למה אתם צריכים שמאי דירות מומחה ומה ההבדלים בין שמאי הדירות?

למה אתם צריכים שמאי דירות מומחה ומה ההבדלים בין שמאי הדירות?

תחום שמאות המקרקעין הינו תחום רחב ביותר.

שמאי מקרקעין, עוסקים בין היתר בתחומי ההפקעות, היטל השבחה, מס שבח, איחוד וחלוקה, תביעות נזיקין, תביעות פיצוים מכח סעיף 197 ועוד.

תחום הדיור, בניגוד למה שחושבים, הינו תחום נרחב ביותר. שמאי דירות לרבות שמאי בתי מגורים, נדרשים לידע מעמיק ומקיף, הגם לצורך הערכת שווי דירה או לצורך הערכת שווי בית פרטי.

רבים חושבים, כי שמאי המקרקעין מבלה כמה דקות בבית הלקוח, כמה עשרות דקות במשרד ומוציא את הדוח.

לצערנו, אכן קיימים שמאי דירות אשר עובדים בשיטות מיושנות ו/או לא מקיפות.

שמאי דירות מומחה ומקצועי נדרש לסדר עבודה מוגדר ולביצוע את כלל הבדיקות המקיפות ביותר.

למה אתם צריכים שמאי דירות מומחה ומה ההבדלים בין שמאי הדירות?

דוגמאות של בדיקות ששמאי דירות נדרש לבצע:

זכויות בנייה:

רבים פונים לשמאי דירות בבקשה להעריך את שווי הדירה או הבית ללא הבחנה בין השטח הבנוי לבית השטח המותר לבנייה על פי תכנית בניין העיר.

בחלק מהמקרים, בעלי הדירות או הבתים הפרטיים אינם מודעים לכמות המדויקת של זכויות הבנייה.

שמאי דירות במשרדנו, כחלק מנהלי העבודה המוגדרים, מבצעים בדיקה משולשת לאיתור זכויות הבנייה. במשרד הפנים, ברשות מקרקעי ישראל ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

רק שמאי דירות מקצועי ידע לכמת את כל זכויות הבנייה הקיימות, לגלם אותן בשווי הדירה ולתת להן את הערך הנכון.

הערכת שווי הדירה או הבית ללא זכויות בנייה נוספות יכולה להפחית את שווי הנכס ובכך להקטין את סכום הכסף המגיע לבעל המקרקעין.

עיקולים והערות אזהרה:

כחלק מהתקינה השמאית ודרישות הסף, נדרש שמאי דירות לבצע בדיקה משפטית לבעלות על הדירה או הבית הפרטי.

במקרה והנכס רשום באופן מספק בפנקס הזכויות או בפנקס הבתים המשותפים (טאבו) יש לבצע ניתוח של הרישום.

במקרה והנכס אינו רשום באופן מספק בפנקס הזכויות או בפנקס הבתים המשותפים – יש לבצע בדיקה מול רשות מקרקעי ישראל ולקבל אישור זכויות.

בנסח הטאבו ובאישור הזכויות, יכולות להופיע הערות אזהרה הרובצות על הנכס. שמאי דירות נדרש לבדוק את רישומם של עיקולים, מגבלות, הרכבי בעלות, משכנתאות, התחייבויות לאחרים, טיב הזכויות (קנייניות או חוזיות) ועוד.

רק שמאי דירות מומחה ידע לבצע את הבדיקות בצורה היסודית ביותר.

למה אתם צריכים שמאי דירות מומחה ומה ההבדלים בין שמאי הדירות?

חוקיות השטח הבנוי:

במקרים רבים, הבנוי בפועל אינו תואם היתר בנייה. שמאי דירות במשרדנו, פועלים תחת נהלי עבודה מוגדרים ונעזרים בתוכנות מדידה ממוחשבות מתקדמות.

טרם הביקור בדירה או בבית הפרטי, אנו מבצעים שאילתה מולך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת התכניות ההנדסיות המאושרות (תכנית בקשה להיתר) ואת היתר הבנייה.

בביקור בנכס, שמאי דירות ממשרדנו, נדרש לבצע מדידות לייזר של הדירה או הבית הפרטי.

בתום המדידה, מבצע שמאי דירות את הבקרות הבאות: 1. מאמת את הבינוי שנמדד בשטח אל מול תכנית הבקשה להיתר. 2. את תכנית הבקשה להיתר מזין שמאי הדירות לתכנת מדידה גראפית אשר מודדת שטחים.

ידוע לנו כי לא כל שמאי דירות פועל על פי שיטת הבדק המשולש. לדעתנו ולפי מדיניותנו, הלקוח הסופי צריך לקבל את המוצר הטוב ביותר והמדויק ביותר.

מיסוי מקרקעין:

רבים בביצוע עסקת מקרקעין לא מתכננים את הסכום הסופי שיישאר בידיהם!

קיימים מיסים שונים שעל שמאי הדירות לבדוק במידה והתבקש לכך. היטל השבחה הינו מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. היטל ההשבחה משולם על תכניות אשר השביחו את המקרקעין. שמאי דירות נדרש להתחקות על כל התכניות המשביחות משנת 1975 או ממועד רכישת הנכס (המאוחר מבניהם) ולחשב את אומדן היטל ההשבחה.

קיימים תשלומים נוספים שעל שמאי הדירות לבדוק. תשלומים לרשות מקרקעי ישראל יכולים להיות קריטיים במידה ומדובר בקרקעות מנהל בבתים פרטיים צמודי קרקע. מגרשים בגודל העולה על 280 מ"ר – נדרשים לבדיקה מעמיקה ביותר.

מש שבח. מס השבח הינו מס המשולם לקופת האוצר בגין עליית שווי המקרקעין. שמאי דירות, כאשר מתבקש, נדרש לבצע אמדן לתשלום היטל השבחה. במקרים מסוימים, קיימים פטורים והטבות על תשלום מס השבח. למשל, במקרה שיש זכויות בנייה נוספות המשפיעות על שווי הנכס, שמאי דירות יכול להיעזר בסעיף 47ז לחוק מיסוי מקרקעין, ובכך, לחסוך לך הרבה כסף.

לסיכום:

בעבודת שמאי דירות רב הנסתר על הגלוי. קיימים הבדלים משמעותיים בין שמאי דירות שונים. רק שמאי דירות מומחה הפועל על פי נהלים מוגדרים ידע לתת משקל נכון לכל רכיב בשמאות מקרקעין, להתייחס לשטחים צמודים כמו חניות, מחסנים ועוד. שמאי דירות נדרש לבצע את כל הבדיקות שצוינו לעיל בצורה מעמיקה ומדויקת.

 

 

 

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.

 

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים.
איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.
איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי

איליה זלטקובסקי בעל תואר ראשון בכלכלה וניהול מטעם אוניברסיטת בר-אילן. בעל ניסיון וידע רב בתחום הכלכלה ובמערכת הבנקאית שבה מילא תפקידים בכירים רבים. איליה השלים את התמחותו בשמאות המקרקעין במשרד המשפטים.

כתיבת תגובה

סגירת תפריט
לחץ ליצירת קשר