מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות במקרקעין

שמאי זכויות במקרקעין יכול לנתח את הזכויות שלכם במקרקעין.

להבדיל משווי שוק, זכויות במקרקעין יכולות להיגזר מכח חכירה, זכויות חוזיות, זכויות קנייניות וזכויות מותנות או מוקנות.

במאמר זה נדבר על סוגי הזכויות במקרקעין ומה ההבדל בין זכות הבעלות לבין זכות החכירה.

על פי ההגדרות בחוק המקרקעין, קיימים 5 סוגי חזקה במקרקעין.

בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.

ביום 31.10.2024 ניתן פסק דין שניתן בתיק 4843/23 אביטל נ' תמיר ואח' הכריע בשאלה האם האם זכות קדימה היא זכות חוזית בעלת תוקף או שזכות הקדימה היא זכות קניינית. בפסק דין זה נקבע כי אמנם זכות זו אינה נרשמת בטאבו, יחד עם זאת, מדובר על התחייבות בעלת אופי קנייני.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות הבעלות

זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר. במקרים רבים מדובר בזכות קניינית אשר מפורסמת בפנקסי המקרקעין  – "הטאבו".

לדוגמה, על שם ישראל ישראלי רשומה בעלות בדירה בקומה השנייה המסומנת כתת חלקה 8.

כל אדם, גם אם אינו תושב ישראל, רשאי להנפיק ממרשם הבתים המשותפים את נסח הטאבו, בו יופיע שם הבעלים.

מצד שני, זכות הבעלות יכולה להיות "לא מסוימת". הכוונה הינה בעלות במושע – במשותף עם אחרים.

לדוגמה, על שם ישראל ישראלי רשומה בעלות של 5% מתוך חלקה בגודל של 500 מ"ר.

כאשר רישום הבעלות מופיע באחוזים מתוך כלל השטח, הבעלים של החלק היחסי שותף בכל גרגיר וגרגיר מהקרקע עם אחרים. במקרים אלה, הצדדים יכולים לרשום הסכם שיתוף.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הפתרונות לביטול המושע או להגברת המסוימות של הזכויות

על פי ההיגיון הכלכלי, ככל שנתוני הנכס מדויקים יותר, הבעלות חזקה יותר ושוויו הזכויות בנכס גבוה יותר.

לדוגמה, בנק מסחרי ישמח לשעבד קרקע שהיא לא במושע (בשותפות) עם אדם שלא קשור למשכנתא.

אחד הפתרונות בהקטנת מרכיב המושע הינו הסכם שיתוף.

הסכם שיתוף זה תשריט הקרקע המחלק אותה לחלקים. בעלי הקרקע מסכימים ביניהם מי יקבל איזה חלק מהקרקע וחותמים על התשריט.

במקרה בו קיים הסכם שיתוף, ניתן "לצבוע" את חלק המגרש תחת בעלים מסויים ובכך לקבוע כי חלקו הדרום מערבי בשטח של 250 מ"ר יהיה שייך לישראל ישראלי.

קיימים 2 סוגי הסכם שיתוף.

הסכם שיתוף המופקד הטאבו והסכם שיתוף אשר אינו מופקד בטאבו.

המרשם הפומבי "טאבו" מהווה מסמך משפטי ייסודי עליו נדרש שמאי המקרקעין להסתמך.

אם בעלי המגרש חתמו על הסכם שיתוף ביניהם ולא הפקידו אותו בטאבו – כוחו של הסכם השיתוף יפה רק כלפיהם וביניהם.

אם בעלי המגרש חתמו על הסכם שיתוף ביניהם והפקידו אותו בטאבו – כוחו של הסכם השיתוף יפה כלפי כל העולם.

המשמעות היא כל מי שרוצה לבצע עסקה במקרקעין נכנס לנעלי הקונה לעניין הסכם השיתוף.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות השכירות

זכות השכירות מתחלקת לכמה רבדים.

שכירות רגילה – שכירות עד 5 שנים (כולל כל תקופות האופציה).

חכירה – שכירות שתוקפה מ – 5 שנים עד ל – 25 שנים.

חכירה לדורות – תקופת שכירות שעולה על 25 שנים.

שימו לב!

במידה ומטרת העסקה היא לא לבצע פעולת מכר ולשלם מיסוי מקרקעין (מס שבח) אילו הנכס נמכר, יש להגביל את תקופת השכירות ל – 24 שנים ו – 11 חודשים.

במקרים רבים, כגון חוזי שכירות לתחנות דלק או בתי מלון, ניתן לראות כי תקופת השכירות קרובה ל – 25 שנים אבל לא עוברת אותה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכות קדימה

זכות קדימה הינה זכות להודעת סירוב ראשונה. הבעלים של המקרקעין שעל זכויותיו רשומה זכות קדימה לטובת פלוני, נדרש להציע את דירתו לפלוני לפני כולם.

הזכות יכולה לקום מכח הסכם, מכח היותם של הבעלים בני זוג מתגרשים או יורשים.

בכל המקרים הללו קיימת זכות קדימה לרכישת המקרקעין וזכות סירוב ראשונה.

לאחרונה בפסזק דין 4843/23 שפורסם ביום 31.10.2024 אף נקבע כי במקרים מסוימים זכות הקדימה תחשב כזכות קניינית.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההבדל בין שווי שוק לבין שווי זכויות

שווי שוק של נכס מקרקעין הינו המחיר הראוי שישלם הקונה הסביר בתנאי שוק רגילים.

כאשר שמאי מקרקעין מעריך זכויות במקרקעין, השמאי נדרש לחשב את הסכום "נטו" לאחר תשלומי המס שיקבל המוכר.

לדוגמה, בית פרטי השווה 4,000,000 ₪ מוצע למכירה. את הבית ירשו שני אחים.

שווי הבית ללא זכויות הבנייה שווה 1,500,000 ₪ ושווי זכויות הבנייה הינו 2,500,000 ₪.

במקרה זה, ישלמו האחים במכירת הבית מס שבח, והיטל השבחה. במקרה שהבית מוחכר מרשות מקרקעי ישראל, שילמו האחים גם תשלומים לרמ"י.

שמאי נדל"ן מקצועי ומנוסה ידע לכוון את היורשים לסעיפי פטור ממס שבח כמו סעיף 49ז', 49ב' לחוק מיסוי מקרקעין המתיר ניכוי היטל השבחה מטיב ועוד.

שווי השוק בניכוי חבויות האחים מהווה את היתרה נטו שתשאר בכיסם. לאחר תשלומי המסים, יישאר בידי האחים סך של 3,000,000 ₪. הסכום הנותר בידיהם מהווה את שווי זכויותיהם במקרקעין.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההבדל בין נכסים מוחכרים לבין נכסים בבעלות

בישראל נפוצות 2 זכויות חזקה במקרקעין המקנות זכויות. חכירה ובעלות.

החכרת מקרקעין מתבצעת לרוב על ידי הגופים הממלכתיים אשר מורשים להחכיר קרקע. בין הגופים:

רשות מקרקעי ישראל, קק"ל, רשות הפיתוח ועוד.

שמאי מקרקעין זכויות מומחה צריך להכיר את הרפורמה שפרסמה רשות מקרקעי ישראל. על פי הרפורמה, דירות בבנייה רווי יעברו על שם החוכרים ללא כל תשלום.

כיום ניתן לבצע הקניית בעלות ללא תשלום גם בנכסים מסחריים, מבכפוף לתנאים.

בנוסף, מגרשים מוחכרים אשר גודלם אינו עובר את ה – 280 מ"ר, ניתן יהיה, בתנאים מסויימים, להקנות בהם בעלות ללא תשלום נוסף עבור זכויות הבנייה אשר לא נרכשו במועד החכרתם.

יחד עם זאת, בביצוע עסקה בנחלות, משקי עזר, נכסים עסקיים ומגרשי מגורים העולים על 280 מ"ר, ידרוש המנהל תשלום בגין הקניית הבעלות על פי הרפורמה..

מה התשלומים הנפוצים שתדרוש רשות מקרקעי ישראל אשר ישפיעו על שווי הזכויות

דמי הסכמה – דמי הסכמה מהווים מעין "מס שבח" של המנהל. דמי ההסכמה משולמים, בין היתר, על הפער בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה.

תשלום היוון – דמי היוון מהווה תשלום מראש על זכויות הבנייה מכח חוזה החכירה. ניתן להוון את החוזה הקיים או לרכוש זכויות בנייה נוספות (דמי היתר).

דמי היתר – מדובר על תשלום של זכויות בנייה נוספות. למשל ברשותכם חוזה חכירה מהוון לבינוי של 160 מ"ר.

התב"ע מתירה בינוי דו קומתי בהיקף של 200 מ"ר, ייתכן ותוכלו לרכוש מהמנהל 40 מ"ר נוספים למימוש הבנייה.

שמאי מקרקעין זכויות המתמחה בתשלומי רשות מקרקעי ישראל, ידע לייעץ ללקוח על התשלום המשתלם ביותר לצורך ביצוע העסקה.

החלטות רשות מקרקעי ישראל הינן מורכבות והשפעתן על הסכום שיישאר בידיכם גבוהה.

לנוחיותכם, מדיניות ונהלים, אתר רשות מקרקעי ישראל.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. התחשיבים לדוגמה כללית בלבד. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.