איך שמאי חניות בודק כדאיות כלכלית לפי תקן חניה

איך שמאי חניות מתמודד עם מצב בו עלות בניית חניה עולה על השטח הסחיר.

נתוני המגרש:

מיקום המגרש: בבת ים.

שטח: 4,000 מ"ר.

זכויות בנייה: 70% בקומת הקרקע, 50% בקומות א'+ב'  (סה"כ 170%).

תכסית: 70%.

נתוני השוואה:

שמאי מקרקעין בבת ים, נמצא כי מגרשים בשטח של דונם נסחרים תמורת 1,200,000 ש"ח.

יחד עם זאת, מבדיקת שמאי המקרקרעין בבת ים, עלה, כי זכויות הבנייה במגרשי ההשוואה שונים מהמגרש הנישום.

זכויות הבנייה במגרשים הם: 60% בשלוש קומות (180% סה"כ).

תכסית: 50%.

מקדמים אקוויוולנטיים:

קומת קרקע (תעשייה): 100%.

קומות א'+ב': 40%.

חצר חניה: 50%.

נתוני חניה:

תקן חניה: 1 חניה לכל 100 מ"ר בנוי.

עלות הקמת חניה תת קרקעית: 80,000 ש"ח.

הנחות עבודה:

הוועדה המקומית לא מאפשרת תשלומי כופר חניה.

בעסקאות ההשוואה קיים פתרון חניה לכל זכויות הבנייה.

הוועדה המקומית מתירה בינוי של קומות חלקיות.

הנתונים אינם כוללים מע"מ.

לחניה עילית נדרשים 25 מ"ר.

איך שמאי מקרקעין בבת ים יעריך את שווי המגרש שבנדון ללא מע"מ?

מניתוח עסקת ההשוואה אנו מסיקים כי השווי למ"ר מבונה אחד הינו 1,043 ש"ח.

להלן תחשיב שווי המגרש לדונם בהתעלם מאי כדאיות הקמת החניות התת קרקעיות:

על פי התחשיב, הבינוי האקוויוונטי המקסימלי הינו 1,150 מ"ר.

הבינוי הפיזי הינו 6,800 מ"ר.

התכסיתץ הינה 70%. מה שמשאיר לנו 30% מתוף 4,000 חצר בלבד.

נתון כי שטח חניה הינו 25 מ"ר, לפיכך, מספר החניות הינו: 4,000 מ"ר * 0.3 = 1,200 מ"ר.

1,200מ"ר חלק 25 מ"ר לחניה = 48 חניות שניתן להקים בחצר.

לכן, על מנת לנצל את זכויות הבנייה יש להקים 20 חניות תת קרקעיות.

מבידקה כלכלית, עולה, כי עלות הקמת חניה תת קרקעית הינה 80,000 ש"ח ושווי כל 100 מ"ר בקומה א' הינו כ – 42,000 ש"ח.

לפיכך, אנו נבצע פרוגרמה תכנונית באופן שנגביל את הבנייה ל – 4,800 מ"ר.

אין כדאיות כלכלית בהקמת חניות תת קרקעיות, ולכן נהיה מוגבלים עד לכמות החניות העיליות.

1,200מ"ר חצר חלקי 25 מ"ר לחניה, עולה כי ניתן להקים בחצר 48 חניות.

48*100 מ"ר = 4,800 מ"ר בנוי (תקן חניה אחת לכל 100 מ"ר בנוי).

התחשיב הנכון ושווי המגרש:

בפועל, אין כדאיות כלכלית בבניית קומה ב' למרות קיומן של זכויות הבנייה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.