מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי חנות?

הערכת שווי חנות על ידי שמאי מקרקעין הינה הערכה אשר צריכה להתבסס על תכונותיה הייחודיות של החנות.

הערכת שווי חנות יכולה להיות משימה מורכבת אשר מצריכה שליטה גבוהה של שמאי המקרקעין בסביבה הכלכלית.

בבחירתכם שמאי מקרקעין להערכת שווי חנות, עליכם לבדוק האם שמאי המקרקעין מודע לכל יתרונות החנות.

היתרונות שיכולות להיות לחנות הם חניה צמודה, חלל נוחיות (שירותים), גלריה, חזית גדולה ועוד.

הערכת שווי חנות על ידי שמאי מקרקעין יכולה להיעשות בשתי גישות שומה עיקריות.

גישת היוון ההכנסות.
גישת ההשוואה.

גישה אחת יכולה לשמש גם לבקרה על גישה אחרת. יחד עם זאת לגישת היוון ההכנסות יש חסרון – עליו נדבר בהמשך המאמר.

שימוש בגישות שומה אלה, נקבעו בתקן מספר 2 של הוועדה לתקינה שמאית.

Table of contents [Close]

מה הן גישות השומה שבהן עושה שימוש שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי חנות:
- גישת ההשוואה:
- גישת היוון ההכנסות:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מס שבח בביצוע הערכת שווי חנות:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי חנות במקרה של גירושין / פירוק שיתוף:

מה הן גישות השומה שבהן עושה שימוש שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי חנות:

גישת ההשוואה:

בגישת ההשוואה שמאי המקרקעין נדרש להעריך שווי חנות על פי עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס תוך מתן דגש על מיקום החנות ותכונותיה.

שימוש בגישת ההשוואה צריך להיעשות בצורה זהירה ביותר, ועל שמאי המקרקעין לנתח את נכסי ההשוואה על פי תכונותיהם הייחודיות.

לדוגמה:

נתונות שתי חנויות. שתי החנויות בגודל של 30 מ"ר ומצויות באותה הסביבה.

לכאורה, ניתן לשער ששווי החנויות דומה. לא בהכרח!

אם חנות אחת הינה פינתית, החשיפה שלה לעוברים ושבים גדולה יותר ולפיכך, החנות צפויה להיות אטרקטיבית יותר.

לחנות אחת חזית של 2 מטר ולחנות השנייה חזית של 5 מטר. רוחב החזית הינו נתון קריטי בהערכת חנות המשפיע על חשיפת הסחורה בווטרינה.

מיקום החנות. למרות שנאמר בדוגמה שהחנויות נמצאות באותה הסביבה, קרבה של חנות לתחנת אוטובוס או לצומת דרכים, יכולה לגרום לחנות להיות אטרקטיבית יותר.

רבים המקרים בהם שתי חנויות במרחק של 100 מ"ר אחת מהשניה הושכרו בפערי מחיר משמעותיים.

גישת היוון ההכנסות:

בדומה לדוגמה על הערכת שווי משרד המבוססת על עסקאות השוואה וההכנסות, בשימוש בגישת היוון ההכנסות על שמאי המקרקעין לבחור את שיעור ההיוון הנכון.

שיעור ההיוון הינו מקדם אשר מגלם את הסיכון במשק, הסיכון בשוכר, את הפחת הנצבר ועוד.

לדוגמה, שמאי מקרקעין נדרש להעריך שתי חנויות. חנות אחד מצויה באשדוד וחנות אחרת נמצאת בתל אביב.

על פי העקרונות השמאים, לחנויות במרכז הארץ נדרש זמן קצר יותר על מנת למצא שוכרים (לא תמיד).

לפיכך, הסיכון בתחלופת שוכרים יהיה קטן יותר.

יחד עם זאת, שיעור ההיוון יהיה קטן יותר, (סיכון קטן) בהתאמה, ולפיכך שווי החנות יכול שלא להשתנות לתקופת השכירות.

איכות השוכר משפיעה על שיעור ההיוון לתקופת השכירות. שוכר אשר מצבו הכלכלי איתן יותר, ינצל את מעמדו וידרוש דמי שכירות נמוכים יותר.

דוגמאות לשוכרים איתנים: מדינת ישראל, חברת ביטוח, בנק ועוד.

בנוסף, קיימים שוכרים אשר מהווים מוקדי עוגן. חנויות כמו "סופר-פארם" או רשתות מזון גדולות יכולות לדרוש הנחה בדמי השכירות מהסיבה שהן מושכות את הרוכשים למתחם.

דוגמה של אמדן שווי חנות כאשר קיים שוכר איתן כלכלית:

בדוגמה זו, אנו רואים שני כוחות הפועלים בכיוונים מנוגדים ולכן שווי החנות לא השתנה בצורה מהותית. מצד אחד, השוכר האיתן הצליח להשיג המחה בדמי השכירות במשא ומתן שביצע, מצד שני, שמאי אשר התייחס לאיתנות השוכר הפחית את שיעור ההיוון (הסיכון הכלכלי) ונוצר מצב שבו למרות שדמי השכירות נמוכים יותר, שווי החנות אף עלה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על מס שבח בביצוע הערכת שווי חנות:

מס שבח מתייחס בצורה שונה לשני סוגי נכסים. נכסי מגורים ונכסים עסקיים.

שמאי מקרקעין מיסוי מקרקעין המתמחה במס שבח יפעל להודיע למזמיני חוות הדעת כי ייתכן ובמכירת החנות יחול חיוב במס שבח.

בניגוד לנכסי מגורים הנהנים במקרים רבים לפטורים והטבות במס השבח, נכסים מסחריים כפופים לתשלומי מס שבח מלא.

מס השבח מתפרס על פני שלוש תקופות שבח כאשר בין התקופה עד שנת 2001 ישולם מס שבח בשיעור של 47%. אם הנכס נרכש לפני שנת 1960, ישלם המוכר מס שבח היסטורי בשיעור של 25%.

שימו לב שמס השבח מהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה ותתכן חשיפה למס ייסף.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת מס שבח בהערכת שווי חנות במסגרת ירושה:

בהערכת שווי חנות על ידי שמאי מקרקעין נדרש לבצע תחשיב מס שבח והיטל השבחה במקרים הבאים:

מס שבח:

כאשר שמאי מקרקעין ירושה ניגש לאמוד את סל הנכסים אותן התיר המוריש, לצורך חלוקתם, עליו להתבסס על שני העקרונות הבאים:

1. לכל נכס חבות שונה במיסוי מקרקעין. לא יהיה הוגן לחלק נכסים על פי שווי שוק כאשר כל נכס "גורר" חיוב שונה במס.

לדוגמה: קיימות 2 חנויות. כל חנות שווה 1,500,000 ₪. האחים אשר ירשו את החנויות החליטו שכל אח ייקח חנות אחת.

חשיבה זו הינה שגויה. ייתכן וחנות אחת גוררת מס שבח של 100,000 ₪ וחנות אחרת גוררת חיוב במס שבח של 300,000.

כאשר ימכרו האחים את החנויות לצד ג', אח אחד יישאר עם 1,400,000 ₪ נטו והאח השני יישאר עם 1,200,000 ₪ נטו.

2. בחלוקת ירושה לא חל מס שבח, במכירת הנכס לצד ג' יחול מס שבח.

מס השבח יחושב מהיום שהמוריש (שכבר נפטר) רכש את החנות.

בעצם, רשויות המס מסתכלות על המוריש, אילו הוא בחיים ואילו הוא זה שמוכר את החנות.

איך שמאי מקרקעין מחשב את מס השבח בחנויות:

על פי חוק מיסוי מקרקעין, שמאי חנויות צריכים לחלק את תקופת השבח לשלוש תקופות.

תקופה ראשונה: 1.4.1961 עד 7.11.2001. על התקופה הזאת, מס השבח יעמוד על 48%.
בתקופה השניה: 7.11.2001 עד 31.12.2011. על תקופה זו יחול מס שבח של 20%.
בתקופה השלישית 1.1.2012 ואילך. על תקופה זו יחול מס שבח של 25%.

דוגמה לחישוב מס שבח לחנות שנרכשה בתאריך 1.1.1990 ונמכרה היום 16.4.2021:

מחיר רכישה: 100,000 ₪ ממודד.

מחיר מכירה: 600,000 ₪.

תקופת השבח הראשונה: מספר הימים מיום 1.1.1990 עד ליום 7.11.2001, 4,328 ימים.
בתקופת השבח השנייה: מספר הימים בין 7.11.2001 עד 31.12.2011, 3,706 ימים.
בתקופת השבח השלישית: מיום 1.1.2012 ועד ליום המכירה שהוא 16.4.2021, 3,393 ימים.

סה"כ ימי השבח: 11,427.

תחשיב השבח:

תקופה הראשונה מהווה 38%, התקופה השנייה מהווה 32% והתקופה השלישית מהווה 30%.

נכפיל את השבח לכל תקופה באחוזה מתוך כלל התקופה:

38% * 48% = 18.3%.
32% * 20 = 6.4%.
30% * 25% = 7.5%.

השבח הינו 500,000 ₪ (100,000 – 600,000).

המס לתשלום יעמוד על 500,000 * (18.3% + 6.4% + 7.5%) = 161,000 ₪.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה בהערכת שווי חנות:

היטל השבחה זה מס שמשולם עבור זכויות בנייה חדשות שטרם נוצלו בנכס. היטל ההשבחה עומד על 50% משווי זכויות הבנייה במועד אישור התכנית בהצמדה.

דוגמה:

ברשותנו חנות בשטח של 150 מ"ר. בשנת 2010 אושרה תכנית שאישרה תוספת של 50 מ"ר. בשנת 2010 בוצעו עסקאות לפי שווי של 20,000 ש"ח למ"ר בחנויות חדשות בסביבה.

הערה: גם אם החנות שלנו ישנה, במקרים מסויימים קיימת עדיפות לקחת מ"ר בנוי ממבנה חדש על מנת לזקק טוב יותר את שווי הקרקע.

אם עלויות הבנייה והרווח הייזמי עומדים על 10,000 ש"ח, לפיכך שווי מ"ר קרקע לבנייה הוא 10,000 ש"ח.

נכפיל 50 מ"ר * 10,000 ש"ח למ"ר * 50% (מס היטל השבחה) * 1.2 (מדד נשנת 2024) = 300,000 ש"ח היטל השבחה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הערכת שווי חנות במקרה של גירושין / פירוק שיתוף:

כאשר זוג מתגרש ובסל הנכסים קיימת חנות, על שמאי המקרקעין להתייחס למיסוי המקרקעין אשר צפוי לחול על החנות ביום מימושה על ידי בן הזוג שיקבל את החנות.

בין המסים הנפוצים: מס שבח והיטל השבחה.

שמאי פירוק שיתוף / גירושין צריך לאמוד את כל הנכסים שיש לבני הזוג המתגרשים ולחשב את אמדן המס הצפוי שעלול לחול על כל נכס ונכס.

לסיכום. כאשר אתם בוחרים שמאי מקרקעין להערכת שווי חנות, עליכם לבדוק שהשמאי אכן שואל שאלות נכונות, בודק האם חשוב לכם לדעת את שווי השוק (ברוטו) או שווי הזכויות (נטו אחרי מס).

תבדקו שהשמאי בקיא בסביבה העסקית, מודע לתוואי הרכבת הקלה ומודע לשינויים הצפויים בסביבה.

לנוחיותכם, קישור לאתר משרד המשפטים – ביצוע שומת מקרקעין בחנות על פי הפדיון העסקי.