איתור ליקויים בדירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין?

במסגרת עבודתו, שמאי מקרקעין בחיפה נדרש לבצע כמה בדיקות חשובות ביותר לצורך איתור ליקויים בדירה.

מטרת הבדיקות שמבצע שמאי מקרקעין בחיפה הינה לעלות על ליקויים תכנוניים וליקויים משפטיים.

במאמר זה נפרט מה הם הליקויים הנפוצים בדירות מגורים ובתים פרטיים.

כמו כן, בסוף המאמר נדבר על מה צריך להיזהר כאשר קונים בית פרטי / צמוד קרקע אשר נמצא בבעלות רשות מקרקעי ישראל.

על פי התקינה השמאית של משרד המשפטים, שמאי דירות בחיפה נדרש לבצע כמה שלבי בדק מרכזיים.

בין הבדיקות היסודיות שנדרש לבצע שמאי מקרקעין בחיפה לאיתור ליקויים בדירה:

בדיקה פיזית של השטחים הבנויים.
בדיקה משפטית של רישום הדירה (נסח טאבו ותשריט בית משותף).
בדיקת חוזה חכירה (רלוונטי לנכסים המוחכרים על ידי המנהל).

שמאי מקרקעין בחיפה אשר לא יבצע את הבדיקות הנדרשות בצורה יסודית ביותר עלול להתרשל ולגרום לנזק כלכלי רב לצדדים בעסקה.

Table of contents [Close]

למה חשוב לבצע בדיקה מוקדמת מקיפה לאיתור ליקויים בדירה על ידי שמאי מקרקעין בחיפה:
- הסיבה הראשונה - מימון.
  - דוגמה:
- הסיבה השנייה - מגבלת סחירות.
סוגי הבדיקות לאיתור ליקויים בדירה והשלבים בפועל שנדרש לבצע שמאי מקרקעין בחיפה:
- מה ההתייחסות לאשרור (הכשרת) חריגות בניה על ידי שמאי דירות:
הבדיקה המשפטית ששמאי מקרקעין צריך לעשות לאיתור ליקויים בדירה:

למה חשוב לבצע בדיקה מוקדמת מקיפה לאיתור ליקויים בדירה על ידי שמאי מקרקעין בחיפה:

מעבר לעובדה שאנו לא רוצים נכסים לקויים בחזקתנו, קיימות שתי סיבות עיקריות לחשיבות הבדיקות היסודיות המוקדמות.

הסיבה הראשונה – מימון.

במרבית המקרים עסקת רכישת נכס מקרקעין מצריכה נטילת הלוואת משכנתא.

הבנקים, בדרך כלל ישמחו לתת לכם משכנתא, יחד עם זאת, הבנק יבדוק את כשירותו של נכס המקרקעין לשמש כבטוחה למתן אשראי.

דוגמה:

מצאתם דירה או בית פרטי אשר לטעמכם. קבלתם אישור עקרוני מהבנק והגיע הזמן לעשות חוזה.

חשוב! זכרון דברים מהווה חוזה לכל דבר ואף רשות המסים יכולה לראות בזכרון דברים את מועד ביצוע העסקה בפועל.

במרבית החוזים קיימים סעיפים אשר מדגישים את העובדה כי הקונה יודע מה הוא רוכש. דוגמה:

"הקונה מצהיר כי ראה את הדירה וכי ניתנה לו ההזדמנות לבחון את מצבה המשפטי והתכנוני על ידי מומחים מטעמו, ולא יהיו לקונה כל טענות כלפי המוכר בקשר למצבה התכנוני והמשפטי של הדירה".

מרבית עורכי הדין אשר מלווים עסקאות מכר יציינו בחוזה המכר כי העורך דין לא בדק את מצבה התכנוני של הדירה והקונה (הלקוח) לא יבוא בטענות לעורך הדין במידה ויתגלו ליקויים בדירה.

ההסתייגויות אלו, מטרתן, שהקונה יבצע את הבדיקות הנדרשות בפועל על ידי שמאי מקרקעין.

נכס אשר יתגלו בו ליקויים כגון, חריגות בניה, מצב משפטי לקוי או מגבלות בחוזה החכירה – ייתכן ולא יוכלו לשמש את הבנק במתן הלוואת משכנתא.

אי קבלת משכנתא כלל או קבלת משכנתא חלקים עלולה לגרום להפרת חוזה המכר ולתשלום קנס של 10% משווי העסקה למוכר.

דירה ששוויה 1,500,000 ₪, בהפרת חוזה תביא לנזק של 150,00 ₪. סכום לא מבוטל לכל הדעות.

הסיבה השנייה – מגבלת סחירות.

מגבלת סחירות הינו מצב שבו רכשתם דירה ומימנתם אותה מהון עצמי או ששמאי הבנק לא שם לב לליקוי הקיים בדירה.

העסקה יצאה לפועל ולכאורה הכל נראה תקין.

ביום שתרצו למכור את הדירה או הבית הפרטי, קונה פוטנציאלי אשר נדרש להלוואת משכנתא לא יוכל לרכוש את הנכס היות ויש בו ליקוי.

מצב זה יוצר מציאות שבה שוק הקונים שלכם מצטמצם לקונים אשר לא נדרשים למימון.

קונה אשר בכל זאת יסכים לרכוש מכם את הנכס, יצביע על הליקוי ויהיה מוכן לשלם סכום נמוך יותר משווי שוק הדירה אילו הייתה תקינה.

אין סיבה שרוכש סביר ירכוש נכס לקוי במחיר מלא.

על מנת להימנע מכל אלו, יש להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך ביצוע בדיקות מקיפות לאיתור ליקויים בדירה.

סוגי הבדיקות לאיתור ליקויים בדירה והשלבים בפועל שנדרש לבצע שמאי מקרקעין בחיפה:

הבדיקה הפיזית – רישוי:

בדיקת הרישוי (היתרי הבניה) הינה בדיקה קריטית ביותר. שמאי מקרקעין בחיפה נדרש לבצע בדיקה זו בזהירות רבה.

מטרתה של הבדיקה, הינה, לאתר חריגות בניה ולמדוד את השטח הבנוי בפועל.

שמאי דירות בחיפה נדרש לבצע מדידה של השטח הבנוי ולהשוות את מדידתו להיתר הבניה.

היתר בניה הינו מסמך מילולי אשר מאשר את התכנית ההנדסית (תכנית הבקשה להיתר).

דוגמה לחלק מהתכנית ההנדסית שמאושרת על ידי היתר בניה:

בפועל, שמאי דירות צריך להשוות את מדידתו במועד הביקור לתכניות הדירה.

לבדיקה זו משמעות רבה הן בפן המימוני, הכלכלי והפלילי.

שטחים אשר אינם בנויים כחוק לא יקבלו מימון ואף מדובר על עבירה פלילית, הגם אם המוכר הוא זה שביצע את הבניה הלא חוקית.

סיבה נוספת לביצוע מדידת השטח הבנוי בפועל הינה במסגרת ביצוע שומה לצורך דיווח מס שבח על פי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

על פי סעיף זה, החלק הבנוי בפועל ייהנה מהטבות שמקנה חוק מיסוי מקרקעין לעניין מס השבח. זכויות הבנייה יחויבו במס שבח. שימוש בסעיף זה מאפשר "להעמיס" חלק מזכויות הבנייה על שווי הבית וזאת, עד לתקרת פטור הקבועה בחוק.

שמאי מקרקעין בחיפה צריך להתייחס לרמת גימור הבית ולתת לו משקל מסוים בהערכתו השמאית.

בבדיקה הפיזית שמאי מקרקעין צריך לשים לב לפלישות, חריגות בתיחום מגרשים ועוד.

שמאי מקרקעין מנוסה צריך לזהות את כל הבליטות והחריגות בכל בית פרטי או דירה.

מה ההתייחסות לאשרור (הכשרת) חריגות בניה על ידי שמאי דירות:

קיימים שני מצבים של חריגות בניה.

חריגת בניה אשר חורגת ממכלול זכויות הבנייה הקיימות במגרש.
חריגת בניה אשר אינה חורגת ממכלול זכויות הבנייה במגרש.

במידה וחריגת הבניה חורגת ממכלול זכויות הבנייה במגרש, אזי שוויה נמוך עד אפסי. וזאת מהסיבה, שלא ניתן להגיש בקשה להיתר לאשרה בדיעבד.

חריגת בניה אשר ניתנת להכשרה היות וקיימות זכויות בניה תקבל מקדם שווי גבוה יותר.

יחד עם זאת, הוועדה או המועצה המקומית אינה חייבת להסכים לאישור חריגות בניה בדיעבד.

ייתכן והוועדה תבקש להרוס את הבינוי הלא חוקי, להגיש בקשה להיתר ואז תתיר להקים מחדש את המבנה או התוספת.

הבדיקה המשפטית ששמאי מקרקעין צריך לעשות לאיתור ליקויים בדירה:

הבדיקה המשפטית אשר מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין בחיפה בעלת חשיבות רבה ביותר.

בין היתר, מטרת הבדיקה המשפטית הינה לבחון את סוג החזקה בנכס ואת תקינותה.

קיימות כמה סוגי חזקות במקרקעין, הנפוצות הן:

זכות בעלות:

בעלות הינה זכות קניינית. זכות הבעלות בצורתה הקניינית רשומה בנסח הטאבו, המהווה מסמך רשמי פומבי.

יחד עם זאת, ייתכן מצב של בעלות במושע. מושע – בעלות במשותף עם אחרים.

במקרה של בעלות משותפת, החזקה המשפטית אינה "מסויימת" ואינה מושלמת.

מצב הבעלות האידאלי, הוא, כאשר רשומה תת חלקה על המגרש או על הדירה.

תת חלקה מהווה יחידת רישום ספציפית אשר עליה רשומה הבעלות.

תת חלקה נוצרת מכח רישום בית משותף. רישום בית משותף בעצם מהווה תשרים של כל היחידות במגרש וכל יחידה מקבלת מספר (תת חלקה).

להלן דוגמה של תשריט בית משותף:

זכות חוזית:

זכות חוזית הינה זכות חזקה אשר אינה קניינית. דוגמה: זכות מכח חוזה שעוד לא נרשם באופן מלא בטאבו.

מכרתם דירה, קבלתם תשלום ראשוני – הקונה רשאי לרשום הערת אזהרה בטאבו. ההערה מהווה זכות חוזית במקרקעין.

לאחר שתשלימו את מלוא התשלום, הדירה תירשם על שמיכם ותהפוך את הזכות לזכות קניינית (בעלות).

זכויות חוזיות נפוצות הן זכויות חזקה במקרקעין מכח הערת אזהרה בלבד או חוזה חכירה.

במקרים של חזקה מכח הערת אזהרה, בדרך כלל מדובר על מקרקעין שטרם עבר פרצלציה או רישום כבית משותף.

זכות חוזית מכח חכירה מתחלקת בעיקר לשני מצבים. 1. חכירה מאדם או גוף. 2. חכירה מהמדינה.

מה שלבי העבודה בבדיקה המשפטית שמבצע שמאי מקרקעין בחיפה לצורך איתור ליקויים במקרקעין:

שמאי מקרקעין בחיפה במסגרת הניתוח המשפטי נדרש לבחון את טיב רישום הנכס ואת תקינות הזכויות.

ליקוי ברישום בנסח הטאבו או תשריט הבית המשותף יכול לפגוע בסחירות הנכס.

הכוונה, היא כי לא ניתן יהיה לממן את רכישתו בעזרת משכנתא. שכן, בנק מלווה לא יסכים לקבל כבטוחה נכס לקוי.

קיים סיכון כי לא תקבלו משכנתא ותשלמו קנס / פיצוי מוסכם בגובה מאות אלפי שקלים.

גם אם אתם לא נדרשים למשכנתא ותרצו למכור את הנכס בעתיד, תתקלו במציאות שבה מי שצריך משכנתא לא יוכל לרכוש מכם את הדירה.

חוג הרוכשים יצטמצם ושוויו של הנכס ירד בעשרה עד חמישה עשרה אחוזים לערך.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על נכסים המוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל:

לצורך הנוחיות בואו נבדיל בין כמה סוגי נכסים. הפיצול חשוב היות ולכל זוג נכס מדיניות שונה ומיסוי שונה.

דירות מגורים בבניה רוויה.
בתים צמודי קרקע.
נכסים עסקיים.
נכסים חקלאיים.

דירות מגורים בבניה רוויה.

כיום לאחר "הרפורמה" ברשות מקרקעי ישראל, דירות בבניה רוויה ניתן להעביר על שמם של החוכרים ללא כל תשלום.

עובדה זו, מאיינת את פערי השווי בין דירה מוחכרת לבין דירה בבעלות. עדיין, קיים נושא הרישום והעלויות הנלוות, אשר, מתבטאות בעיקר בזמן וטרחה.

בתים צמודי קרקע.

פה הסיפור משתנה לגמרי. רשות מקרקעי ישראל מבדילה בין מגרשים בשטח של עד 280 מ"ר לבין מגרשים העולים על שטח זה.

במידה ואתם חוכרים מגרש בשטח שאינו עולה על 280 מ"ר בייעוד של בניה צמודת קרקע הנכם רשאים לבקש ביצוע הקניית בעלות – ללא תשלום כמו שמתבצע בדירות מגורים.

במגרשים בייעוד בניה צמודת קרקע אשר עולים על 280 מ"ר, לצורך הקניית בעלות יש לשלם את התשלומים הבאים:

במגרשים אשר שטחם בין 281 מ"ר לבין 540 מ"ר, ישלם החוכר 4.5% משווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

במגרשים אשר שטחם בין 541 מ"ר לבין 1,000 מ"ר, ישלם החוכר 9% משווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

במגרשים אשר שטחם בין 1,001 מ"ר לבין 16,000 מ"ר, ישלם החוכר 31% בין פער שווי הזכויות המוחכרות לבין שווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

זכרו! בביצוע עסקה בנכס אשר מוחכר מרמ"י יש לבצע בדיקת איתור ליקויים בדירה או בבית פרטי על ידי שמאי מקרקעין.

דוגמה לחישוב תשלום לרמ"י על ידי שמאי מקרקעין כאשר יש תוספת זכויות בניה:

יש לי מגרש בשטח של 1,200 מ"ר. על פי חוזה החכירה אני רשאי לבנות בית בודד בשטח של 350 מ"ר.

על פי התב"ע, על המגרש ניתן לבנות 3 בתי מגורים בשטח של 250 מ"ר כל אחד.

תחשיב השווי על פי חוזה החכירה:

שווי למ"ר בנוי: 15,000 ₪.

שווי מ"ר חצר בבית פרטי בסביבה: 2,500 ₪.

עלויות פיתוח למגרש: 250 ₪ למ"ר.

עלויות בניה הכוללות רווח יזמי: 8,000 ₪ למ"ר.

לאחר שיש לנו את כל הנתונים בואו ננסה לבצע חישוב שווי הקרקע על פי חוזה החכירה.

350 מ"ר בנוי * 15,000 ₪ = 5,250,000 ₪.

יתרת חצר 850 מ"ר * מקדם של 70% (הפחתה לגודל) * 2,500 ₪ = 1,487,500 ₪.

סה"כ שווי מגרש 5,250,000 + 1,487,500 ₪ = 6,737,000 ₪ במעוגל.

מסך זה, נפחית את עלויות הבנייה ואת עלויות הפיתוח.

350 מ"ר בנוי * 8,000 ₪ עלויות בניה = 2,800,000 ₪.

250 ₪ למ"ר פיתוח * 1,200 מ"ר שטח מגרש = 300,000 ₪.

שווי הקרקע על פי חוזה החכירה ללא יזמות, בניה ופיתוח הינו 3,637,000 ₪.

תחשיב השווי על פי התב"ע:

250 מ"ר * 3 בתים בנויים * 15,000 ₪ = 11,250,000 ₪.

יתרת חצר 450 מ"ר * 2,500 ₪ = 1,125,500 ₪.

סה"כ שווי מגרש 11,250,000 + 1,125,500 ₪ = 12,375,000 ₪ במעוגל.

מסך זה, נפחית את עלויות הבנייה ואת עלויות הפיתוח.

250 מ"ר * 3 בתים בנויים * 8,000 ₪ עלויות בניה = 6,000,000 ₪.

250 ₪ למ"ר פיתוח * 1,200 מ"ר שטח מגרש = 300,000 ₪.

שווי הקרקע על פי חוזה החכירה ללא יזמות, בניה ופיתוח הינו 6,075,000 ₪.

לסיכום:

לפיכך, 3,637,000 ₪ – 6,075,000 ₪ = 2,438,000 ₪ * 31% = 755,750 ₪.

לצורך הקניית בעלות במגרש זה ישלם החוכר כ – 750,000 ₪. על התשלומים לרמי יתווסף מע"מ ומס רכישה.

לתשומת לבכם, קיימים כמה חריגים בנושא זה. התשלום המינימלי לרמ"י יעמוד על 12% משווי הקרקע במגרשים העולים על 1,001 מ"ר.

יש לבחון מצב של בינוי בפועל. בינוי בפועל הינו מצב בו רכשתם זכויות בניה הקטנות מהמותר בתב"ע במועד ההקצאה. על זכויות בנייה אלה, תדרשו לשלם 91%.

יש לבצע אמדן מיסוי צםוי בקרקע אשר לצורך ניצול זכויות הבנייה יש לשלם תשלומים לרמ"י.

כמו כן, בביצוע חלק מהתשלומים לרשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את הנחות האזור המגיעות לך.

יש לזכור כי המיסוי משתנה בין נכסים מסחריים וקרקע חקלאית.

מגרש עם בית פרטי אשר מוחכר מרמ"י וקיימים ליקויים בבית הפרטי עלול לגרום לכם להפסדים רבים. בביצוע עסקה בנכסים בחכירה, יש לבחון ביסודיות את חוזה החכירה של הקרקע.

טרם ביצוע עסקה יש לבדוק את כל הליקויים בדירה או בבית הפרטי ורק לאחר קבלת חות דעת לבצע את העסקה.

משרדנו מתמחה בכל תחומי שמאות המקרקעין. באתר תוכלו לקרא על שמאויות בקרקע חקלאית, נחלות, משקי עזר, משרדים וחנויות.

טרם ביצוע עסקה, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין בחיפה אשר בקיא בכל תחומי השמאות.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל – מרחב חיפה.