחבים" חבות מיסוי מקרקעין. לדוגמה, מס שבחהיטל השבחה, מיסוי לרשות מקרקעי ישראל (דמי היוון) ועוד.

ראשית, נפרט על כל מס בשפה פשוטה על מנת להבינו, הגם לאדם אשר אינו עוסק במיסוי מקרקעין.

הסבר על המסים הנפוצים שמריך לדעת בביצוע חלוקת דירה במסגרת גירושין – פירוק שיתוף:

מס שבח: מס השבח משולם על עליית שווי המקרקעין עקב פעילותה הכלכלית של המדינה. היות והמדינה בשל התנהלותה הכלכלית העלתה את שווי הנכס, המס משולם לקופת המדינה.

מס השבח, לרוב, אינו מתייחס לזכויות הבנייה ומחושב בגין עליית השווי בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה במסגרת הגירושין.

במקרים מסויימים, כאשר רשויות המס סבורות כי התמורה (שקיבל בן הזוג ממכירת הדירה) מושפעת מזכויות בנייה נוספות, שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף נדרש לפעול על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

היטל השבחה: מס היטל השבחה משולם עבור זכויות בנייה שהתווספו מיום רכישת הדירה ולא נוצלו עד למועד המכירה. היטל ההשבחה משולם בגין כל מ"ר של זכויות בנייה שלא נוצל לפי שוויו ביום אישור התכנית המשביחה. המס משולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

דוגמה: רכשתם בית פרטי בגודל של 150 מ"ר בשנת 2008. בשנת 2010 אושרה תכנית לתוספת של 50 מ"ר בקומה א'. שווי מ"ר זכויות בנייה לשנת 2010 הינו 5,000 ₪.

כיום אתם מעוניינים למכור את הבית. היטל ההשבחה שתשלמו הינו 5,000 ₪ * 50 מ"ר * 50% (מס היטל השבחה) = 125,000 ₪ לפני הצמדה למדד.

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל: על נכסים אשר מצויים בחוזה חכירה, בביצוע עסקה בהם, בחלק מהמקרים, חלה חובת תשלום לרשות מקרקעי ישראל.

המקרה הנפוץ ביותר בו קיימת חבות במיסוי לרשות מקרקעי ישראל הינו במגרשים אשר גודלם עולה על 280 מ"ר.

במגרשים אשר עולים על 280 מ"ר, במידה וקיימות זכויות בנייה נוספות (מעבר לקיבולת הבנייה בחוזה החכירה) קיימת דרישה להיוון יתרת זכויות הבנייה עד מלוא הפוטנציאל התכנוני שחל על המקרקעין.

להלן דוגמה של תחשיב נכון ותחשיב לא נכון שמבצע שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף בבואו לאמוד את שווי הנכסים במסגרת הגירושין:

הנחות: הוחלט כי האישה תיקח את הבית הפרטי בשווי 1,800,000 ₪ והבעל ייקח את הדירה ואת המזומנים בשווי 1,600,000 ש"ח.

תחשיב שגוי:

שמאי מקרקעין פירוק שיתוף

בתחשיב זה, מתעלם שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף מחבות המס שחלה על הבית הפרטי בגובה 400,000 ₪. כאשר תמכור האישה את הבית הפרטי, יישאר בידיה רק 1,400,000 ₪ נטו. בנוסף, בצורה שגויה שילמה האישה לבעל תשלומי איזון של 200,000 ₪.

תחשיב נכון:

שמאי מקרקעין פירוק שיתוף

בתחשיב זה, שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף לוקח בחשבון כי שווי הזכויות בבית הפרטי הינם אך ורק 1,400,000 ₪ בניכוי חבויות המס.

במצב זה, הבעל לוקח נכסים בשווי 1,600,000 ₪ ולאשה נותר נכס בשווי 1,400,000 ₪. על הבעל לשלם לאשה תשלומי איזון בגובה 200,000 ₪.

שמאי פירוק שיתוף

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין פירוק שיתוף – גירושין על דירה המוחרגת מהתא המשפחתי – "נכס חיצוני":

החרגת דירה מהתא המשפחתי, נעשית מכמה סיבות ("נכס חיצוני").

הסיבה הראשונה, תכנון מס.

במצב שבו קיים תא משפחתי (נישואין, ידועים בציבור), רשות המסים רואה בדירה, כברירת מחדל, משותפת. הגם, אם הרישום הקנייני או החוזי הינו על שמו של אחד מבני הזוג בלבד.

"נכס חיצוני" – נכס אשר לא חלה עליו חזקת התא המשפחתי. במצב זה, רק לבן זוג אחד זכויות בנכס ולבן הזוג השני אין כל חזקה וקשר לנכס.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף נדרש להכיר את "הלכת פלם" אשר נולדה בפסק דין 3185/03.

ב"הלכת פלם" נקבע, כי יש להבדיל בין מצב בו דירה שנרכשה על ידי אחד מבני הזוג טרם הנישואין לבין רכישת דירה על ידי אחד מבני הזוג לאחר הנישואין.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף צריך להכיר את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2011.

הוראת הביצוע מפרטת הכיצד יש לחשב את מס הרכישה ואת מס השבח במקרה בו מבוצעת עסקה בדירה אשר נרכשה טרם התגבשות התא המשפחתי.

להלן תמצית הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 5/2011:

דירה אשר נרכשה על ידי אחד בני הזוג טרם הנישואין לא תחול לגביה חזקת השיתוף וכי קו הגבול לתחולת החזקה הוא יצירת התא המשפחתי.

רשויות המס רואות בדירה שנרכשה על ידי אחד בני הזוג "נכס חיצוני" הגם אם לא נעשה הסכם ממון המחריג את הדירה מחזקת השיתוף.

לעניין מס רכישה, יראו  בדירה המהווה "נכס חיצוני", דירתו הבלעדית של בן הזוג, וזאת בתנאי כי אין בדירה שיתוף בדרך של התנהגות.

לדוגמה: לא יראו בדירה "נכס חיצוני" במידה ובני הזוג גרים במשותף בדירה, ממנים את הדירה יחד, משלמים משכנתא במשותף, תקבולי השכירות נכנסים לחשבון המשותף.

יש לציין, כי הבחינה כפי שהסברנו קודם הינה לצרכי מס בלבד (שבח ורכישה) ואינה באה לקבוע את זכויות בני הזוג בדירה בבואם לפרק את השיתוף, להתגרש, בבואם לחלק את הזכויות בדירותיהם.

שמאי מקרקעין גירושין – פירוק שיתוף צריך לדעת כי קיומו של הסכם ממון הינו מכריע בשאלת הזכויות בדירה המוחרגת מהתא המשפחתי.

במידה וקיים הסכם ממון המחריג את הדירה מהתא המשפחתי לטובתו של בן זוג מסוים, יוגדר הנכס כ"נכס חיצוני" הגם אם בני הזוג מתגוררים בדירה.

מה צריך לדעת שמאי גירושין – פירוק שיתוף על החרגת דירת מגורים כאשר אין הסכם ממון:

הגם אם לא נעשה הסכם ממון בין בני זוג שנישאו לאחר חוק יחסי ממון, עצם הנישואין אינו פוגע בזכויותיו של בן הזוג בדירה אשר מוחרגת מהתא המשפחתי ואינו מקנה זכויות בדירה לזוג השני.

אם לא נעשה הסכם ממון בין בני זוג אשר נישאו לפני חוק יחסי ממון, עצם הנישואין לא פוגע בזכויותיו של בן הזוג בדירה אשר מוחרגת מהתא המשפחתי.

יחד עם זאת, כל מקרה יבחן לגופו בהתחשב ביחסיהם של בני הזוג, משך הנישואין טיב הנכס, מועד רכישתו ועוד.

להלן תרשים מתוך הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2011:

שמאי מקרקעין פירוק שיתוף

דוגמה לתחשיב תשלום מס רכישה כאשר לבן זוג יש דירה המוחרגת מהתא המשפחתי:

שמאי מקרקעין פירוק שיתוף 

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד המשפטים – דרכי התנהלות במצבי גירושין ופירוד בתקופת הקורונה.

שמאי מקרקעין

במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

ליצירת קשר

Email: S@SHAMAY-MEKARKEIN.COM

2698*  ,Phone: (+972) 0504-837-837

Fax: (+972)3-762-8228

פז שמאות מקרקעין - שמאי מקרקעין
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין גירושין - פירוק שיתוף?
שם המאמר
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין גירושין - פירוק שיתוף?
תיאור
מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין גירושין - פירוק שיתוף?
הכתב
המפרסם
פז שמאות מקרקעין
לוגו

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
Call Now Buttonלחץ ליצירת קשר

0