מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין IFRS?

שמאי מקרקעין IFRS זה שמאי מקרקעין אשר מעריך שווי נכסי חברות בורסאיות וחברות פרטיות.

חברות בורסאיות נדרשות לדווח לגורמי הפיקוח בבורסה לעניין שווי נכסי הנדל"ן שברשותן.

כאשר שמאי מקרקעין מבצע הערכת נכס מקרקעין לצורך IFRS, נדרש השמאי לעבוד על פי תקינה שמאית מיוחדת.

מה זה בורסה?

הבורסה הינה פלטפורמה לגיוס אשראי.

לעסק יש שתי דרכים לגייס אשראי. מהבנק ומהבורסה. מה ההבדל בין החלופות?

גיוס אשראי מהבנק:

כאשר החברה מגייסת אשראי מהבנק סביר להניח שהחברה תשלם ריבית גבוה.

הבנק הינו חברה פרטית המעוניינת בהגדלת רווחיה.

בנוסף, הבנק יבקש גילוי מלא של הדוחות הכספיים, גיול לקוחות, בטחונות ועוד.

בנקים רבים נוהגים גם להחתים את מחזיקי המניות בערבות אישית כנגד האשראי.

בין הבנק ללקוח קיים הסכם סודיות / פרטיות אשר מאפשר לחברה המבקשת אשראי לחשוף את דוחותיה בפני הבנק.

גיוס אשראי מהבורסה.

כאשר חברה מגייסת אשראי מהבורסה, סביר להניח כי יהיה חסכון רב בריבית.

ברגע שחברה מסחרית מבקשת להלוות כסף מהציבור, היא פונה לבורסה.

דרך הבורסה, החברה מוכרת מניות לציבור אשר מהווים הלוואה.

חברה אשר מבקשת למכור מניותיה דרך הבורסה לציבור, מחויבת בגילוי מלא.

הגילוי המלא בא להגן על הציבור מחוסר בהירותה העדכני של החברה הלווה.

לצורך הגילוי שנדרש במסחר בבורסה, מבקשים גורמי הבקרה לכל חברה לבצע הערכת שווי נכסיה.

במידה ואחד הנכסים מהווה נדל"ן, יש צורך בשמאי נדל"ן להערכתו על פי התקינה השמאית.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין IFRS על התקן השמאי מספר 17.1:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין IFRS על הפירוט המשפטי בתקן מספר 17.1:
- דוגמה לשווי נכס אשר משולמים בו דמי שכירות הנמוכים מהמקובל בשוק:
פירוט נוסף ששמאי מקרקעין IFRS נדרש לבצע בשומת מקרקעין על פי תקן 17.1:
מה צריך ששמאי מקרקעין IFRS לפרט בעקרונות והשיקולים בשומת מקרקעין על פי תקן 17.1:
איך שמאי מקרקעין IFRS צריך לבצע את תחשיב השווי על פי תקן 17.1:
- מה צריך ששמאי מקרקעין IFRS לדעת על מיסוי מקרקעין בשומת מקרקעין על פי תקן 17.1:

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין IFRS על התקן השמאי מספר 17.1:

שמאי מקרקעין IFRS בבואו לבצע הערכת שווי מקרקעין לצורך דיווח על פי החוק לניירות ערך צריך לפעול על פי תקן 17.1 לתקינה השמאית.

התקן קובע לשמאי מקרקעין IFRS את רמת הפירוט המזערית לצורך דיווח ולצורך יישום תקינה חשבונאית.

שמאי מקרקעין IFRS נדרש לבצע הערכת שווי מקונה ממוכר מרצון לקונה מרצון בכפוף לדגשים הבאים:

שמאי IFRS יבצע את השמאות ברמת פירוט של שומה מקיפה.
לא יניח שמאי מקרקעין IFRS הנחות לגבי עובדות הניתנות לבדיקה.
שמאי IFRS אשר שומתו מבוססת על הנחות עבודה, יפרט הנחות אלה בגוף השומה. במסקנותיו, יפרט השמאי את ההשפעות של הנחות אלה על שווי הנכס.
על שמאי מקרקעין IFRS לציין את התחזיות וההנחות שנמסרו לו על ידי התאגיד אשר להם השפעה על הערכת השווי. כמו כן, יציין השמאי את הבדיקות שביצע לאימות המידע.
שמאי IFRS יצרף לשומה נספחים שונים כל מסמך או אסמכתא רלוונטית שעליה הסתמך.
יציין שמאי המקרקעין את התקן החשבונאי עבורו נדרשת השומה ואת מהות הנכס (רכוש קבוע או השקעה).
התניות בדבר שכר טרחת השמאי.
ירשום בדבר קיומו של כתב שיפוי, פירוט השיפוי ואת המורשה שחתם על כתב השיפוי.
יציין שמאי מקרקעין IFRS האם קיימת איזו תלות בינו לבין מזמין השומה.
הסכמתו של השמאי לפרסום השומה בציבור.

בשמאות לפי תקן 17.1 לצורך דיווח IFRS הביקור בנכס יתבצע שלושה חודשים לפני מועד הדיווח.

השמאי יבצע את זיהוי הנכס יציין את שטח כלל הקרקע, את שטחו של הנכס הנישום ויפרט לעניין הזכויות בנכס (בעלות / חכירה).

בפרק תיאור הסביבה, על השמאי לציין את הסביבה העסקית ואת המתחרים לעסק הנישום.

לדוגמה: ריבוי היצע משרדים בסביבה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין IFRS על הפירוט המשפטי בתקן מספר 17.1:

שמאי יבצע את הסעיף על פי תקן 7 אשר מגדיר צורניות לניתוח משפטי בשומות מקרקעין.

ביצוע הערכת שווי נכס מקרקעין על פי תקן 17.1 לצורך IFRS יכלול שמאי מקרקעין את המידע הבא:

יציין השמאי את זכויות התאגיד במקרקעין.
יפורטו הזכויות במקרקעין מנסח הטאבו, אישור זכויות מהמנהל או החברה המשכנת. האישור תקף לשלושה חודשים.
השמאי ינתח את כל הערות האזהרה החלות על המקרקעין.
השמאי יפרט את תנאי חוזה החכירה, שנות חכירה, אופציה לחידוש החוזה, מטרת החכירה, השימוש המותר, זכויות בנייה ועוד.

שמאי מקרקעין IFRS יציין את סוגי המחזיקים על פי השימושים (משרדים, מסחר/חנות, אחסנה) ועוד.

השמאי ירכז את חוזי השכירות שקיבל מהמזמין.

על השמאי לפרט על מחזיקים בודדים אשר שיעור חזקתם בנכס עולה על 20%. כמו כן, יציין השמאי את המשלמים אשר דמי השכירות שלהם עולים על 20% מסך דמי השכירות.

יציין השמאי אילו חוזים הוארכו ומה תנאי החוזה.

על החברה המזמינה את חוות הדעת לציין בפני השמאי בכתב על המצאות דיירים מוגנים, מחזיקים ללא חוזה ועוד.

על השמאי לפרט את שיעור התפוסה בנכס ומה החלקים שאינם מושכרים. לעיתים נכסים עומדים ריקים למשך תקופות שונות. אי השכרת נכס פוגעת בשווי המבנה המסחרי.

בנכסים מניבים, יציין שמאי מקרקעין IFRS האם דמי השכירות המשולמים הינם סבירים.

נכסים אשר מנוהלים על ידי החברות המשכירות את המבנים המניבים או על ידי חברות בת, נדרשות להציג בפני שמאי IFRS חוות דעת של רו"ח מבקר.

השמאי יפרט הפקעות מתוכננות במקרקעין.

יציין השמאי קיומם של הסכמים אשר עתידים להשפיע על שווי הנכס.

דוגמה לשווי נכס אשר משולמים בו דמי שכירות הנמוכים מהמקובל בשוק:

נתון: בניין משרדים בשטח של 1,200 מ"ר המושכר לתקופה של 5 שנים תמורת 90 ₪ לחודש.

ידוע, כי שווי השכירות הראוי בסביבה ובבניין הינו 110 ₪.

לפיכך, יש הפסד של 20 ₪ למ"ר בדמי השכירות למשך 5 שנים.

בתחשיב הבא שימו לב כי מקדם ההיוון לדמי שכירות נמוכים, נמוך יותר מהמקובל בשוק, היות ואין סבירות ששוכר שמשלם פחות ממחיר שוק יעזוב.

שוויו של הנכס אילו היו משולמים בו דמי שכירות ראויים היה עומד על 22,000,000 ₪.

בפועל, למשך 5 שנים הנכס צפוי להניב הכנסה נמוכה יותר בגלל חוזה השכירות הקיים.

מהתחשיב ניתן לראות כי שווי הנכס יקטן בכ – 1,070,000 ₪ בגלל הסכם השכירות המגביל.

פירוט נוסף ששמאי מקרקעין IFRS נדרש לבצע בשומת מקרקעין על פי תקן 17.1:

במידה והנכס נרכש עד חמש שנים מהמועד הקובע, יפורטו תנאי הרכישה.

ירשמו עסקאות מכר במקרקעין ככל שידועות לשמאי המקרקעין. נתוני עסקאות יכול השמאי לאתר באתר רשות המסים.

מועד העסקאות לא יעלה על 3 שנים.

במידה והשמאי ביצע בשלוש השנים האחרונות שמאות בנכס, יציין את מועד השומה ואת השווי שנקבע.

השמאי יבקש מהתאגיד המזמין חוות דעת אשר בוצעו על ידי שמאים אחרים.

לכל הפחות יציין שמאי IFRS את שם השמאי, מועד השומה ואת הסכום שנקבע.

במידה וקיים פער של 20% מהשווי שנקבע בהערכה הקודמת, ייתן על כל השמאי את דעתו.

מה צריך ששמאי מקרקעין IFRS לפרט בעקרונות והשיקולים בשומת מקרקעין על פי תקן 17.1:

שמאי IFRS יפרט באילו גישות שומה שבהן בחר להערכת שווי המקרקעין. הגישות הנפוצות הן: גישת ההשוואה, גישת חילוץ השווי וגישת העלויות.

שומת זכויות בקרקע ריקה לא תתבצע בגישת החילוץ כגישת שומה יחידה. בקרקע ריקה גישת החילוץ תהווה גישת ביקורת המבוססת על התכניות המאושרות בלבד.

במקרים של פוטנציאל תכנוני ממשי, יוכל שמאי מקרקעין IFRS להתייחס בנפרד לשווי הפוטנציאל בתחשיב.

נכסים אשר מוערכים על פי השווי בשימוש, יירשם בצד הערך של הנכס על פי השימוש המותר. כמו כן יציין השמאי האם השווי בשימוש נמוך יותר או גבוה יותר מהשימוש המותר והמיטבי.

שמאי מקרקעין IFRS יציין האם לדעתו קיימים סיכונים גולמיים בשוק המקרקעין אליו משתייך הנכס.

במקרים בהם קיימים בנכס שימושים חורגים או שטחים הבנויים בניגוד להיתר אשר קבלו שווי בשמאות, יביא השמאי בחשבון הפחתות מתאימות תוך גילוי מלא של השיקולים אשר הנחו את השמאי.

במידה וקיים הנכס מוש"ע (שותפות בלתי מסוימת) יציין השמאי את השפעתו על שווי הנכס.