מה אתם צריכים לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין קומבינציה

שמאי מקרקעין קומבינציה זה שמאי שתפקידו להעריך את מקדם הקומבינציה בין הקבלן לבין בעל הקרקע על פי תרומתו של כל צד בפרוייקט.

שמאי מקרקעין קומבינציה יעריך את תרומת הקרקע ואת תרומת הבנייה בפרוייקט ולפי זה יקבע כמה יחידות דיור או כמה אחוזים מהשטח הבנוי יקבל כל צד בעסקה.

מטרתה של עסקת הקומבינציה הינה הקטנת תשלומי מיסוי מקרקעין כפי שיפורט בהמשך.

Table of contents [Close]

מה השיטות בהן שמאי מקרקעין קומבינציה מחשב את שיעור הקומבינציה:
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין קומבינציה על סוגי עסקאות הקומבינציה:
- מה צריך לדעת שמאי קומבינציה על היתרונות והחסרונות של כל שיטה:
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין קומבינציה על מיסוי מקרקעין:
  - מה צריך לדעת שמאי קומבינציה על המע"מ:

מה השיטות בהן שמאי מקרקעין קומבינציה מחשב את שיעור הקומבינציה:

השיטה ההנדסית:

השיטה ההנדסית הינה שיטה מתמטית פשוטה אשר קובעת את שיעור הקומבינציה לבעל הקרקע על פי תרומתו לסך הפרויקט.

להלן דוגמא לתחשיב בשיטה ההנדסית:

על פי הטבלה, בעל הקרקע יקבל 1.8 יחידות דיור.

בהנחה כי שוויה של כל דירה הינו 2,200,000 ₪, ישלם בעל הקרקע לקבלן / יזם כ – 400,000 ₪ על מנת להשלים את חלקו לדירה שלמה.

לחילופין יישאר בעל הקרקע עם דירה אחת ויקבל 1,760,000 ₪ כתשלומי איזון.

השיטה הכלכלית:

על פי השיטה הכלכלית, שמאי מקרקעין קומבינציה יעריך את שווי הקרקע של בעל הקרקע אילו הפרויקט כבר בנוי.

את שווי הקרקע יהוון השמאי בשיעור היוון אשר יכלול את סיכוני בעל הקרקע (פשיטת רגל של הקבלן) לרבות הפסד אלטרנטיבי.

להלן דוגמא לתחשיב הכלכלי:

על פי הטבלה, בעל הקרקע יקבל כ – 5,000,000 ₪. שווי הקרקע בדירות בנויות מגלמת את הסיכון, תקורות הניהול ועוד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין קומבינציה על סוגי עסקאות הקומבינציה:

קיימות שתי שיטות לעסקאות הקומבינציה. עסקת נטו ועסקת ברוטו.

ככל שבעל הקרקע מבקש לחסוך בזמנו ולהימנע מהשתתפות בהליך הבנייה, הפיצוי על אבדן הזמן יעבור לקבלן אשר נדרש לטפל בכל הנושאים.

ככל ובעל הקרקע יבקש להשתתף בהליכי הפרויקט ולהשאיר את הזכות להגשת ערר על תשלום היטל ההשבחה ומס שבח יגדל שיעורו באחוז הקומבינציה.

לפיכך, קיימות שתי חלופות לעסקת קומבינציה:

עסקת נטו:

עסקה שבה הקבלן לוקח על עצמו את הטיפול בכל סוגיות הבנייה לרבות היטל השבחה, מס שבח ועוד. בעל הקרקע כמעט ואינו מעורב בהליך הבניה.

עסקת ברוטו:

בעל הקרקע פעיל בהליך הבניה ויישא בהיטל ההשבחה ומס השבח.

מה צריך לדעת שמאי קומבינציה על היתרונות והחסרונות של כל שיטה:

שיטת הנטו:

היתרון של שיטת הנטו הינו הזמן שנחסך מבעל הקרקע מהשתתפות בהליכי הבניה.

שיטה זו יכולה להתאים לבעלי ממון אשר מוכנים לוותר על רווח מסוים לטובת הקבלן.

יחד עם זאת לשיטה זו חסרון אחד גדול.

שיעור הקומבינציה נקבע בין היתר מהיטל ההשבחה הצפוי בפרוייקט. שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית יגיש לצדדים את שומת היטל ההשבחה.

במצבים מסויימים, ניתן לערער על שומת היטל ההשבחה ולהקטין או לבטל את החיוב.

בעסקת נטו, לעיתים נמנעת מבעל הקרקע זכות זו והיזם / הקבלן נהנה גם משיעור קומבינציה מוטב וגם זוכה להקטין את היטל ההשבחה.

שיטת הברוטו:

חסרון שיטה זו הינו הזמן שעל בעל הקרקע להשקיע בקידום הפרויקט. שיטה זו יכולה להתאים לאדם אשר מבקש למקסם את רווחיו מעסקת הקומבינציה.

על פי שיטה זו, בעל הקרקע יבצע את תשלומי המס בצורה המשתלמת ביותר תוך שימוש בכל ההטבות על פי חוק מיסוי מקרקעין וייתכן ויפעל להקטנת או ביטול תשלום היטל ההשבחה.