בלוג

שמאי מקרקעין דמי שכירות

הערכת שווי חנות כאשר שולמו דמי שכירות מראש

בביצוע הערכת שווי מקרקעין שמאי מקרקעין יבחן האם במסגרת סל הזכויות במקרקעין קיימת גם הכנסה מדמי שכירות או ששולמו דמי שכירות מראש.

במאמר זה, ניתן דוגמה למצב בו נדרש שמאי מקרקעין להעריך שווי חנות מושכרת בשטח של 35 מ"ר לצורך שיעבוד לבנק.

קונה ביקש משמאי נדל"ן להעריך שווי חנות לצורך בדיקת כדאיות ובחינת אפשרויות מימון.

לאחר ששמאי המקרקעין ביצע בדיקה משפטית ובדיקה תכנונית, מצא כי החנות ללא ליקויים.

לידיעתך, בדיקה משפטית במקרקעין הינו השלב הקודם להערכת שווי השוק.

במקרים רבים, המצב המשפטי והתכנוני מגלמים בעיות אשר יכולות לפסול את העסקה.

כאמור, לאחר הבדיקות המוקדמות החל השמאי לבחון את התנאים הכלכליים של העסקה.

מהנתונים עלה: שטח החנות: 35 מ"ר.

דמי שכירות מקובלים באזור: 80 ש"ח למ"ר.

שיעור היוון בסביבה: 7%.

נתון משפטי: קיים חוזה שכירות לשתי תקופות. תקופה ראשונה: 5 שנים במחיר של 85 ש"ח למ"ר. אופציה לשוכר: 5 שנים נוספת במחיר של 75 ש"ח למ"ר.

עבור התקופה הראשונה שולמו דמי השכירות מראש.

הערה: כאשר דמי השכירות משולמים מראש, הם עוברים מיד לכיס המוכר. לפיכך, שכירות זו לא תעמוד לזכות הקונה.

בעצם, על פי התקינה השמאית, תקבולי דמי שכירות מראש אינם נספרים בתמהיל הזכויות של הנכס.

התייחסות שמאי מקרקעין לאופציה וכי שולמו דמי שכירות מראש:

העסקה המוצעת אינה רגילה. בעסקה המוצעת קיימים שני אלמנטים חשובים.

  1. שולמו דמי שכירות מראש הגבוהים ממחיר שוק.
  2. קיימת אופציה לשוכר לתקופת שכירות של 5 שנים במחיר הנמוך ממחיר שוק.

על פי הנתונים, שמאי מקרקעין המתמחה בחנויות יזהה כי קיימת התחייבות חוזית מגבילה.

בהערכת שווי החנות, שמאי המקרקעין יידרש לבצע תחשיבי היוון תקבולים, ותחשיבי דחייה לתקופה בה שולמו דמי שכירות מראש.

על פי התנאי הראשון, הקונה ייהנה מתקבולי השכירות רק בעוד 5 שנים:

לפיכך, השווי הדחוי של החנות הינו:

80 ש"ח דמי שכירות מקובלים * 35 מ"ר * 12 חודשי שכירות, חלקי 7% היוון = 480,000 ש"ח.

מקדם הדחייה לתחשיב ההיוון עקב העובדה ששולמו דמי שכירות מראש, הינו: 71% (N=5, I=7%).

לפיכך, שווי החנות הדחוי הינו: 342,000 ש"ח.

כעת, נחשב את ההפחתה לשווי החנות מכח התנאי השני.

הקונה עתיד להיות כפוף להסכם השכירות אשר מקבע תשלום חודשי למחיר של 75 ש"ח למ"ר.

תחשיב זה מבצע שמאי מקרקעין כאשר התשלומים התקופתיים מהוונים לערכים של היום.

תחשיב ההיוון נחוץ על מנת לגלם הפסד השקעה אלטרנטיבית, סיכונים, ריבית, פחת ועוד.

להלן תקבול מהוון למחיר שוק של 80 ש"ח למ"ר: 137,800 ש"ח.

להלן תקבול מהוון למחיר החוזה, דהיינו 75 ש"ח למ"ר: 129,000 ש"ח.

יוצא שהחוזה מביא להפסד של 9,000 ש"ח נוספים אשר ינוכו מהשווי לבטוחה שייקבע לבנק.

ברכישת נכס מסחרי כמו חנות או משרד קיימת חשיבות רבה לבחון את כל התנאים המשפטיים.

יש להיעזר בשמאי חנויות או שמאי משרדים על מנת לאתר ליקויים או גורמים משפטיים ותכנוניים מגבילים.

לוגו א. פז שמאות מקרקעין

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.