דוח 0 הינו דוח שמאי מקרקעין אשר מחשב את שווי הקרקע כנגזרת של זכויות הבנייה.
אחת הבעיות עם דוח 0 הינה רגישותו של התחשיב לשינויי מדד.
שינויים במדד תשומות הבנייה ועלויות המימון יכולות להשפיע על הרווח הייזמי.
בנקים אשר ממנים פרוייקטים דורשים כי הייזם ימציא חוות דעת שמאית לשווי הקרקע. לבנק חשוב לדעת מה שווי הקרקע נטו לאחר ניכוי תשלומי חובה, כגון מס שבח והיטל השבחה.
במאמר זה, נציג דוגמה להשפעת השינויים בשוק על הרווח הייזמי המחושב מדוח ס.
Table of contents [Close]
דוגמה לדוח 0 על פי עקרונות שמאות המקרקעין:
בדוגמה זו, ניחשב שווי קרקע למגרש קטן בשטח של 1,000 מ"ר עם זכויות בנייה ל – 10 יח"ד.
הפרוגרמה התכנונית:
על פי הפרוגרמה התכנונית שעלי התבסס דוח 0 תמהיל הדירות יהיה כדלקמן:
שתי דירות גן בשטח עיקרי של 120 מ"ר עם 80 מ"ר חצר, שש יח"ד בשטח של 120 מ"ר כ"א ושתי דירות גג בשטח של 120 מ"ר עם חדר בגג בשטח של 40 מ"ר.
נניח כי שווי מ"ר בנוי הינו 30,000 ש"ח, מקדם חדר בגג 80% ומקדם חצר 25%.
תחשיב סה"כ שטח אקוויוולנטי סחיר:
120 מ"ר לדירה * 10 דירות + 40 מ"ר חדר בגג * 80% * 2 + 80 מ"ר חצר * 0.25 * 2 = 1,304 מ"ר סחיר.
דוח 0 הינו חוות דעת שמאית אשר מוכן עבור גורמים עסקיים לרוב. לפיכך, השווי למ"ר בתחשיבים הינו בניכוי מע"מ ורווח ייזמי.
לפיכך, מהשווי הסחיר של 30,000 ש"ח, נפחית 17% מע"מ ו – 15% רווח ייזמי נקבל כי ההכנסות למ"ר הינן כ – 22,300 ש"ח.
דוח 0, בעצם, מנכה מהשווי הבנוי שכבה שכבה עד שמגיעים לשווי הקרקע.
על פי דוגמה זו, ההכנסות מהפרוייקט הם: 22,300 ש"ח * 1,304 מ"ר = 29,000,000 ש"ח.
מהשווי הבנוי והסחיר נפחית את הרווח הייזמי שעליו התבסס דוח ס שהינו 15%.
בנוסף, נפחית עלויות בנייה ברוטו. למה ברוטו?
השטח עליו התבסס התחשיב הינו השטח הסחיר. שטח זה אינו כולל שטחי שירות, מעברים, שטחים משותפים ופיתוח.
לפיכך, נניח כי היחס בין השטח הסחיר (נטו) לשטח הבנוי (ברוטו) הינו 20%.
בהנחה כי עלויות הבנייה הינן 6,000 ש"ח למ"ר והשטח הבנוי הינו 1,304 * 120% = 9,400,000 ש"ח.
היתרה לקרקע: 29,000,000 ש"ח הכנסות חלקי 1.15 רווח ייזמי, בניכוי 9,400,000 = 15,800,000 ש"ח.
מסכום זה יש להפחית חבויות מס כגון: מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ועוד.
איך שמאי מקרקעין מחשב רווח ייזמי מניתוח דוח 0 מעודכן:
כעת, ביקש הבנק לעדכן את חוות הדעת השמאית (דוח 0). השינויים שחלו בשוק:
נחשב את שווי הקרקע על פי הנתונים הבאים:
שווי הקרקע לא השתנה – הינו קבוע על פי חוזה.
עלויות הבנייה התייקרו ב – 20%.
שווי הקרקע עלה ב – 8%.
הכנסות: 29,000,000 ש"ח * 8% = 3,130,000 ש"ח.
עלויות בנייה: 7,200 * 1,304 * 1.2 = 11,250,000.
הרווח הייזמי המתקבל: 15.7%.
על פי השינוי שחל במקרקעין ניתן לראות כי הרווח הייזמי עלה מ – 15% ל – 15.7%.
אמנם מדובר על שינוי מינורי, יחד עם זאת, מדובר על שינוי מהותי בפרוייקטים גדולים.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
