מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי נכסים לא בנויים

במאמר זה נדבר על הדברים שחשוב לבדוק לפני שבוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי קרקע ללא נכסים לא בנויים.

ייעוד הקרקע נקבע על ידי התכנון הארצי, התכנון המחוזי והתכנון המקומי.

לכל מוסד תכנון יש את הסמכות הספציפית לאשר את ייעוד הבינוי העתידי ואת היקפו.

קיימים כמה ייעודי קרקע נפוצים, כגון: משרדים, מסחר, מגורים ותעשייה.

במקרים מסויימים, על המקרקעין קיימת בנייה אשר כלכלית כדאי להרסה, היות ואינה תורמת לשווי הקרקע.

במאמר זה, נתייחס נדבר על הערכת שווי קרקע ריקה או קרקע שהבנוי עליה לא תורם לשווי.

Table of contents [Close]

באיזה גישות שמאי מקרקעין משתמש בהערכת שווי נכסים לא בנויים:

באיזה גישות שמאי מקרקעין משתמש בהערכת שווי נכסים לא בנויים:

הגישה המועדפת בהערכת שווי לקרקע הינה גישת ההשוואה. יחד עם זאת, לעיתים קיים מחסור בעסקאות השוואה.

לפעמים הייעוד של הקרקע הינו שונה במידה רבה (תכסית וצורת הבינוי) מהסביבה הכלכלית ולא מתאים להשוואה. בשימוש בגישת ההשוואה, יש צורך בלפחות שלוש עסקאות איכותיות מהסביבה הקרובה.

במידה והשמאי לא איתר עסקאות מהסביבה הקרובה, יש באפשרותו להשתמש בעסקאות מהסביבה המרוחקת כל עוד והמגמה הכלכלית דומה.

במקרה זה, שמאי מקרקעין אשר מעריך שווי של נכסים לא בנויים יכול לעשות שימוש בגישות השומה הבאות: היוון השווי העתידי הצפוי לערך הנוכחי (זמן וסיכון). חילוץ שווי מ"ר קרקע, שווי יחידת תועלת או מ"ר מבונה.

שימוש שמאי מקרקעין להערכת שווי נכסים לא בנויים בגישת ההיוון לשווי עתידי צפוי (זמן וסיכון):

גישת ההיוון מורכבת מרכיב של דחייה (זמן) ורכיב של סיכון (שיעור היוון).

זמן לאישור תכנית ומשך הבנייה:

בגישה זו, על השמאי יבצע בדיקה מול מוסדות התכנון האם על הקרקע הריקה מתוכננת תכנית אשר משנה את ייעודה או מוסיפה זכויות בנייה.

במידה וקיימת תכנית אשר מקנה זכויות בנייה במקרקעין, שמאי המקרקעין יכול לשער תוך כמה זמן יהיה ניתן להוציא היתר בנייה.

שימוש שמאי מקרקעין במקדם סיכון המבטא את הייתכנות לאישור התכנית והסביבה הכלכלית:

בהנחה והשמאי לא קיבל מידע מספק ממוסדות התכנון, יכול השמאי להניח את זמן אישור התכנית אשר תשמש כפרוגרמה להערכת שווי הזכויות במקרקעין.

ככל שהסביבה מפותחת פחות וככל שאין מידע מספק לעניין משך אישור התכנית, עולה הסיכון בהשקעה בקרקע מסוג זה.

כאמור, את רמת הסיכון בהערת שווי נכסים לא בנויים מגלם השמאי בקביעתו את דמי ההיוון.

לאחר ששמאי המקרקעין קבע את משך אישור התכנון העתידי (בשנים) ואת רמת הסיכון, יבנה השמאי נוסחה אשר המקדם שלה יהיה קטן מ – 1.

מקדם זה הינו מקדם הפחתה אשר מבטא על שווי הקרקע בהנחה שמאית מסויימת. במקרה שלנו זה זמן הדחייה עד לזמינות זכויות הבנייה.

דוגמה:

שווי הקרקע אילו הקרקע הייתה זמינה לבניית 10 יחידות דיור הינו 8,000,000 ש"ח.

השמאי החליט כי משך אישור התכנית ומשך הבנייה הינו כ – 5 שנים במקדם סיכוי (שיעור היוון) של 7%.

מקדם ההפחתה שיתקבל הינו כ – 0.712. לפיכך, שווי הקרקע הדחוי הינו כ – 5,700,000 ש"ח.

גישת העלויות לחילוץ שווי מ"ר קרקע או מ"ר מבונה:

בגישה זו, שמאי המקרקעין "מחלץ" משווי מ"ר בנוי את כל הוצאות הבנייה לצורך הגעה לשווי קרקע.

בין הרכיבים שהשמאי יפחית משווי מ"ר בנוי: פיתוח, מע"מ, רווח ייזמי ועלויות הבנייה. במקרים מסויימים, אין צורך בהפחתה של עלויות הפיתוח במלואם.

שמאי מקרקעין רבים אינם מודעים כי ביצוע תחשיב בגישת החילוץ יהיה מדוייק יותר ככל שננתח עסקאות בנכסים חדשים יותר.

נכסים שנבנו לאחרונה, מגלמים את עלויות הבנייה והייזמות העדכניות והלא שחוקה. בדרך כלל, במגרשים אלה מנצלות כל זכויות הבנייה במקרקעין.

בחירת עסקאות אשר בהן זכויות הבנייה נוצלו במלואן, יבטיח כי השווי למ"ר מבונה יהיה "נקי" ללא השפעת הפוטנציאל לתוספות בנייה והרחבות.

דוגמה:

בהערכת שווי נכסים לא בנויים, שמאי מקרקיען יכול להכפיל שווי זה בכמות המטרים המותרים לבנייה ואת התוצאה להכפיל במקדם הדחייה כפי שהסברנו מקודם.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין קרקע ריקה על קרקע חקלאית בבעלות רשות מקרקעי ישראל:

קרקע המוחכרת על ידי מנהל מקרקעי ישראל לשימושים חקלאיים אינה מסבה תרומה כלכלית לחוכר בשינוי הייעוד. זאת מהסיבה כי בחוזה החכירה מול המנהל קיים "סעיף השבה". החוכר נדרש להשיב את הקרקע החקלאית למנהל תוך קבלת פיצוי בגין יתרת תקופת החכירה והגידולים החקלאיים. לעיתים, שוויה של הקרקע ייגזר מעלויות רכישת זכויות הבנייה מהמנהל (דמי היוון או דמי היתר).

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין קרקע ריקה על שימוש ביחידות תועלת:

בהנחה ומדובר על ייעוד עתידי סחיר יעשה השמאי שימוש ביחידות תועלת כגון:

כמות מ"ר מבונה, מספר יחידות דיור ועוד.

את מספר יחידות הדיור יכפיל השמאי בשווי הקרקע ליחידת דיור תוך ביצוע התאמות ודחייה לאישור התכנית והשלמת הבנייה.

דוגמה:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת קרקע שעליה קיים בינוי להריסה:

בינוי קיים אשר מיועד להריסה מצד אחד גורע ומצד שני תורם לשווי הקרקע. מצד אחד, הגריעה מהשווי נובעת מעלויות ההריסה והפינוי של הבינוי. מצד שני, קיים חסכון מסויים במס רכישה בהנחה כי על המקרקעין קיימת דירה.

כמו כן, ייתכן וקיים חסכון באגרות בנייה ולעיתים גם חסכון בעלויות הפיתוח.

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד החקלאות ופיתוח הכפר.