תשלום בגין שימוש לא חוקי בקרקע מעוגן בנהלי רשות מקרקעי ישראל.
על פי פרק כז' לקווים המנחים נקבעו הוראות לאופי חישוב שווי הקרקע.
שווי קרקע זה, יקבע את בסיס החישוב בגין שימוש לא חוקי.
במידה וקיים חוזה חכירה, רמ"י תגבה 6% לשנה בין פער שווי המקרקעין לפי המוגדר בחוזה החכירה לבין שווי הקרקע על פי השימוש הבלתי חוקי בפועל.
שימו לב, במידה ומדובר על מקרקעין למגורים אשר בוצע בהם שימוש חורג, למשל תוספת בניה, ניתן על ידי תשלום דמי היתר לקבל פטור מתשלום עבור כל שנה בה נעשה שימוש לא חוקי או חורג בקרקע.
חלופה זו תקפה כאשר התב"ע מתירה את תוספת הבנייה.
Table of contents [Close]
מה השיטות שיש לחשב שווי קרקע לרמ"י לצורך גביית תשלום בגין שימוש לא חוקי:
לדוגמה:
שווי הקרקע כפי שמוגדר בחוזה החכירה הינו 2,000,000 בייעוד מלאכה.
על פי התב"ע, השימוש המותר הינו מלאכה בלבד.
אדם החליט לעשות שימוש לא חוקי בקרקע ממלאכה למסחר.
שווי המגרש בייעוד (רעיוני) למסחר הינו 4,500,000 ₪.
שווי הנכס הבנוי (קרקע כולל בניה) הינו 6,800,000 ₪.
יזמות: 15%.
חלופה 1:
שווי הנכס כבנוי מחלקים בשיעור היזמות.
1.15 / 6,800,000 ₪. = 5,910,000 ₪.
מרכיב הרווח היזמי הינו: 5,910,000 – 6,800,000 = 890,000 ₪.
כאמור, שווי הקרקע בשימוש למסחר הינו 4,500,000 ₪.
מחברים את רכיב היזמות ואת רכיב שווי הקרקע ומקבלים 5,390,000 ₪
סך זה הינו שווי הקרקע אשר ישמש כבסיס לחישוב תשלום בגין שימוש לא חוקי בקרקע.
חלופה 2:
שווי הקרקע על פי השימוש החוקי כפי שנתון, 2,000,000 ₪.
לאחר בחינת שתי החלופות, נבסס את החישוב על החלופה הגבוה יותר.
לפיכך, אם נעשה שימוש לא חוקי בקרקע במשך 5 שנים מתעשייה למסחר יחול על המבצע התשלום הבא:
5,390,000 ₪ (החלופה הגבוה יותר) * 6% (שיעור תשלום בגין שימוש לא חוקי) * 5 (שנים) = 1,617,000 ₪.
בדרך כלל כל חישובי רמ"י מבוססים על תשלום שנתי של 5%.
יחד עם זאת, אין סיבה שמי שעבר על החוק ייהנה מתשלום של מי שלא עבר על החוק.
לפיכך, רמ"י גובה תשלום גבוה יותר בשיעור של 6% כסנקציה.
שימו לב, כי בסיס הקרקע אשר ישמשו לחישוב של שימוש לא חוקי בקרקע יכלול עלויות פיתוח.
איך שמאי מקרקעין בחיפה יחשב שווי קרקע עם עלויות פיתוח שונות:
קיים מגרש לא מפותח בשטח של 500 מ"ר. עלויות הפיתוח למגרש שלנו הינם 200,000.
שמאי מקרקעין בחיפה מצא עסקת השוואה אשר בה עלויות הפיתוח שונות מהנכס הנישום.
מגרש ההשוואה נמכר במחיר של 1,500,000 ₪ ועלויות הפיתוח במגרש הנישום הינם 250,000 ₪.
יחד עם זאת, ידוע שמגרש ההשוואה ממוקם במקום פחות טוב מהמגרש הנישום.
לצורך הדוגמה, מקדם למיקום נקבע על 10%.
בשלב הראשון יש להפחית את עלויות הפיתוח ממגרש ההשוואה ולהוסיף את עלויות הפיתוח של המגרש הנישום.
250,000 ₪ – 1,500,000 ₪ = 1,250,000 ₪ שווי עסקת ההשוואה ללא פיתוח.
לסכום זה נוסיף את הפיתוח של המגרש הנישום (200,000 ₪).
200,000 ₪ + 1,250,000 ₪ = 1,450,000 ₪.
רק על השווי כולל פיתוח ניתן להפעיל את המקדם למיקום.
לפיכך, שווי המגרש הנישום יעמוד על 1,595,000 ₪ כולל פיתוח.
בשלב האחרון, נפחית את עלויות הפיתוח, היות והמגרש שלנו לא מפותח.
200,000 ₪ – 1,595,000 ₪ = 1,395,000 ₪.
זכרו, כאשר שמפעילים מקדמי התאמה, יש לבצע את ההתאמות על שווי המגרש כולל פיתוח.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
