מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה?

בוחרים שמאי מקרקעין המתמחה זכויות בנייה? בישראל קיימות שלוש אינסטנציות תכנוניות אשר משפיעות על שווי המקרקעין בישראל.

הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

כל אלו, מגדירות את השימוש המותר המקרקעין בישראל.

למשל, דונם שהוגדר בייעוד חקלאי, יהיה שווה פחות מדונם סמוך אשר הוגדר בייעוד למסחר או מגורים.

יחד עם ייעוד הקרקע, למשל: מסחר, מגורים, תעשייה ועוד, נקבעות גם זכויות בנייה. זכויות הבנייה בדרך כלל נקבעות באחוזים מגודל המגרש.

רבים, המבצעים עסקאות מקרקעין אינם מודעים למפרט זכויות הבנייה בקרקע. לאפשרויות בנייה נוספות השפעה קריטית על שווי המקרקעין.

דוגמא: נמכר בית צמוד קרקע בגודל של 120 מ"ר בנוי על מגרש בגודל של 500 מ"ר.

על המגרש אושר היקף בנייה של 30% מתכסית הקרקע בשתי קומות. זאת אומרת, שניתן לבנות 150 מ"ר במבנה דו קומתי.

אזי, שווי המגרש יחושב באופן הבא: 120 בנוי בקומת הקרקע + יתרת היקף הבנייה המותר של 30 מ"ר בקומת הקרקע + 150 מ"ר זכויות בנייה בקומה א'.

שמאי מקרקעין מומחה המתמצא בהערכת זכויות בנייה נדרש ליידע את הקונה או את מוכר הקרקע בכמות זכויות הבנייה הקיימות במגרש או החלקה.

אי גילום של אפשרויות בנייה נוספות במחיר המכירה של המגרש מסב נזק כפול למוכר.

מצד אחד המוכר לא ידע על אפשרויות בנייה נוספות ולא גילם את שווין במחיר המכירה ומצד שני ייתכן ויידרש המוכר לשלם היטל השבחה על זכויות הבנייה שלא ניצל.

היטל ההשבחה הינו מס שמשלמים עבור זכויות בנייה שהתווספו למקרקעין מיום שקנינו את המקרקעין או מחודש מאי 1975.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה:

היטל ההשבחה משולם עבור זכויות בנייה שלא נוצלו על ידינו.

היטל ההשבחה עבור זכויות הבנייה הנוספות משולם בין אם אנו מעוניינים לבצע בנייה בקרקע ובין אם לא.

קיימות שיטות להקטנת מס היטל ההשבחה ואף לבטלו לגמרי.

לדוגמא: קיים בית בן 15 שנה. לאחרונה אושרה תכנית לבניית מרתף. אנו מוכרים את הבית היום ללא המרתף.

לא נשלם את מלוא שווי זכויות הבנייה לקומת המרתף היות וזה לא כלכלי להרוס בית בן 15 שני בשביל מרתף בלבד.

לפיכך, ניתן לדחות (להקטין במקדם דחייה) את זכויות הבנייה לבניית המרתף עד סופם של החיים הכלכליים של הבית.

השבחה במקרקעין שאינה כלכלית, לא חלה בגינה חובת תשלום מס היטל השבחה.

ממשיכים בדוגמא:

יוצא, שלמוכר נגרם נזק כפול. הגם לא חייב על אפשרויות לתוספת הבנייה וגם נדרש לשלם עליהן מס של 50% מס לעירייה.

הבעיה, שלא לכל מוכר או קונה מקרקעין קיימת המודעות בצורך בקבלת ייעוץ מקצועי משמאי מקרקעין, דבר זה יוצר מצבים בהם נגרמת עוגמת נפש רבה למוכר.

הקונה מצד שני, בבואו לרכוש נכס מקרקעין כגון דירה, בית חנות, משרד או כל נכס מסחרי אחר, מעוניין לדעת מה מהות העסקה ומה הזכויות העודפות בקרקע.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בנייה מותנות?

שמאי דירות או שמאי מקרקעין מומחה הבקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל, ידע להזהיר את כל הצדדים מזכויות בנייה מותנות.

זכויות בנייה מותנות קיימות בתכנית בניין עיר אבל לצורך ניצולן, יש לשלם מס נוסף לרשות מקרקעי ישראל לצורך ניצולן.

למשל חוזה חכירה אשר מוגבל ל – 160 מ"ר ותכנית בניין עיר אשר מקנה זכויות בנייה של 300 מ"ר.

במצב זה קיבולת הבניי על פי תכנית בניין עיר לא ניתנת לניצול כל עוד לא הוסדר תשלום לרמ"י לצורך ניצול יתרת זכויות הבנייה.

כיום, רשות מקרקעי ישראל מקנה אפשרות לרכישת מקרקעין אף ללא תשלום בסייגים ותנאים שונים.

שמאי מקרקעין הבקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל, ידע לכוון את הלקוח ולהמליץ לו על הדרך היעילה ביותר לניצול זכויות הבנייה בקרקע.

כתבות נוספות על זכויות בנייה וקישור לאתר רשות מקרקעי ישראל:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בניה בתל אביב.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על זכויות בניה בירושלים.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין.

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.