חישוב פיצוי הפקעה של דירה או חנות על תוואי הרכבת הקלה והמטרו

חישוב פיצוי הפקעה בגין קו הרכב הקלה (הקו הסגול) צריך לעניין כל בעל דירה בסביבה.

לאחרונה, בעלי דירות אשר דירתם ממוקמת על תוואי הרכבת הקלה גילו כי ביתם מיועד להפקעה ואף להריסה.

כידוע שינוי ייעוד של קרקע יכול להשפיע מהותית על שוויו לרבות הבנוי עליו.

קיימים מקרים בהם מתבצע שינוי ייעוד בקרקע והמבנה שכבר בנוי הופך לחורג מתכנית. אחד הקשיים המיידיים משינוי תכנוני זה יכול ליצור זה את סחירות המקרקעין.

סחירות מלשון "לשחור". יש חשש כי בנק מלווה לא יסכים לתת ממשכנתא לנכס עם ליקוי.

האם הפיצוי שניתן לקבל אכן יאפשר לרכוש דיור חליפי?

במאמר זה נתאר את מכלול התכניות אשר עוסקות בהפקעת קרקעות למטרת הקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה.

תת"ל 70א' (הוראות לעניין הפקעה בקו הסגול של הרכבת הקלה) מיום 18.7.2017:

התכנית מתייחסת לנכסים שהופקעו בעיקר לאורך צירי התנועה המרכזיים.

מטרת התכנית הינה סלילה והקמה של מסילת רכבת קלה לרבות תחנות ומעברים במטרופולין תל אביב.

הקו הסגול של הרכבת הקלה יעבור בתל אביב, גבעתיים, קרית אונו, רמת גן וגבעת שמואל.

התכנית מפקיעה שטחים לטובת הנחת מסילות רכבת, תחנות נוסעים ומתקנים שונים.

בין מטרות התכנית לבצע אינטגרציה בין מערכות אוטובוסים, כבישים לרכב פרטי ושמירה על איכות הסביבה.

לצורך הדוגמה, ניקח קטע המפגש בין דרך ההגנה לנתיבי אייליון.

להלן מפת קטע הדרך מתוך מסמכי התכנית (מתוך אתר מנהל התכנון):

התכנית מפקיעה חלקים מהקרקע ואף מגדירה מבנים להריסה להקמת דרך ו/או תחנות נוסעים.

במסמכי התכנית קיימת התייחסות לביצוע הפקעה זמנית. התכנית קובעת כי מבנים המסומנים להריסה יהרסו, והקרקע תוחזר לבעליהם לאחר תום ביצוע העבודות.

לאחר סיום מטרת ההפקעה, ישונה ייעוד הקרקע לייעוד סחיר.

דבר מעניין שהתכנית מאפשרת זה שמירה על זכויות תמ"א 38. על פי התכנית, אם ייהרס בניין שחלות עליו הוראות תמ"א 38, יישמרו זכויות אלה בכפוף לתנאים והחלטת הוועדה המקומית.

תת"ל 101ב' (הוראות לעניין הפקעה בקו M1 של המטרו) מיום 14.12.2022:

התכנית מתייחסת לנכסים שהופקעו עקב אישור תכנית המטרו בחלקו הצפוני של גוש דן (מטרופולין תל אביב).

מטרת התכנית להתוות מדיניות תכנון רצועת המתע"ן בגבולות התכנית, לאפשר גישה איכותית לציבור הנוסעים, לקבוע מיקום תחנות והוראות ביצוע.

התכנית מתחלקת לשני שלבים עיקריים. הקטע הראשון יהיה בין צומת חולון ועד גלילות, החלק השני יצא מגלילות לכיוון צפון.

רוב הקו יהיה תת קרקעי. השלב הראשון יכלול את הערים חולון, רמת השרון, תל אביב, מתחם גלילות וישרת מוסדות ציבור לרבות האוניברסיטה. הקטע ישתרע לאורך של 13.5 ק"מ ויכלול 11 תחנות תת קרקעיות.

כבר בפתיח הוראות התכנית ניתן לראות כי התכנית לא תפגע הזכויות מכח תמ"א 38 בבניינים שיהרסו.

בהוראות התכנית קיים סעיף מעניין שקובע כי עד שלא הודיעו לך בצורה מפורשת כי הדירה או הבניין מיועדים להריסה, אישור התכנית לא מהווה דרישה להפסקת השימוש במבנה.

עד שלא נמסרה הודעה מסוג זה, בעל המקרקעין אף יכול לדרוש תוספות בניה מטעמי נגישות.

התכנית קובעת כי קרקעיות אותן המדינה מחליטה להפקיע תוציא הודעה על פי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות. סעיף 7, למרות שלא אוזכר בהוראות התכנית, בדרך כלל מפורסם יחד עם סעיף 5.

תרשים קטע הדרך מתוך מסמכי התכנית (המבנים המסומנים בקו צהוב מיועדים להריסה):

הוראות תכנית תת"ל 101ב' לעניין בניינים (דירות) להפקעה והריסה:

התכנית כוללת הוראות קשוחות מאוד לטובת ביצוע יעיל ומתירה לבצע הפקות של דירות ובניינים אף שלא סומנו במסמכי התכנית להריסה.

זאת אומרת שגם אם החנות שלך או הבניין שלך לא סומן להריסה, גורמי התכנון יכולים להפתיע בגדול.

יחד עם זאת הוועדה חייבת לפרסם את הליך ההפקעה בצורה מסודרת ולהודיע לבעלים. לבעלים יש 30 יום לטעון טענותיו נגד ההפקעה של נכסיו.

כפי שציינו קודם, מבנה שיעמוד בתנאי תמ"א 38, זכויות בנייה אלה יישמרו בכפוף לשיקול הוועדה.

חלק מהשטחים המיועדים להפקעה מוגדרים כ"שטחי התארגנות". בהפקעות מסוג זה ייתכן וההפקעה תהיה זמנית ובסוף מימוש מטרת ההפקעה, הקרקע תחזור לנפקע.

דוגמה לחישוב  פיצוי הפקעה על ידי שמאי מקרקעין של דירה שהופקעה בהפקעה זמנית עם זכויות תמ"א 38:

לצורך הדוגמה בלבד, ניקח דירה רגילה ששוויה 2,500,000 ש"ח. הבניין בו הדירה מיועדת להפקעה. הבניין עומד בהוראות תמ"א 38.

לצורך הדוגמה נניח כמה הנחות:

שטח הדירה: 75 מ"ר.

שווי דמי שכירות לדירה מסוג זה: 6,000 לחודש.

זמן שימוש עד להריסת המבנה: 10 שנים.

שווי מ"ר בנוי בדירה במצבה: 6,000 ש"ח למ"ר מגלם פחת.

שווי פוטנציאל תמ"א ליח"ד (ממ"ד ומרפסת): 400,000 ש"ח.

רווח יזמי שחוק: 10%.

הלכת חממי:

על פי הלכת חממי, בהפקעות מסויימות יש להעריך את ירידת הערך עקב ההפקעה בשני שלבים.

בשלב הראשון יש להעריך את ירידת הערך לקרקע ממגורים לדרך. היות ולאדם הפרטי אין מה לעשות עם קטע דרך, מקובל לייחס לירידת ערך זו את מרבית ירידת הערך, שהיא 90%.

ההפקעה עצמה הינו שלב בו נלקחת לאדם הפרטי גם הדרך ששוויה הינו 10%. סך הפיצוי הכולל הינו 10%.

בהנחה ושוויה של הדירה ביום אישור התכנית היה 2,500,000, בניכוי רווח ייזמי שחוק ועלויות בנייה, שווי הקרקע הינו 1,820,000 ש"ח.

בגין שינוי ייעוד המקרקעין לדרך הפיצוי המגיע בגין ההפקעה יעמוד על 1,640,000 ש"ח.

הפיצוי עבור המחוברים יעמוד על 6,000 * 75 מ"ר = 450,000 ש"ח בתוספת עלויות מעברים ועקיפות להשלמת ערך הכינון.

הרכיב לפני האחרון הינו רכיב הדרך המהווה 10% משווי הקרקע ויעמוד על 180,000 ש"ח.

ניוד זכויות בנייה מכח תמ"א 38:

היות וניוד זכויות הבנייה שהבניין היה זכאי להן כפוף להחלטת הוועדה ולא ידוע לי על פסק דין בנושא בו הוועדה אינה מתירה לממשן, נניח כי במקרה שלנו הזכויות נצילות.

נכמת את הרכיבים ונקבל שווי אשר בסופו של דבר מרכיב את מכלות הזכויות הכלכליות של הדירה.

אבל בפועל לא כך המצב. במקרים רבים הפיצוי ניתן עבור ערכי השווי במועד אישור התכנית. ואולי בעוד כמה שנים הקרקע כבר תהיה שווה יותר אבל הפיצוי יתבסס על שווי נמוך יותר.

בעיה דומה יכולה להיות עם שווי המחוברים בזמן שמדדי עלויות הבנייה עולים יחד עם שער הדולר (ספטמבר 2023).

כמו כן, יש לקחת את מקדם היזמות. הדרישה לפיצויים והתנהלות נכונה מול הוועדה המקומית ונטע יכולה לעלות לא מעט זמן וכסף.

לפי כך בהנחה וערכי הקרקע ועלויות הבנייה יוצמדו לשווי נמוך או שלא תדעו לדרוש פיצוי על ההליכים העומדים בפניכם, ייתן ותקבלו פיצוי הפקעה קטן ממה שמגיע לך.

סיכום חישוב פיצוי הפקע של דירה עקב הרכבת הקלה והמטרו על ידי שמאי מקרקעין:

במידה ומוסדות התכנון לא היו מפקיעים את הדירה, שוויה היה עומד על 2,500,000 ש"ח בנוסף לפוטנציאל תמ"א 38 בשווי של 400,000 ש"ח.

בהנחה ועלויות הבנייה יוצמדו למדד הצרכן ולא למדד תשומות הבנייה ייתכן והפסד של כמה אחוזים לטובת מדד עלויות הבנייה. לריבית השפיעה על עלויות הבנייה.

נניח שעקב ההצמדה ושינוי השוק נגרם הפסד של 500 ש"ח למ"ר בנוי.

בהנחה וערכי הקרקע עלו והפיצוי צמוד למחיר בסיס נמוך, נניח כי קיים הפסד בשווי הקרקע בשיעור של 20%.

היות ופוטנציאל תמ"א 38 הינו נתון לשיקול הוועדה האם לנייד את זכויות הבנייה או לא, נתן מקדם של 70% לזכויות תמ"א 38.

גורם אי הוודאות הינו גורם מכריע בהחלטות המתקבלות בשוק הנדל"ן. לפיכך אי ודאות משפיעה על שווי המקרקעין. לפיכך, נניח מקדם הפחתה של 10%.

מסך מרכיבי הפיצוי בגין הפקעת הדירה התקבל:

פיצוי בגין הקרקע (שני השלבים יחד לצורך ההמחשה): 1,820,000 ש"ח.

פיצוי עבור המחוברים בדחייה ל – 10 שנים: 335,000 ש"ח.

שווי זכויות תמ"א עם מקדם של 70%: 280,000 ש"ח.

שווי פיצוי הפקעה על פי המרכיבים: 2,440,000 ש"ח * 90% (מקדם אי ודאות) = 2,200,000 ש"ח.

במידה ושווי הדירות יעלה, ייתכן ולא תהנו מעליית ערך זו במלואה.

שיקול נוסף שיש לקחת בחשבון הינו שיקול הסחירות. ייתכן ובנק מממן לא יסכים לקבל נכסים מסוג זה כבטוחה למתן אשראי.

טרם ביצוע עסקה במקרקעין אשר מצויים בסביבת התכנית המפורטות יש להסתייע בגורם מוסמך.

לנוחיותכם קישור למפת המטרו – אתר מנהל התכנון:

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.