מה צריך לדעת שמאי מקרקיען על ווירוס הקורונה?

מאמר זה נכתב עקב המציאות הכלכלית הרגישה בעולם הנגרמה מהתפשטות ווירוס הקורונה. במאמר זה נסקור את השפעת הקורונה על שוק המקרקעין, הכלכלה ושמאות המקרקעין.

הרעיון לכתוב מאמר המשלב שמאות מקרקעין עם ווירוס הקורונה עלה משאלה שקבלתי מלקוחת המשרד.

במאמר זה ננסה להתחקות אחר ניתוח המצב הכלכלי הרגיש שנוצר ממבטו של שמאי מקרקעין.

הלקוחה פנתה אלינו לצורך בחינת השקעה ברכישת דירה בחיפה. בין השאלות הסטנדרטיות, נשאלתי:

"האם לדעתי זה זמן טוב להשקיע בנדל"ן כאשר הציבור בחרדה מסוימת מווירוס הקורונה".

תשובתי ללקוחה התחלקה לשתי נקודות עיקריות.

Table of contents [Close]

נקודה ראשונה – שמאי מקרקעין ופסיכולוגיית הכלכלה.
נקודה שניה – הפן המאקרו כלכלי ממבטו של שמאי מקרקעין.
לסיכום - ווירוס הקורונה ושמאות מקרקעין:

נקודה ראשונה – שמאי מקרקעין ופסיכולוגיית הכלכלה.

כידוע, כאשר שמאי מקרקעין מעריך שווי דירה, שווי הקרקע מושפע לעיתים מהאלמנט הפסיכולוגי.

למשל, אם בעיני הציבור נתפס כי מגורים בצפון תל אביב משדרים יוקרה, אזי, ערכי הקרקע באזור זה יעלו.

בדומה, אם נטמיע בתודעת הציבור כי ווירוס הקורונה מסכן את חייהם בסבירות גבוהה, הציבור יושפע פסיכולוגית ובמקרים מסויימים ישנה את התנהגותו הצרכנית.

כיום, למרות עבודתה הנאמנה של התקשורת, לדברי שמאי מקרקעין, טרם נראתה השפעה על מחירי הנדל"ן.

לעניין נכסים מסחריים, חלק גדול מהציבור מעדיף להישאר בבית ולא לפקוד את מרכזי הקניות.

דבר זה הינו, ככל הנראה, זמני ושיעורי התשואה בנכסים המסחריים יחזרו למצבם הקודם בתום החרדה מהווירוס.

בשמאות מקרקעין שיעורי התשואה מחושבים לצמיתות. כאשר שמאי מקרקעין מחשב את שיעור התשואה, שמאי המקרקעין כבר מגלם שינויים מסויימים בביקושים בשיעור ההיוון (מקדם סיכון מובנה).

בכלכלה ובשמאות מקרקעין יש חוק אצבע פשוט, לרוב, הביקוש קובע את המחיר. אם כמות הצרכנים הפוטנציאלים לא השתנתה, אזי, גם המחיר לא אמור להשתנות.

לעניין נכסי מגורים, נכון להיום, לשמחתנו הרבה, אין בישראל שיעורי תמותה מווירוס הקורונה הדומים לאיטליה לדוגמא.

ניתן לאמר כי היות ואין צמצום בכמות האזרחים, הביקוש לנכסי מגורים לא צפוי להיות מושפע מווירוס הקורונה.

לפיכך, היות ואין שינויים רבים בביקושים, לא צפוי שינוי במחירים.

שמאי מקרקעין והשוק, נכון להיום, אינם רואים בווירוס הקורונה תופעה קבועה ולפיכך, אינם נוטים לתת לה משקל השפעה שלילי מהותי על נכסי מקרקעין ברי קיימא.

נקודה שניה – הפן המאקרו כלכלי ממבטו של שמאי מקרקעין.

נניח שווירוס הקורונה יתפשט בצורה אגרסיבית יותר ואכן המדינה תכנס לסחרור כלכלי.

במידה ויהיה סחרור כלכלי, חלק מהעסקים יקרסו, שרשראות הפצת המלאים לחברות המזון היצרניות ייפגעו ועוד.

סביר להניח כי נראה תופעות כמו התייקרות מוצרי הצריכה והמזון הבסיסיים, ירידה בהשקעות, קריסת עסקים רבים (פרט ליצרני מסיכות הגייניות), ירידה בהכנסות המדינה ממסים ועוד.

מצב מתוח זה, המלווה באי וודאות מהותית, ימנעו מהציבור לבצע השקעות במקרקעין והציבור יעדיף להשאיר את כספו נזיל ונגיש.

במקרה זה, אכן צפויה ירידה בכמות העסקאות בנכסי מקרקעין. ירידה בביקושים, מהותה – ירידה במחירים.

כידוע, המדינה נכנסה למבוא סתום מהותי ביותר בגלל הריבית הנמוכה במשק. בעזרת המדיניות המוניטרית והמלחמה ב"ייסוף השקל".

המדינה הורידה את הריבית בצורה דרסטית, ובזאת, הכניסה את עצמה לפלונטר מול נוטלי המשכנתאות.

כיום, המדינה לא יכולה להשתמש בהורדת הריבית ככלי אפקטיבי על מנת להמריץ את הפעילות במשק ולעודד עסקאות נדל"ן.

לסיכום – ווירוס הקורונה ושמאות מקרקעין:

כאמור, למדינה לא נותרו כלים מוניטריים בכל הקשור להמרצת המשק בעזרת הורדת הריבית, המדינה לא תוכל לוותר על הכנסות ממס (להוריד מסי מקרקעין).

זאת במיוחד כאשר המשק אינו מתפקד כשורה וההכנסות ממס ישיר ומס עקיף ירדו ולכן, להערכתי, מחירי המקרקעין ירדו.

למרות הירידה המסוימת בביקושים, בגלל המצב הפסיכולוגי, בנכסי מגורים והירידה בהכנסות מהנכסים המסחריים, שמאי מקרקעין רבים, נכון להיום, אינם רואים בווירוס הקורונה כגורם המסוגל להשפיע על שווי המקרקעין בטווח הארוך.

במידה והווירוס יתפשט והמשק יכנס לסחרור כלכלי, אזי אכן נראה תופעות כלכליות שונות אשר בין היתר, עלייה במחירי המזון, מוצרי הצריכה וירידה במחירי הנדל"ן והמקרקעין.

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד הבריאות לעדכונים.