מה צריך לדעת שמאי זכויות בניה בתל אביב על זכויות בנייה?

בוחרים שמאי להערכת שווי זכויות בניה בתל אביב? בתל אביב קיימים אזורי תכנון המחולקים למתחמים על פי תכניות בניין עיר שונות המקנות זכויות בנייה.

כיום, אוכלוסיית העיר גדלה, וקיים צורך בעיבוי הבנייה לצד שמירה על המורשת האדריכלית הייחודית.

בעלי מגרשים, דירות או בתים פרטיים לא תמיד יכולים לנצל את מלוא זכויות הבנייה עקב תכניות שימור מגבילות.

מנגד, לפעמים בעלי נכסי מקרקעין לא מודעים לקיומן של זכויות בנייה נוספות, לא יודעים להעריכן, ומפסידים כסף במכירה.

שמאי זכויות בניה בתל אביב המתמחה בכלל תכניות השימור והתוכניות המתירות ביצוע תוספות בנייה או הקמת מבנים חדשים על המקרקעין, ידע ללוות את בעל הקרקע בכל שלב ושלב.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי זכויות בניה בתל אביב על התכנון המרכזי?
- להלן עיקרי מטרות תכנית תא/5000:
- עיקרי הוראות תכנית 3616א':
מה חשוב לדעת בביצוע עסקאות במקרקעין ממבטו של שמאי זכויות בניה בתל אביב:
- מה צריך לדעת המוכר:
- מה צריך לדעת הקונה על ביצוע עסקאות במקרקעין:

מה צריך לדעת שמאי זכויות בניה בתל אביב על התכנון המרכזי?

עם השנים בתל אביב אושרו תכניות בניין עיר רבות, בין היתר תכנית תא/5000 ותכנית תא/3616א'.

להלן עיקרי מטרות תכנית תא/5000:

תכנית המתאר תא/5000 מתבססת על "חזון העיר" אשר אושר על ידי מועצת העיר לפני שנים אחדות כחלק מהתכנית האסטרטגית לעיר.

תכנית המתאר מאמצת את הקווים האסטרטגיים שנקבעו ב"חזון העיר" כמטרות על: שמירה מעמד העיר כמרכז כלכלי ותרבותי; קידומה כעיר לכל תושביה ופיתוח סביבה עירונית אטרקטיבית.

התכנית קובעת אילו מתחמים ראויים לשמור ואילו מתחמים ראויים לפתח, ההוראות וההנחיות בהיבטים תחבורתיים, סביבתיים והיבטים רבים נוספים בעלי השפעה על הפיתוח הפיזי של העיר.

להלן חלק מתרשים התכנית (הצפון הישן):

עיקרי הוראות תכנית 3616א':

בתל אביב קיימים מתחמים המוכרזים כ"העיר הלבנה". בשנת 2003 הכריז אונסק"ו על מתחמי העיר הלבנה כ"אתר מורשת עולמית".

אחד ממתחמי העיר הלבנה, הינו "הצפון הישן" שהגה מתכנן הערים הסקוטי סר פטריק "גדס".

תכנית שמספרה תא3616א' קובעת זכויות בניה לבניה חדשה וזכויות בניה לתוספות בניה על בניינים קיימים תוך שמירה על אופי הסביבה הבנויה וכן פישוט הליכי התכנון והרישוי.

התכנית מחליפה את התכניות שהוספו לתכניות הראשיות לאורך השנים כגון מ, ס, ג, ועוד. התכנית מטמיעה את מדיניות התכנון העירונית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 ואת ההוראות הנוגעות להכרזת אונסק"ו.

ברוב המגרשים נפחי הבניה המוצעים בתכנית זו נעים בין 5 קומות וקומת גג חלקית ל – 6 קומות וקומת גג חלקית, וברובע 4 גם בצירים הראשיים כמפורט בתכנית – 7 קומות וקומת גג חלקית.

להלן חלק מתרשים התכנית:

מה חשוב לדעת בביצוע עסקאות במקרקעין ממבטו של שמאי זכויות בניה בתל אביב:

מה צריך לדעת המוכר:

מוכר נכס מקרקעין נדרש למידע מלא לעניין זכויות הבניה בנכס אותו הוא מעוניין למכור.

במקרים רבים, רכיב זכויות הבנייה גורר חבות במיסוי מקרקעין. בין המסים הנפוצים מס שבח והיטל השבחה.

לדוגמה, תכנית המתירה שטח עיקרי, תכנית אחרת מתירה בניית מרתף, תכנית נוספת המתירה חדרי עלייה לגג ועוד.

בעל נכס המקרקעין יכול לפנות לשמאי זכויות בניה בתל אביב ויבקש לרכז את כל תכניות המקנות זכויות בנייה ולהעריך את השווי שלהן.

על המוכר למכור את הנכס כאשר המחיר כולל גם את זכויות הבנייה ולגבות עליהן תשלום.

כידוע, לצורך העברת הזכויות בטאבו נדרש אישור מהעירייה כי שולם מס היטל השבחה. דרישה זו, עומדת גם כתנאי להוצאת היתר בניה לניצול זכויות הבנייה.

היטל ההשבחה, בין היתר, משולם על זכויות בנייה שטרם נוצלו ועומד על 50% משווי זכויות הבניה נכון ליום אישור התכנית המשביחה והצמדה.

לפיכך, אם המוכר לא יוסיף לשווי הבנוי את שווי זכויות הבנייה, ייפגע פעמיים.

פעם אחת שלא גבה בגין זכויות הבנייה ופעם שניה, כאשר יידרש לשלם מס היטל השבחה בשיעור של 50% משווי זכויות הבנייה.

מה צריך לדעת הקונה על ביצוע עסקאות במקרקעין:

הקונה צריך לבצע שתי בדיקות עיקריות. הבדיקה הראשונה היא הבדיקה המשפטית. בבדיקה המשפטית ניתן לראות מה סוג החזקה בנכס (בעלות / חכירה) והאם זכויות אלה ניתנות לשעבוד.

גם אם הקונה לא צריך ליטול הלוואת משכנתא, בדיקה זו חשובה כי היא בודקת את סחירותו של הנכס. נכס שלא ניתן לקבל בגינו משכנתא או משכנתא חלקית, ערכו יהיה נמוך יותר ביחס לנכסים דומים בסביבה ללא בעיות משפטיות.

הבדיקה השנייה שעל הקונה לבצע היא בדיקת רישוי בניה. בדיקה זו חשובה מאוד ומתבצעת על מנת לזהות חריגות בניה. בדרך כלל לדך היתר הבניה מצורפת תכנית בקשה להיתר. בתכנית זו יש תרשים של הבינוי המותר בסביבה. שמאי זכויות בניה בתל אביב צריך למדוד את הבינוי במועד הביקור בנכס ולאמת את המדידה מול תכנית הבקשה להיתר.

בביצוע עסקאות במגרשים ריקים או מגרשים שיש בהן זכויות בנייה, מומלץ לבדוק את היקף הבינוי המותר במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

קישור לאתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב.