איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה על הקלה

תשלום היטל השבחה על הקלה נדרש לצורך קבלת היתר בניה או אישור לטאבו להעברת בעלות בנכס מקרקעין.

היטל השבחה הוא מס שאנחנו משלמים כאשר אנחנו מבצעים "מימוש זכויות" בנכס.

לדוגמה, אם אנחנו מוכרים בית עם יתרת זכויות בנייה, ייתכן ונדרש לשלם היטל השבחה בגין זכויות בנייה אלו.

דוגמה נוספת, החלטנו לממש את זכויות הבנייה הקיימות בנכס ולבנות קומה והרחבה בהקלה מקווי הבניין, ייתכן ונדרש לשלם מס היטל השבחה גם על זכויות הבנייה לקומה הנוספת וגם עבור ההקלה.

מה שחשוב לדעת על היטל השבחה, הוא שאנחנו נשלם רק עבור תכניות בניין עיר אשר אושרו בזמן שאנחנו כבר מחזיקים בנכס.

הסבר: אם קנינו בית בנוי בשטח של 150 מ"ר עם! זכויות בנייה של 100 מ"ר, על זכויות הבנייה האלה כבר שילם היטל השבחה מי שמכר לנו את הבית.

לפיכך, היטל השבחה משולם רק עבור תכניות אשר אושרו לאחר רכישת הנכס על ידי המממש.

מנגד, הקלה הינה פעולה של הוועדה המקומית אשר לא תמיד מגובה בתכנית בניין עיר. לפיכך, הקלה אשר מאפשרת לנו לממש זכויות בנייה, יחול עליה היטל השבחה.

Table of contents [Close]

הסבר על עקרון תשלום היטל השבחה על הקלה:
דוגמה לחישוב תשלום היטל השבחה על הקלה על ידי שמאי מקרקעין:
- חישוב תשלום היטל השבחה על הקלה:

הסבר על עקרון תשלום היטל השבחה על הקלה:

לצורך ההמחשה איך היטל השבחה על הקלה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד: קיים מגרש בשטח של 1,000 מ"ר. אבל צורתו לא מאפשרת בינוי יעיל עקב מגבלת קווי בניין.

נניח שעל המגרש ניתן להקים 10 יח"ד. ללא מגבלת קווי הבניין, הפרוגרמה האדריכלית תוסיף 15% לשווי כל דירה. נניח ששוויה של כל דירה הינו 3,000,000 ש"ח.

בהנחה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה התירה חריגה מקווי הבניין המגבילים בדרך של הקלה, אזי נשלם היטל השבחה על הקלה זו, אשר, אפשרה בינוי יעיל יותר.

10 * 3,000,000 ש"ח * 15% = 4,500,000 ש"ח.

השווי למ"ר בתשלום הקלה הוא מועד אישור ההקלה, בניגוד, לתשלום היטל השבחה על זכויות בנייה מכח תכנית בניין עיר, שם, מועד התשלום יהיה במועד אישור התכנית בהצמדה למדד.

מס היטל השבחה עומד על 50%. לפיכך התשלום בגין ההשבחה התכנונית עקב הקלה בקווי הבניין יעמוד על 2,250,000 ש"ח.

דוגמה לחישוב תשלום היטל השבחה על הקלה על ידי שמאי מקרקעין:

נניח מגרש בשטח של 26.5 מ' * 26.5 מ' (700 מ"ר) עם בית פרטי חד קומתי בשטח של 250 מ"ר. המגרש נרכש בשנת 2020.

זכויות הבנייה במועד הרישת הבית התירו תוספת של 50 מ"ר בקומת הקרקע ותוספת קומה בשטח של 150 מ"ר.

קווי הבניין הם 6 מ' חזיתי, 6 מ' עורפי ו – 4 מ' צדדים.

יוצא שהתכסית לבינוי הינה כ – 270 מ"ר.

יוצא, שקווי הבניין מגבילים ניצול של 30 מ"ר זכויות בנייה בקומת הקרקע. אם הוועדה תאשר הקלה מקווי הבניין, ישלם בעל הבית היטל השבחה על הקלה.

להלן דוגמה למגבלת קווי בניין בחישוב זכויות בנייה לניצול:

תרשים חישוב ניצול מגרש בהתאם לקווי בניין בית פרטי שמאי מקרקעין

חישוב תשלום היטל השבחה על הקלה:

כפי שאמרנו קודם, המועד הקובע לחישוב שווי מ"ר מבונה, הינו ליום אישור ההקלה.

נניח ששווי מ"ר בנוי בנכסים מסוג זה בסביבה עומד על 30,000 ש"ח למ"ר.

משווי זה נפחית את הרווח הייזמי ואת עלויות הבנייה. בהנחה והרווי הייזמי הינו 10% ועלות בניה למ"ר הינה 9,000 ש"ח, שווי מ"ר מבונה יעמוד על 18,300 ש"ח.

18,300 ש"ח * 30 מ"ר אשר זמינים לבינוי עקב ההקלה = 548,000 ש"ח השבחה.

את ההשבחה כופלים בשיעור המס (50%) = 274,000 ש"ח.

במקרים מסוימים וועדות מקומיות מחייבות בין 10% – 20% מהמס בגין הקלה בקווי בניין.

לפיכך, תשלום היטל ההשבחה יעמוד על 20% * 274,000 = 54,800 ש"ח.

על פי תקנות התכנון והבנייה, בדירת מגורים קיים פטור מחובת תשלום היטל השבחה אם ההקלה לא הגדילה את שטח הדירה מעל 110 מ"ר.

כמו כן, שמאי מקרקעין המתמחה בחיובי היטל השבחה על הקלה יכול לסייע להפחית את החיוב בצורה מהותית על ידי בחינת שומת הוועדה המקומית והגשת ערר מול שמאי מכריע.

תקנות הכתנון והבנייה – החלק הרלוונטי לפטור מהיטל השבחה (אתר נבו).