במאמר קצר זה, נדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין תוספת יחידות דיור.
מספר יחידות דיור למגרש נקבע על ידי תכנית בניין עיר. כל תכנית בניין קובעת זכויות בנייה וצפיפות של יחידות דיור.
הגדלת מספר יחידות דיור אפשרית מכח התקנות. תקנת "שבס" מתירה להגדיל את מספר יחידות דיור ב – 20%.
יחד עם זאת ההגדלה הינה ללא שינוי בסך השטחים העיקריים.
בואו ננתח את היתרון הכלכלי שנוצר בעקבות הגדל מספר יחידות דיור שבגינו נשלם היטל השבחה.
מצד אחד, אומרים לנו שלא ניתן להוסיף שטחים נוספים. זאת אומרת שכל דירה שתבנה צריכה להיות קטנה יותר.
הגדלת מספר דירות מביאה גם להגדלת מספר המטבחים, חלונות, אביזרי סנטריה ועוד.
האם בכלל נוצר שבח? הרי מס שבח גובים על שבח שנוצר עקב פעולה של הוועדה המקומית.
אתן לכם רמז – הכל תלוי בשווי הקרקע. בדוגמה זו, נשווה בין שני מגרשים עם זכויות בנייה זהות אשר בהם אושרה הגדלת מספר דירות.
Table of contents [Close]
חישוב ייתכנות כלכלית באישור הגדלת מספר דירות על פי תקנת "שבס":
כאמור, נתונים שני מגרשים עם זכויות בנייה לעשרים דירות.
על פי התכנית שחלה על הקרקע, ניתן לבנות עשרים דירות בשטח של 120 מ"ר כל אחת בתוספת מרפסת וחניה.
בשני המגרשים הוועדה מתירה ביצוע הגדל מספר יחידות הדיור ב – 20%.
נתוני מגרש 1:
שווי למ"ר בדירות חדשות בסביבה: 25,000 ש"ח כולל מע"מ.
עלויות בניה למ"ר (מגלם שטחי שירות ומרפסות): 8,000 ש"ח.
עלויות פיתוח: 2,500 ש"ח למ"ר מבונה.
רווח ייזמי: 20%.
מספר יחידות דיור מותר: 20. ניתן לבנות 24 יח"ד ללא תוספת שטחים.
נתוני מגרש 2:
שווי למ"ר בדירות חדשות בסביבה: 15,000 ש"ח כולל מע"מ.
עלויות בניה למ"ר (מגלם שטחי שירות ומרפסות): 8,000 ש"ח.
עלויות פיתוח: 2,500 ש"ח למ"ר מבונה.
רווח ייזמי: 20%.
מספר יחידות דיור מותר: 20. ניתן לבנות 24 יח"ד ללא תוספת שטחים.
בשלב הראשון, ננתח את השווי למ"ר קרקע ונראה באיזה מגרש ייווצר שבח בגין תוספת יחידות דיור.
בשלב השני, ננתח את השווי למ"ר מבונה (מ"ר עיקרי מגלם חניה ומרפסת) בשני המגרשים.
לצורך "חילוץ" השווי למ"ר קרקע מבונה, נפחית מהשווי הבנוי כולל מע"מ את הבאים:
מע"מ, רווח ייזמי, עלויות בניה ופיתוח.
ניתוח שווי למ"ר מבונה על ידי שמאי מקרקעין בגין תוספת יחידות דיור:
מגרש 1:
25,000 ש"ח למ"ר חלקי המע"מ (17%), חלקי הרווח הייזמי (20%), בהפחתה של עלויות הבנייה והפיתוח יוצא כי השווי למ"ר מבונה הינו כ – 7,300 ש"ח.
מגרש 2:
15,000 ש"ח למ"ר חלקי המע"מ (17%), חלקי הרווח הייזמי (20%), בהפחתה של עלויות הבנייה והפיתוח יוצא כי השווי למ"ר מבונה הינו כ – 180 ש"ח.
על פי העקרון הכלכלי "תפוקה שולית פוחתת", נכס נדיר יותר שוויו עולה.
לדוגמה:
יש לך דירת מגורים בשטח 50 מ"ר. ומציעים לך 20 מ"ר תוספת. תהיה מוכן לשלם לא מעט על מנת להרחיב את הדירה בעשרות אחוזים.
מנגד, אם הייתה לך דירת 400 מ"ר, לא היית מתרגש מהתוספת ולא היית מוכן לשלם עליה יותר מדי.
על פי עקרון זה, מניחים כי בדירה קוטנה יותר השווי של המ"ר הבנוי השולי גבוה יותר ובכך קיימת תרומה לשווי כל הדירה.
לצורך הדוגמה, נניח כי התוספת הינה 10%. התוספת לעלויות הבנייה הינה גם 10%.
ניתוח היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין בגין תוספת יחידות דיור בכל מגרש:
בשני המצבים כמות המ"ר הבנוי לא משתנה ועומדת על 120 * 20 = 2,400 מ"ר עיקרי.
עקב אישור תוספת של 4 יחידות דיור, והקטנת יתר הדירות, עלה השווי למ"ר בכל הדירות ב – 10%. יחד עם זאת, עלויות הבניה עלו ב – 10%.
לפיכך, המ"ר האקוויוולנטי שיתווסף לשווי הכלכלי בשני המגרשים הינו 2,400 * 10% = 240 מ"ר.
יחד עם זאת בערך נומינלי התוספת בין מגרש למגרש שונה.
היות ובמגרש 1 הקרקע יקרה יותר, היטל ההשבחה בגין תוספת יחידות דיור יהיה גבוה יותר.
במגרש 1 היטל ההשבחה יעמוד על: 240 מ"ר אקוו' * 6,500 ש"ח למ"ר = 1,560,000 ש"ח * 50% (מס היטל השבחה) = 780,000 ש"ח.
במגרש 2 לא יחול היטל השבחה היות ועלויות הבנייה הנוספות מוציאות את הפרוגרמה מכדאיותה.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.
- מחיר הערכת שווי דירה, קרקע או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין? - 11/11/2024
- מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על ניצול זכויות בנייה - 27/10/2024
- ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז - 13/10/2024
